전 문
[회신]
1. 「상속세 및 증여세법」제61조제4항 및 같은 법 시행령 제51조제4항에 따른 당해 법인의 구축물(토지 또는 건물과 일괄하여 평가하는 것을 제외)의 평가가액은 그것을 다시 건축하거나 다시 취득할 경우에 소요되는 가액(이하 "재취득가액등"이라 함)에서 그것의 설치일부터 평가기준일까지의 감가상각비상당액을 뺀 가액으로 하는 것이며, 이 경우 재취득가액등을 산정하기 어려운 경우에는 「지방세법 시행령」 제4조제1항에 따른 가액을 해당 시설물 및 구축물의 가액으로 할 수 있는 것입니다.
2. 여기서 해당 구축물에 대하여 사실상 임대차계약이 체결된 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 「상속세 및 증여세법 시행령」제50조제7항에 따라 계산한 임대료 등 환산가액과 위 1.에 의한 평가가액 중 큰 금액을 그 구축물의 가액으로 하는 것입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 기름을 저장하는 탱크를 임대하고 임대료를 받고 있는 법인업체임
-
건물과는 별도공간에 탱크가 위치하여 있고 장부상에 구축물로 계상되어 있음
O 질의내용
-
구축물로 계상되어 있는 탱크에 대하여 비상장주식 평가를 할 경우 상증법 제61조
제4항에 따라 평가하여야 하는지, 아니면 제5항에 따라 평가하여야 하는지
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
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상속세 및 증여세법
제61조 【 부동산 등의 평가 】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
④
그 밖에 시설물과
구축물
은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는
「소득세법」 제99조제4항
부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.
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상속세 및 증여세법 시행령 제50조
【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. <개정 2012.2.2>
(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
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상속세 및 증여세법 시행령 제51조
【지상권등의 평가】
④법 제61조제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 그 밖의 시설물 및
구축물
(토지 또는 건물과 일괄하여 평가하는 것을 제외한다)에 대하여
그것을 다시 건축하거나 다시 취득할 경우에 소요되는 가액(이하 이 항에서 "재취득가액등"이라 한다)에서 그것의 설치일부터 평가기준일까지의 기획재정부령으로 정하는 감가상각비상당액을 뺀 것
을 말한다. 이 경우 재취득가액등을 산정하기 어려운 경우에는
「지방세법 시행령」 제4조제1항
에 따른 가액을 해당 시설물 및 구축물의 가액(
「지방세법 시행령」 제6조
각 호에 규정된 특수부대설비에 대하여
「지방세법 시행령」 제4조제1항
에 따라 해당 시설물 및 구축물과 별도로 평가한 가액이 있는 경우에는 이를 가산한 가액을 말한다)으로 할 수 있다. <개정 1998.12.31, 2003.12.30, 2005.8.5, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.9.20>
⑤제4항의 규정을 적용함에 있어서 공동주택에 부속 또는 부착된 시설물 및 구축물은 토지 또는 건물과 일괄하여 평가한 것으로 본다. <신설 1998.12.31>
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상속세 및 증여세법 시행령 제54조
【비상장주식의 평가】
①법 제63조제1항제1호다목에 따른 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 "비상장주식"이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만,
부동산과다보유법인(
「소득세법 시행령」 제158조제1항제1호
가목에 해당하는 법인을 말한다
)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다. <개정 2010.2.18>
1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 "순손익가치환원율"이라 한다)
②제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다
.
1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다)
○
소득세법 시행령 제158조
【기타 자산의 범위】
① 법 제94조제1항제4호 다목에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주주 1인 및 기타 주주가 그 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50이상을 주주 1인 및 기타 주주외의 자에게 양도하는 경우의 당해 주식등
가.
당해 법인의 자산총액중 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인
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소득세법 제94조
【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27>
1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는
건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)
의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 등기된 부동산임차권
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건축법 제2조
【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.6.9, 2011.9.16, 2012.1.17>
1. "대지(垈地)"란 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
2.
"건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다
.
3. "건축물의 용도"란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다.
4.
"건축설비"란
건축물에 설치하는 전기ㆍ전화 설비, 초고속 정보통신 설비, 지능형 홈네트워크 설비, 가스ㆍ급수ㆍ배수(配水)ㆍ배수(排水)ㆍ환기ㆍ난방ㆍ소화(消火)ㆍ배연(排煙) 및 오물처리의 설비, 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 공동시청 안테나, 유선방송 수신시설, 우편함, 저수조(貯水槽), 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 설비를 말한다.
○
지방세법 제104조
【정의】
취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
4. 건축물 :
건축법 제2조 제1항 제2호
의 규정에 의한 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크시설, 접안 시설, 도관시설, 급ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 부수되는 시설을 포함한다)로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.
○
지방세법시행령 제75조
의 2 【건축물의 범위】
법 제104조 제4호에서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 시설물을 말한다.
2. 저장시설 : 수조, 저유조, 싸이로, 저장조 등의 옥외저장시설(다른 시설과 유기적인 관련을 가지고 일시적으로 저장기능을 하는 시설을 포함한다)
4. 도관시설(연결시설을 포함한다) : 송유관, 가스관, 열수송관
5. 급ㆍ배수시설 : 송수관(연결시설을 포함한다), 급·배수시설, 복개설비
○ 기업회계기준 제18조 【유형자산】
유형자산의 과목은 다음과 같다.
1. 토지 : 대지ㆍ임야ㆍ전답ㆍ잡종지 등으로 한다.
2. 건물 : 건물과 냉난방ㆍ조명ㆍ통풍 및 기타의 건물부속설비로 한다.
3. 구축물 : 선거ㆍ교량 ㆍ안벽ㆍ부교ㆍ궤도ㆍ저수지ㆍ갱도ㆍ굴뚝ㆍ정원설비 및 기타의 토목설비 또는 공작물 등으로 한다
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-2585, 2005.12.22
[ 회 신 ]
「상속세 및 증여세법
시행령」제55조제1항의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때에 구축물(토지 또는 건물과 일괄하여 평가하는 것을 제외한다)의 가액은 같은 령 제51조제4항의 규정에 의하여 그것을 다시 건축할 경우에 소요되는 가액에서 감가상각비상당액을 차감한 가액으로 평가
하는 것이며, 그 가액을 산정하기 어려운 경우에는
「지방세법
시행령」제80조 제1항의 규정에 의한 가액으로 평가할 수 있는 것임. 다만, 같은 령 제80조 제1항의 규정에 의한 가액이 없는 경우에는 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말함)으로 평가하는 것이 타당함
○ 재산세과-917, 2010.12.10
[ 제 목 ] 비상장주식 평가시 순자산가액의 계산
[ 회 신 ] 비상장주식을 보충적 평가방법에 따라 평가함에 있어
「상속세 및 증여세법
시행령」제55조에 따른 순자산가액의 계산은 평가기준일 현재 당해 법인의 각각의 자산을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하는 것임
「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호에 따라 건물을 평가하는 경우로서 해당 건물에 부속되어 독립된 자산으로 볼 수 없는 시설물과 구축물 등의 자산은 별도로 평가하지 않는 것이나, 건물과 구분되는 시설물과 구축물 등의 경우에는 같은 법 시행령 제51조 제4항에 따라 평가하는 것임
O 서일46014-10686, 2002.05.21
비상장주식을 평가함에 있어서 당해 법인의 자산가액은 각각의 재산을 평가단위별로 평가하여 그 평가액의 합계액으로 하며, 토지의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 개별공시지가에 의하는 것임.
개별 공시지가를 적용함에 있어서 당해 토지의 조성비용 등이 토지의 자본적 지출에 해당하는 경우로서 독립된 재산으로 볼 수 없을 때에는 별도로 평가할 필요가 없으나, 토지와 구분되는 시설물 기타 구축물 등은 그것을 다시 건축할 때 소요된다고 예상되는 가액에서 그것의 설치시기로부터 평가기준일까지의 감가상각비를 공제하는 것임.
| [별표 5] <개정 2011.2.28> 건축물 등의 기준내용연수 및 내용연수범위표 (제15조제3항관련) |
| 구분 | 기준내용연수 및 내용 연수범위(하한-상한) | 구조 또는 자산명 |
| 1 | 5년 (4년~6년) | 차량 및 운반구(운수업, 기계장비 및 소비용품 임대업에 사용되는 차량 및 운반구를 제외한다), 공구, 기구 및 비품 |
| 2 | 12년 (9년~15년) | 선박 및 항공기(어업, 운수업, 기계장비 및 소비용품 임대업에 사용되는 선박 및 항공기를 제외한다) |
| 3 | 20년 (15년~25년) | 연와조, 블록조, 콘크리트조, 토조, 토벽조, 목조, 목골모르타르조, 기타 조의 모든 건물(부속설비를 포함한다)과 구축물 |
| 4 | 40년 (30년~50년) | 철골·철근콘크리트조, 철근콘크리트조, 석조, 연와석조, 철골조의 모든 건물(부속설비를 포함한다)과 구축물 |
| 1. 건물(부속설비를 포함한다) 및 구축물이 기준내용연수 및 내용연수범위가 서로 다른 2 이상의 복합구조로 구성되어 있는 경우에는 주된 구조에 의한 기준내용연수 및 내용연수범위를 적용한다. 2. 구분 3과 구분 4를 적용함에 있어서 부속설비 에는 당해 건물과 관련된 전기설비, 급배수·위생설비, 가스설비, 냉방·난방·통풍 및 보일러설비, 승강기설비 등 모든 부속설비를 포함하고, 구축물 에는 하수도, 굴뚝, 경륜장, 포장도로, 교량, 도크, 방벽, 철탑, 터널 기타 토지에 정착한 모든 토목설비나 공작물을 포함한다. 다만, 부속설비를 건축물과 구분하여 업종별 자산으로 회계처리하는 경우에는 별표 6을 적용할 수 있다. 3. 구분 3과 구분 4를 적용함에 있어서 건물중 변전소, 발전소, 공장, 창고, 정거장·정류장·차고용 건물, 폐수 및 폐기물처리용 건물, 유통산업발전법시행령에 의한 대형점용 건물(당해 건물의 지상층에 주차장이 있는 경우에 한한다), 국제회의산업육성에관한법률에 의한 국제회의시설 및 무역거래기반조성에관한법률에 의한 무역거래기반시설(별도의 건물인 무역연수원을 제외한다), 축사, 구축물 중 하수도, 굴뚝, 경륜장, 포장도로와 폐수 및 폐기물처리용 구축물과 기타 진동이 심하거나 부식성 물질에 심하게 노출된 것은 기준내용연수를 각각 10년, 20년으로 하고, 내용연수범위를 각각(8년~12년), (15년~25년)으로 하여 신고내용연수를 선택적용할 수 있다. |