건설임대주택 비과세 특례 적용 여부

건설임대주택의 전세계약자와 분양받은 자가 상이한 경우에도 동일세대원인 경우에는 건설임대주택 비과세 특례 적용됨

[회신] 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이와 관련하여 건설임대주택의 전세계약자와 분양받은 자가 상이한 경우에도 동일세대원인 경우에는 당해 규정을 적용받을 수 있는 것임 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2 001년 9월 甲은 주택공사와 A임대주택 임대차계약을 체결한 후 2002.11.29.부터 부친과 함께 당해 주택에서 거주함 - 이 후 甲은 乙과 혼인하여 분가하게 되어 2007년 11월 부친에게 A임대주택의 임차권을 승계(증여)함 - 2008년 1월 부친은 A임대주택을 분양받음 - 2 009.3월 甲과 乙은 A임대주택으로 재전입함 - 2009년 7월 부친은 A임대주택을 양도할 예정임 (다른 소유주택 없음) ○ 질의내용 - 건설임대주택의 당초 임차인과 분양받은 자가 다른 경우 건설임대주택 비과세 특례 적용 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 「 임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 2. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 임대 주택법 제19조 【임대주택의 전대 제한】 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다. ○ 임대 주택법 시행령 제18조 【임차권의 양도 등의 허용】 ① 법 제19조 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대주(민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 사람을 말한다)에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우 가. 근무ㆍ생업 또는 질병 치료 등의 사유로 그가 거주하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구만 해당한다. 이하 같다)의 행정구역과 다른 시ㆍ군ㆍ구로 퇴거할 경우 나. 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우 다. 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우 2. 「북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법률」 제2조제1호 에 따른 북한이탈주민이 특별 공급받은 임대주택을 근무ㆍ생업 등의 사유로 다른 공공건설임대주택과 상호 교환하여 거주할 경우 3. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 임대주택에서 퇴거하고 해당 임대주택에 계속 거주하려는 직계존비속, 배우자 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 변경된 세대주로 임차인을 변경할 경우 ② 이하 생략 ○ 서면4팀-242, 2005.02.11. 1. 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도함으로서 소득세법 제154조 제1항 제1호 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 거주기간은 전세대원이 당해 주택의 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상이어야 하는 것이며, 2. 이 경우 세대원의 5년 거주기간 계산시 생계를 같이하는 가족 중 취학ㆍ질병의 요양ㆍ근무상 또는 사업상 형편 등으로 당해 임대주택에서 거주하지 못하고 일시퇴거한 자가 있는 경우에는 그 일시퇴거자도 생계를 같이하는 동거가족으로 보아 위 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임. 3. 임대주택법에 의한 건설임대주택의 전세계약자와 분양받은자가 상이한 경우에도 동일세대원인 경우에는 동 규정을 적용받을 수 있는 것임 . ○ 서면5팀-2894, 2007.11.06. 「임대주택법」의 건설임대주택을 남편(男便)명의로 임차하여 전세대원이 함께 거주하다가 부부가 이혼하고 처(妻) 혼자 거주하던 중 임대기간이 만료되어 처 명의로 당해 임대아파트를 분양받아 양도하는 경우(당해 건설임대주택의 당초 임차일로부터 당해 분양주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상), 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것임. ○ 재산세과-3243, 2008.10.13. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이에 해당하는 주택을 동일세대원인 배우자에게 증여한 후 그 배우자가 이를 양도하는 경우에도 양도소득세가 비과세되는 것임