자가건설하는 주택의 미분양주택 과세특례 적용 방법 등

주택부수토지의 공동소유자 중 1인의 명의로만 건축하는 경우 주택을 소유하지 않은 자가 소유한 부수토지에 대하여는 미분양주택 과세특례가 적용되지 아니함

[회신] 1. 「조세특례제한법」 제98조의3 제2항을 적용할 때 단독명의 또는 공동명의로 건축하는 경우에도 당해 과세특례를 적용할 수 있는 것이나, 주택부수토지의 공동소유자 중 1인의 명의로만 건축하는 경우 주택을 소유하지 않은 자가 소유한 부수토지에 대하여는 당해 과세특례가 적용되지 아니하는 것임 2. 한편, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세) 및 제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의6(1세대 2주택 이상 중과)까지의 규정을 적용할 때 「조세특례제한법」 제98조의3 제1항 및 제2항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 부 부가 토지를 공동소유(지분 각 1/2)하고 있으며, 지상에 주택을 신축할 예정임 ○ 질의내용 - 미분양주택 과세특례( 조세특례제한법 제98조의3 ) 관련 질의임 (1) 부부 공동명의로 건축하는 경우 특례 적용 여부 (2) 부부 중 1인 명의로 건축하는 경우 특례 적용 여부 (3) 일 반주택을 양도하는 경우 비과세 및 다주택 중과 판정시 미분양주택을 소유 주택으로 보는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2009.5.21 부칙> 1. 거주자인 경우 : 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우 : 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 ② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택 으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 ③ 「 소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의6까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다 . ④ 이하 생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제98조의3 제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. 1. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 재산세과-1107, 2009.06.08. 조세특례제한법 제98조의3 규정을 적용함에 있어 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없는 것이나, 주택의 소유자와 그 부수토지의 소유자가 다른 경우 해당 부수토지는 동 규정의 감면을 적용받을 수가 없는 것임