재건축사업시행으로 취득한 신축주택을 양도하는 경우

주택 및 그 부수토지를 취득하여 보유한 자가 재건축사업시행으로 인하여 청산금을 납부하고 분양받은 신축주택 및 그 부수토지를 양도한 경우로서, 부수토지 일부를 제외한 부수토지와 주택이 고가주택에 해당하는 경우 소득세법 시행령 제160조 제1항의 “법 제95조 제1항에 따른 양도차익”은 총 양도차익에서 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 부수토지의 양도차익을 공제한 금액을 말함

[회신] 1. 주택 및 그 부수토지를 취득하여 보유한 자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 인하여 청산금을 납부하고 분양받은 신축주택 및 그 부수토지를 양도한 경우로서, 부수토지 일부를 제외한 부수토지와 주택이 「소득세법 시행령」 제156조의 고가주택에 해당하는 경우 같은 법 같은 령 제160조 제1항의 “법 제95조 제1항에 따른 양도차익”은 총 양도차익에서 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 부수토지의 양도차익을 공제한 금액을 말하는 것입니다. 2. 위 ‘1’을 적용함에 있어 “1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 부수토지의 양도차익”은 붙임 기 질의회신사례(재산세과-2438, 2008.10.23)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1997. 4. 주택을 1억원에 취득 - 2005.10. 재건축 관리처분 인가(권리가액 5억원, 청산금 10억원 납부) - 2008.12. 재건축아파트 사용승인 - 2009. 6. 재건축아파트를 20억원에 양도 ○ 질의내용 - 양도한 아파트는 1세대1주택으로서 고가주택에 해당하는 바 • 고가주택 양도차익 산정방법 • 비과세되지 않는 증가된 부수토지의 양도차익 산정방법 • 증가된 부수토지의 장기보유특별공제 계산방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】 ① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 2009.2.4> 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 양도가액 － 9억원 법 제95조제1항에 따른 양도차익 × ------------------ 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 양도가액 － 9억원 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ------------------- 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다. ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 생략 ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. <신설 2007.2.28> 1. 청산금을 납부한 경우 [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익"이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 "기존건물분양도차익"이라 한다) 2. 청산금을 지급받는 경우 제1항제2호에 따른 가액 ③~④ 생략 ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. <신설 2007.2.28> 1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 법규과-1109, 2009.08.10. 주택 및 그 부수토지를 취득하여 보유한 자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 인하여 청산금을 납부하고 분양받은 신축주택 및 그 부수토지를 양도한 경우로서, 부수토지 일부를 제외한 부수토지와 주택이 「소득세법 시행령」 제165조 의 고가주택에 해당하는 경우 같은 법 같은 령 제160조 제1항의 “법 제95조 제1항에 따른 양도차익”은 총 양도차익에서 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 부수토지의 양도차익을 공제한 금액을 말하는 것입니다. ○ 재산세과-2438, 2008.10.23. 귀 질의와 같이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축 사업지구 내에 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 주택(이하 ‘종전주택’이라 함)을 소유하던 자가 재건축사업계획에 따라 추가로 환지청산금을 납부하고 종전주택과 그 부수토지의 면적보다 증가된 면적의 주택과 부수토지를 취득하여 양도하는 경우 증가된 부수토지의 양도차익의 계산은 「소득세법 시행령」 제166조 제2항 제1호 에 의한 “청산금납부분 양도차익”에 증가된 토지의 기준시가가 증가된 토지와 건물의 기준시가에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. ○ 법규과-1107, 2009.08.10. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역에 나대지를 소유한 거주자가 정비조합에 나대지를 제공하고 청산금을 납부하여 관리처분계획에 따라 분양받은 신축주택과 부수토지를 양도하고 양도차인을 산정시 해당주택이 「소득세법」 제95조 제2항 에서 정하는 1세대 1주택에 해당하는 경우 기존 건물분 양도차익 중 토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은 같은 항 표1과 주택의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용하여 계산하는 것입니다.