자가건설하는 주택의 미분양주택 과세특례

「조세특례제한법」 제98조의3 제2항을 적용함에 있어 착공일은 실제로 공사에 착공한 날을 말하며, 착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 하는 것임

[회신] 「조세특례제한법」 제98조의3 제2항을 적용함에 있어 착공일은 실제로 공사에 착공한 날을 말하며, 착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 하는 것임 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 <미분양주택 과세특례(조특법 제98조의3) 관련 질의임> - 자 가건설 신축주택의 경우 조특법 제98조의3 제2항의 규정에 따라 특례기간 중에 공사에 착공 하고, 사용승인 또는 사용검 사 를 받으면 과세특례 대상인 바, 이 경우 착공일 은 언제로 보는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2009.5.21 부칙> 1. 거주자인 경우 : 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우 : 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 ② 제 1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다 )하 고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다 . 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 ③ 이하 생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 ① ～ ④ 생략 ⑤ 법 제98조의3에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 법 제98조의3제2항의 주택에 대하여는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 건축착공신고서 사본과 사용검사 또는 사용승인(임시사용승인을 포함한다) 사실을 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다 . ⑥ 이하 생략 ○ 재산세과-1316, 2009.07.02. (사실관계) - 2008.12.10. 신축주택 착공신고서 제출 - 2 009.03.26. 당초 착공신고서 제출 후 신축자금마련 차질 및 동절 기 기초공사의 어려움 등으로 인해 착공예정일을 넘겨 건설회사와 도급계약을 체결하고 공사 착공 (질의내용) - 당초 착공예정일자와 다르게 2009.03.26일 착공하였다는 사실을 증명하기 위한 서류는 무엇이 있는지 (회신내용) 1. 자기가 건설한 신축주택으로 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공( 착공일이 불분명할 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한 다 ) 하고, 사용승인 또는 사용 검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우로서 「조세특례제 한 법」제98조의3 제2항 각 호에 해당하지 않는 주택은 제1항의 규정이 적용되는 것임 2. 공사에 착공한 날은 건축주와 건설사업자간의 도급계약서 또는 시방서 등에 의해 확인할 수 있으나 당해 서류상의 착공일자와 실제 착공일자가 일치하는지 여부는 사실 판단할 사항임