토지거래 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기

토지거래 계약허가구역안에 있는 토지를 양도하는 경우 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것임

[회신] ○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래 계약허가구역안에 있는 토지를 양도하는 경우 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 양도소득과세표준 예정신고기한은 「소득세법」 제105조 제1항 제1호에 의거 토지거래계약의 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 것임 ○「상속세 및 증여세법」 제35조의 규정에 의한 증여받은 이익을 계산할 때, 시가의 산정기준일은 같은법 시행령 제26조 제8항의 규정에 의하여 당해 대금을 청산한 날(소득세법시행령 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말함)이 되는 것임 ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2005.08.29. 양도자 갑과 특수관계자 이외의자인 양수자 을이 부 동산 매매계약 체결 - 2006.05.26. 토지 매매 대금 잔금 청산 - 2006.06.29. 갑은 A부동산신탁과 신탁계약을 체결하고 매매대금 의 50%에 해당하는 부동산 담보 수익권증서 발행 - 2007.04.30. 부동산 감정평가액에 근거하여 매매대금의 200%에 해당하는 수익권증서 추가발행 - 2008.08.01. 부동산 감정평가액에 근거하여 매매대금의 427%에 해당 하는 수익권증서 추가발행 및 우선수익자를 당초 B은 행에서 C은행으로 변경 - 2009.06.30. 토지거래허가 ○ 질의내용 - 위 부동산의 양도시기와 신고기한 - 저가양도에 따른 이익의 증여 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29> 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함 한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수 일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. <개정 2000.12.29, 2005.2.19> ④ 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 당해 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. <개정 1999.12.31> ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. ⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19> 1. 1984년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산 2. 삭제 <1995.12.30> 3. 1985년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제3호의 자산 ⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 날"이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19> 1. 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 2. 삭제 <1995.12.30> 3. 법 제94조제1항제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 ⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다. 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고 <개정 1999.12.28>】 ① 제94조제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18, 2003.12.30, 2006.12.30> 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다. 2. 제94조제1항제3호 각목의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 ② 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 예정신고라 한다. <개정 1999.12.28> ③ 제1항의 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다. 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등 <개정 2003.12.30>】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다. <개정 2003.12.30> 1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. <개정 2003.12.30> ③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. <신설 2003.12.30> 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등 <개정 2003.12.30>】 ① 법 제35조제1항제1호에서 "낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원이상인 경우의 그 대가를 말한다. <개정 1997.11.10, 1998.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2008.2.22> 1.~2. 생략 ② 법 제35조제1항제2호에서 "높은 가액"이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원이상인 경우의 그 대가를 말한다. <개정 1997.11.10, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30> ③ 법 제35조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 이익"이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2003.12.30> 1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 2. 3억원 ④ 생략 ⑤ 법 제35조제2항에서 "현저히 낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. <신설 2003.12.30> ⑥ 법 제35조제2항에서 "현저히 높은 가액"이라 함은 양도한 자산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. <신설 2003.12.30> ⑦ 법 제35조제2항에서 "대통령령이 정하는 이익"이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다. <신설 2003.12.30> ⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날( 「소득세법 시행령」 제162조제1항제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 "산정기준일"이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. <신설 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5> ⑨ 생략