임대주택을 분양전환하는 경우 미분양주택 취득자 과세특례 적용 여부 등

「임대주택법」 제21조에 따라 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 분양전환한 임대주택을 취득한 경우에는 「조세특례 제한법」 제98조의3에 따른 ‘미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 적용되지 않음

[회신] 1. 귀 질의와 같이 「임대주택법」 제21조에 따라 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 분양전환한 임대주택을 취득한 경우에는 「조세특례 제한법」 제98조의3에 따른 ‘미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 적용되지 않습니다. 2. 2009.3.16.부터 2010.12.31.까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의3까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제2호의2에 따른 세율)을 적용하는 것입니다. 3. 취∙등록세 감면 여부에 대해서는 지방세 소관부처인 행정안전부 또는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 질의내용 - 「임대 주택법」 제21조 및 같은법 시행규칙 제13조에 따라 분양전환승인을 득하여 임차인에게 우선공급 후 남은 잔여주택(20세대 이상)에 대해 「주택공급에 관한 규칙」 제8조에 따라 입주자 모집공고 승인을 득하여 순위모집(1,2,3순위) 후 남은 미분양 세대를 매입한 다주택자의 경우 • 미분양주택 취득자에 대한 양도세 과세특례 적용 여부 • 다주택자 기본세율 적용 여부 • 취∙등록세 50% 감면 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 】 ① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. 1.~7. 생략 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. 1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (이하 생략) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정 2008.12.26 부칙> 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40 2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 50 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 (이하 생략) ○ 소득세법 부칙 <제9270호, 2008.12.26> (개정 2009.5.21) 제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례) ① 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조제1항제2호의3부터 제2호의8까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제2호의2에 따른 세율)을 적용한다.