전 문
[회신]
귀 질의의 경우, 개별주택(부수토지를 포함) 중 건물부분만 증여받은 경우로서 시가가 불분명한 증여재산인 건물부분의 평가액은 평가기준일 현재 공시된 개별주택가격을 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분계산한 가액으로 하는 것입니다. 이 때 해당 주택에 대해 「건축법」제2조제9호에 따른 대수선을 증여일 전에 하여 증여일 현재 공시된 개별주택가격을 적용하는 것이 불합리한 경우에는 「상속세 및 증여세법」제50조제4항에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 금액으로 하는 것입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
-
증여대상 단독주택 현황
종로구 ○○동 ○○번지 단독주택 지하1층, 지상2층 (토지 473㎡, 건물 303.83㎡)
1973.08.30. 주택 신축, 사용승인
2012.01.06. 주택을 2억원을 들여 대수선 (미관지구내 외장변경, 내부벽체 수선 등)
2012.05.17. 주택부분만 증여 (父 ⇒ 子)
2012.04.30. 공시된 주택가격(공시기준일 2012.1.1.기준) 1,860백만원
(단위 : 백만원)
| 구 분 | ①기준시가 | ②개별주택가격 | ③평가액 | 비고 |
| 건물(子) | 87 | 65 | 65 | 2012.1.6. 대수선 200백만원 |
| 토지(父) | 2,424 | 1,795 | 1,795 | |
| 합 계 | 2,512 | 1,860 | 1,860 | |
※
개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지 또는 건물의 구분 평가방법(서면4팀
-858, 2008.03.31.) : 토지 o
r 건물 평가액 = 개별주택가격 × [ 토지 o
r 건물 기준시가 / (토지 + 건물 기준시가) ]
O 질의내용
- 증여일 현재 단독주택의 주택부분만을 구분 평가하는 경우로서 증여일로부터 4개월 전에 대수선으로 지출된 금액(자본적지출액) 2억원이 있고, 해당 자본적지출액이 기준시가로 안분한 건물평가액 6천만원을 초과하는 경우 해당 주택부분의 평가방법
| 구분 | ①건물평가액 | ②자본적지출액 | 평가근거 | 평가액 |
| 갑설 | 6천만원 | 2억원 | ①기준시가 안분, 건물평가액만으로 평가 | 6천만원 |
| 을설 | 6천만원 | 2억원 | Max [①,②] | 2억원 |
| 병설 | 6천만원 | 2억원 | ①+② | 2억 6천만원 |
2. 관련 법령
○
상속세 및 증여세법
제60조 【평가의 원칙 등】
①
이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일
또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따
른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. (2010. 1. 1. 개정)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루
어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고
수
용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라
시가로 인정되는 것을 포함
한다. (2010. 1. 1. 개정)
③
제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의
종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규
정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2010. 1. 1. 개정)
○
상속세 및 증여세법 시행령 제49조
【부동산의 평가】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후
6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기
간"이라 한다)이내의 기간 중
매매·감정·수용·경매(「민사집행
법」
에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하
이
조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우
에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
다만, 평가기간에 해당하지
아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항
각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사
의
경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가
격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
○
상속세 및 증여세법
제61조【부동산 등의 평가】
①
부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으
로 한다. (2010. 1. 1. 개정)
1. 토지 (2010. 1. 1. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를
고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고,
지
가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가
액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 (2010. 1. 1. 개정)
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조,
용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산
정ㆍ고시하는 가액
4. 주택 (2010. 1. 1. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격
및 공동주택가격
(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결
정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다).
다만,
개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세
무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
○
상속세 및 증여세법 시행령 제50조
【부동산의 평가】
① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는
개별공시
지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성
요인이 유
사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평
가에 관한 법률」 제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관
할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할
하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요
청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2010. 2. 18. 개정)
1. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지 (2009. 12. 14. 개정 ; 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 부칙)
2. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는
합병된 토지 (2009. 12. 14. 개정 ; 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한
법률 시행령 부칙)
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지 (2009. 12. 14. 개정 ; 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 부칙)
4.
개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)
(2002. 12. 30. 신설)
④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서
“대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액
을 말한다. (2010. 2. 18. 신설)
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액 (2010. 2. 18. 신설)
가.
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ
이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로
보
고 같은 법 제16조 제7항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납
세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재
지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세
무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
(2010. 2. 18. 신설)
나.
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주
택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌
다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을
종
합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과
해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서
납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의
소
재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2010. 2. 18. 신설)
2.
「지방세법」제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한
가
액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의
뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액 (2011. 7. 25. 개정)
⑥
법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는
평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용
한다. (1996. 12. 31. 개정)
○
상속세 및 증여세법
61-50…1 【개별공시지가가 없는 토지의 평가】
① 법 제61조 제1항 제1호에 따른 토지의 평가시 환지 및 택지개발 등에 따라 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 법 제61조 제1항 제1호 단서에 규정된 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다. (2011. 5. 20. 개정)
② 분할 또는 합병된 토지의 개별공시지가는 제1항에 따라 평가하되
분할 또는 합병 전후 그 토지의 지목변경 및 이용상태 등으로
보
아 종전의 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되
는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. (2011. 5. 20. 개정)
1.
분할된 토지 : 분할 전 토지에 대한 개별공시지가 (2000. 10. 12. 개정)
2. 합병된 토지 : 합병 전 토지에 대한 각 개별공시지가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액 (2011. 5. 20. 개정)
○
지방세법 제4조
【부동산 등의 시가표준액】
① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)
으로 한다.
다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아
니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말
한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장
관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여
산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는
대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한
시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려
하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③
제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은
「지방세기본법」 제141조
에 따른 지방세심의위원회에서 심의
한다.
○ 부동산 가격공시 및
감정평가에 관한 법률 제16조
【단독주택가격의 공시】
①
국토해양부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고
인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여
매
년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "표준주택가격"이라 한다)을
조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. <개정 2008.2.29>
②
시장ㆍ군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구
부
동
산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일
현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라
한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다
.
다만, 표준주택으로 선정된 단독주택 그 밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.
⑥
시장ㆍ군수 또는 구청장은
공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건물의 신축 등이 발생
한 경우에는 대통령령이 정하는 날을
기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.
○ 부동산 가격공시 및
감정평가에 관한 법률 시행령 제32조
【토지의 분할·합병 및 건물의 신축 등이 발생한 단독주택의 개별주택가격】
①
법 제16조제6항에서 "
토지의 분할·합병이나 건물의 신축등이
발
생한 경우
"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. <개정 2009.12.14>
1.
「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상 토지의 분할 또는 합병
2.
「건축법」상 건물의 신축·증축·개축·재축 및
대수선
3. 「건축법」상 건물의 용도변경
4.
국·공유재산인 주택이 매각 등의 사유로 사유주택으로 된 단
독주
택으로서
개별주택가격이 없는 경우
② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 단독주택에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별주택가격을 결정·공시한다.
1.
1월 1일부터 5월 31일까지 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가
발생한 단독주택에 대하여는
6월 1일을 기준일
로 하여
9월 30일
까지 결정·공시
2.
6월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가
발생한 단독주택에 대하여는 다음 연도 1월 1일을 기준일로 하
여 다음 연도 4월 30일까지 결정·공시
○
건축법 제2조
【정의】
9.
"대수선"이란
건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외
부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
○
건축법 시행령 제3조의2
【대수선의 범위】
법 제2조제1항제9호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서
증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것
을 말한다.
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
○
건축법 시행령 제2조
【정의】
1. "신축"이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된
대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만
있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.
2.
"증축"이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연
면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.
3. "개축"이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
4. "재축"이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된
경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것을
말한다.
○
상속세 및 증여세 사무처리규정 (2012.6.1. 국세청 훈령 제1941호)
제57조(공시가격이 없는 주택의 평가신청 및 결과통보)
공시가격이 없는 주택을 양도·상속·증여한 사실이 있는 납세자가 해당 주택에 대한 공시가격이 없는 주택의 가격평가 신청서(별지 제1호 서식)를
제출한 경우에는 납세지를 관할하는 세무서장(재산세과장)은
그
평
가결과(주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 평가한 것을 포
함한다)를 공시가격이 없는 주택의 가격평가 결과 통지서(별지 제2호 서식)에 따라 신청일부터 30일(토요일·공휴일을 포함한다) 이내에 납세자에게 통지하여야 한다
. 다만, 30일 이내에 발송할 수 없는 경우에는 그 사유를 서면으로 통지하여야 한다.
【상속세 및 증여세 사무처리규정 별지 제1호 서식】(2011.
4.
1. 개정)
| 공시가격이 없는 주택의 가격평가 신청서 | 처리기간 |
| 접수일로부터 30일 |
| 신청인 | ① 성 명 | | ② 주민등록번호 | |
| ③ 주 소 | (전화번호 : ) |
| ④ 소유자와 관계 | |
| 평 가 대상주택 | ⑤ 소재지및지번 | |
| ⑥ 공 부 상 대지의 지 목 | | ⑦ 대지의 면적 | |
| ⑧ 건 물 구 조 | | ⑨ 건물의 면적 | |
| ⑩ 건물실제용도 | |
| ⑪ 신청사유 | |
| 상속세 및 증여세법 제61조 와 소득세법 제99조 의 규정에 따라 개별 주택공시가격이 없는 주택에 대하여 가격평가를 신청합니다. 년 월 일 신청인 (서명 또는 인) 세무서장 귀하 |
| ※ 첨부할 서류 해당 주택의 양도․상속․증여 사실을 확인할 수 있는 서류 | 수 수 료 |
| 없 음 |
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-858, 2008.03.31
[ 제 목 ] 개별주택가격이 공시된 주택의 토지분 평가방법
[ 요 지 ] 부동산의 보충적평가시 개별주택가격이 공시된 주택의 토지분 평가는 개별주택가격을 건물기준시가와 토지 개별공시지가로 안분하여 산정하는 것임
[ 회 신 ] 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택을 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 평가함에 있어
건물과 부수토지의 가액을 구분하여야 하는 경우에는 당해 개별주택가격을 평가기준일 현재 같은조 제1항 제2호의 규정에 의하여 평가한 건물가액과 같은항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가격 또는 토지의 가격을 산정하는 것임
<질의> 1) 토지와 건물(주택)의 현황
- 개별주택가격 : 401,000,000원
- 토지의 개별공시지가 : 332,000,000원
- 건물기준시가 : 135,000,000원
2) 소유관계 :
- 토지 : 갑 (을의 母), 건물 : 을
위와같이 토지와 건물의 소유자가 각각 다른 경우로서 갑 소유의 토지를 을에게 증여할 경우에 보충적평가방법에 의하여 증여재산(토지)을 평가할 때
증여재산을 토지 개별공시지가인 332,000,000원으로 평가해야 하는지 또는 개별주택가격 401,000,000원을 건물기준시가와 토지개별공시지가의 비율로 안분하여 토지분 증여재산가액을 평가하여야 하는지 여부