미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 받은 주택에 대하여 적용하는 것임

[회신] 1. 「조세특례 제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것으로서, 과세특례 대상 주택을 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 계산한 금액에 대해 과세특례를 적용하는 것입니다. 2. 이 경우, 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 동 과세특례가 적용되지 않는 것으로서 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 토지의 감면대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다. 3. 또한, 위 규정은 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없으나, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡) 이내인 주택 및 그 부수토지에 한하여 적용하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 질의내용 - 2001년 매수한 나대지에 주택을 신축하는 경우 주택 면적의 5배에 해당하는 토지의 양도세는 5년간 면제되는 것으로 알고 있는데 맞는지 - 5년이 지난 후 양도세 적용은 어떻게 되는지 - 5년이 지난 후 신축주택을 멸실한 후 다시 신축하는 경우 계속 양도세가 면제되는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2009.5.21> 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 ② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 】 ① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. 1.~8. 생략 ② 생략 ③ 법 제98조의3제1항에서 해당 신축주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 ① 법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 「소득세법」 제95조제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. {양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)} (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 법규과-944, 2009.07.13. 1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.~2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」 제98조의3 ‘미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례’가 적용되지 아니합니다. 2. 이 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 에 따라 토지의 감면대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다. ○ 재산세과-1107, 2009.06.08. 「조세특례제한법」 제98조의3 규정을 적용함에 있어 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없는 것이나, 주택의 소유자와 그 부수토지의 소유자가 다른 경우 해당 부수토지는 동 규정의 감면을 적용받을 수가 없는 것입니다. ○ 재산세과-1079, 2009.06.01. 1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 “신축주택 취득기간”이라 함) 중에 공사에 착공하고, 그 신축주택 취득기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다. 이 경우 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 주택부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여만 상기의 감면을 적용하는 것입니다. 2. 또한, 부동산매매업자(주택을 신축하여 판매하는 사업자 포함)의 사업소득에 해당하는 상기 1.의 감면을 적용받을 수 없는 것입니다.