증여재산가액은 시가에 의하는 것이며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가를 적용하는 것임. 이 경우 증여일 전 2년을 경과한 매매가액은 시가에 해당하지 않음
전 문
[회신]
1.귀 질의 “1.”의 경우, 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조제1항 각호에 따른 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것입니다. 이 경우 증여일전 2년을 경과하여 거래된 경우의 당해 거래가액은 “시가”의 범위에 포함되지 않는 것이며, 시가에 해당하는 가액을 산정하기 어려운 경우에는 부동산의 경우 같은 법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것입니다.
2. 귀 질의“2.”의 경우는 붙임의 종전 질의회신사례(재산-1047,2009.12.18)를 참고하시기 바랍니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 2005년 5월 주상복합건물의 1층 상가를 43억원에 취득하여 소유권이전등기
- 위 상가를 임대보증금 3억5천만원을 포함하여 아들에게 부담부증여 하려고함
- 위 상가는 기준시가로는 약 30억원 정도임
- 은행대출이나 감정한 사실 없음
O 질의내용
1. 위와같은 경우 증여재산가액으로 등기상의 취득가액으로 하여야 하는지, 아니면 시가의 개념으로 기준시가로 계산해야 하는지
2. 부담부증여이므로 양도소득세를 신고함에 있어 양도가액은 임대보증금인 3억5천만원으로 하고, 취득가액은 당초 취득가액으로 등기된 43억원을 안분하여 계산하는지, 아니면 증여세 신고시 시가 개념으로 기준시가를 적용하는 경우 취득가액도 기준시가를 안분하여 계산해야 하는지 여부를 질의함
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O
상속세 및 증여세법
제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2010. 1. 1. 개정)
O
상속세 및 증여세법
제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터
제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는
「소득세법」 제99조제4항
부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
O 재산세과-1047, 2009.12.18
[사실관계]
- 2009.10.23. 부부공동명의(지분 각 1/2)의 아파트를 아들에게 증여함
- 증여일 현재 시가는 확인되지 않으며, 기준시가는 110백만원임
- 당해 아파트에 담보된 채무는 64,600천원임(채무명의자 : 부)
[질의내용]
(1) 父의 증여(부담부증여)에 대한 양도차익 산정시 취득가액 계산 방법
(2) 부모의 증여재산에 대한 평가액
(3) 父의 증여분에 대한 평가액이 55,000천원인 경우 채무인수액과 평가액의 차액(9,600천원)을 아들이 父에게 증여한 것으로 보는지
[ 회 신 ]
1. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은
「소득세법」 제97조 제1항 제1호
에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.
2. 귀 질의의 경우 증여재산가액 평가 방법 등은 기존 해석사례(서면4팀-549, 2008.3.4, 재산세과-614, 2009.2.23. 등)를 참고하시기 바랍니다
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소득세법 시행령 제159조
【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액
법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
2. 양도가액
「상속세 및 증여세법」 제60조
부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액