신축임대주택 감면 여부 등

신축임대주택 및 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대2주택 이상 중과 대상에 해당하지 아니함

[회신] 1. 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택에 해당하는 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 신축임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 80을 감면(2009.12.31.까지의 양도분에 대하여는 면제)하는 것이며, 감면세액의 20％는 농어촌특별세가 과세됨. 한편, 당해 신축임대주택은 1세대 2주택 이상 중과 대상에 해당하지 아니함 2. 「소득세법」 제89조 제2항의 조합원입주권은 같은 법 제94조 제1항 제2호 가목의 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하는 것으로, 당해 조합원입주권은 1세대 2주택 이상 중과 대상에 해당하지 아니함 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 <甲 소유주택 현황> | 구분 | 소재지 | 유형 | 임대개시일 | 비고 | | A주택 | 구리시 | 임대주택 | 2001.10.10 | 최초분양 | | B주택 | 송파구 송파동 | 임대주택 | 2001.08.10 | 재건축 中 | | C주택 | 송파구 잠실동 | 임대주택 | 2008.06.20 | | | D주택 | 송파구 거여동 | 무허가주택 | - | | * 모두 국민주택규모 이하이며, 취득당시 기준시가 3억원 이하임 - 2001.8.24. 세무서 및 구청에 임대사업자등록함 - B주택은 2009.3월 재건축 관리처분계획인가됨 ○ 질의내용 (1) A주택을 양도할 경우 감면 여부, 장기보유특별공제 적용 여부, 중과세율 적용 여부 (2) B주택을 양도할 경우 중과세율 적용 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례 】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 해당 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 해당 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 80을 감면(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 면제)한다 . <개정 2001.12.29 부칙, 2008.12.26 부칙> 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간중에 신축된 주택 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 가. 1999년 8월 20일이후 신축된 주택 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 ② 제97조제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 ① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자 를 말한다. ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산등에 관하여는 제97조제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2제1항제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ○ 소득세법 시행령 제167의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1 ～ 2. 생략 3. 「 조세특례제한법」 제97조 ㆍ 제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택 (이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다) 4. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 서면4팀-828, 2005.05.27. 1. 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 국민주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택에 해당하는 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세를 면제 주) 하는 것임. 2. 위 1.에 해당하는 신축임대주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하고, 감면을 받는 소득세에 대하여는 20％의 농어촌특별세가 과세되는 것임. * 주) 2010.1.1. 이후 양도분은 80% 감면됨 ○ 서면5팀-1376, 2007.04.26. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 4에 의하여 1세대가 주택과 같은법 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택을 양도하는 경우에는 60％의 중과세율을 적용하는 것이나, 조합원입주권을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하는 것임