미분양주택 과세특례 적용 여부

미분양주택 과세특례를 적용함에 있어 2009.4.30.까지 구청에 미분양주택현황을 제출하지 않은 경우에도 미분양주택임이 확인되는 경우 과세특례 적용됨

[회신] 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설․공급하는 건축주가 2004년 4월 30일 전에 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택은 「조세특례제한법」 제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례” 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2002. 6.21. 주상복합건물 건축허가(국민주택 규모이하 64세대, 오피스텔 11실) - 2010. 2. 완공 예정 ○ 질의내용 - 2009.4.30.까지 구청에 미분양주택현황을 제출하지 않았는데 미분양주택 과세특례를 적용받을 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2009.5.21> (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. 1.~6. 생략 7. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설·공급하는 건축주가 2004년 3월 30일 전에 「건축법」 제11조 에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택 ⑤ 법 제98조의3에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 법 제98조의3제2항의 주택에 대하여는 시장·군수·구청장에게 제출한 건축착공신고서 사본과 사용검사 또는 사용승인(임시사용승인을 포함한다) 사실을 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다. ⑥ 사업주체는 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황(2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2009년 4월 30일까지 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. 다만, 제1항제2호·제3호(2009년 2월 12일 이후 공급하는 것에 한정한다)·제4호·제5호(2009년 2월 12일 이후 대물변제 받은 것에 한정한다) 및 제6호에 해당하는 미분양주택 현황의 경우에는 사업주체와 최초로 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내에 제출하여야 한다. ⑦ 생략 ⑧ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. ⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장·군수·구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 법규과-1053, 2009.07.31. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설․공급하는 건축주가 2004년 4월 30일 전에 「건축법」 제11조 에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택은 「조세특례제한법」 제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례” 규정을 적용받을 수 있는 것입니다.