계약불이행에 따른 위약금 등의 필요경비 해당 여부

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」제97조 및 「같은법 시행령」제163조의 규정에 열거된 항목에 한함

[회신] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」제97조 및 「같은법 시행령」제163조의 규정에 열거된 항목에 한하는 것으로, 귀 질의와 같이 계약불이행에 따른 위약금, 조합이 부담할 공과금, 이주비 · 대출금에 대한 이자 등의 지출비용은 양도차익 계산시 필요경비로 공제되지 아니하며, 취득당시 납부한 취득세, 등록세 및 부동산중개수수료는 취득가액에 포함됩니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2005.7.25. A주택 취득(182백만원) ․ 등록세 : 4,181,000원 ․ 취득세 : 2,400,000원 ․ 공인중개사 수수료 : 800,000 - 2006년 3월 : A주택 재건축 관리처분계획인가 - 2008.4.5. A주택 입주권을 조합에 양도 ․ 제3자에게 전매가 금지되어 있어 조합에만 양도할 수 있었음 - 양도가액(조합 인수금액) : 239,721,900원 - 계약 해지로 인한 본인 추가 부담금 내역 (1) 계약 불이행에 따른 계약 위약금 : 28,727,500원 ( 조합이 아닌 제3자에게는 입주 전에 전매할 수 없고, 다만, 조 합에서만 인수할 수 있으므로 조합에서 위약금을 부과한 것임) (2) 소유권이전 관련 제반 공과금 등 : 11,728,000원 (조합의 요청에 의하여 인수하는 것이 아니므로 조합이 부담할 비용을 조합원이 부담한 것임) (3) 기본이주비 대출금(무이자 대출)에 대한 이자 : 6,332,396원 (기본이주비에 대한 이주시부터 계약해지일까지의 이자임) (4) 중도금 대출금(무이자 대출 아님) 이자 : 6,000,000원 ○ 질의내용 - 위 항목들(취득세, 등록세, 공인중개사수수료, 계약해지로 인한 본인 추가 부담금)이 양도차익 산정시 필요경비로 공제되는지 여부 2. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 등 ○ 소 득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 생략 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 생략 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액 (2007. 12. 31. 개정) 2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ⑤ 이하 생략 ○ 소 득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 이하 생략 ○ 소 득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ④ (삭제, 2000. 12. 29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ⑥ 이하 생략