양도자산의 필요경비 해당여부

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 관련공사계약서 및 세금계산서, 송금영수증 등의 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임

[회신] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 관련 공사계약서 및 세금계산서, 송금영수증 등의 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임 ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 아파트 최상층 입주자임 - 테라스공간에 정원공사를 하였음 ○ 질의내용 - 정원공사비를 양도세 신고시 필요경비로 공제 받을 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ①~② 생략 ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29> 1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 ④ 삭제 <2000.12.29> ⑤ 이하 생략 나. 관련 해석 사례 ○ 서면4팀-1975, 2004.12.03 귀 질의 경우 분양아파트의 “바이오 세라믹 공사비용”이 분양가액(옵션에 해당하는 경우 포함 “이하 분양가액이라 함”)에 포함된 소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호 의 매입가액에 해당하는 경우에는 양도소득세를 실지거래가액으로 계산시 소득세법 제97조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제163조 제1항 제1호의 규정에 의하여 양도자산의 필용경비에 산입하는 것이나, 분양가액과는 별도로 소유자가 개별적으로 시행한 추가비용인 경우 그 “바이오 세라믹 공사비용”이 동법 제97조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제163조 제3항의 “자본적지출액 등”에 해당하는 경우에 양도자산의 필요경비에 산입하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 그 시공내역 등을 살펴 사실판단할 사항인 것임. ○ 재일46014-783, 1994.03.22 【회신】 귀 질의 경우 아파트의 이용편의를 위하여 지출한 베란다 및 보일러실의 샷시비용과 동 설비비용은 양도소득세를 실지거래가액으로 계산시 필요경비에 산입함. 조심2008서2260, 2008.10.30 [소득] 취득원가 및 부대비용 【제목】 거실베란다 확장비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 알미늄샷시 및 유리 관련비용은 자본적 지출로 부동산 양도가액에서 공제할 필요경비로 공제함이 타당함 【주문】 (9) 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제67조 제2항 및 제163조 제3항의 규정에 의하여 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비는 자본적 지출액으로서 이를 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 있는 것이나, 화장실공사비, 도배공사비, 마루공사비, 주방가구비용 및 도장공사비 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출액으로 보기는 어렵다 할 것인 바(국심2006서62, 2006.5.9.외 다수 같은 뜻임), 쟁점필요경비 55,100천원 중 청구인이 홍○○에게 지급한 쟁점아파트 내부수리 비용 42,400천원의 경우 홍순효의 거래사실확인서 및 영수증, 청구인이 제시한 쟁점아파트의 내부수리 관련 사진, 홍순효의 관련업종 영위사실 및 청구인 소유의 다른 아파트에서 홍순효가 내부수리 공사를 하고 이를 포함하여 부가가치세를 신고한 사실 등에 비추어 볼 때, 실제로 홍순효가 쟁점아파트 내부수리 공사를 하고 청구인이 수선비로 대금을 지급한 사실이 있는 것으로 보는 것이 타당하나, 그 수선비 내역 중 방문ㆍ싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용 등 15,400천원은 쟁점아파트의 원상회복 또는 상태 유지 등을 위하여 지출한 것으로서 자본적 지출액으로 보기는 어렵고, 쟁점아파트의 가치를 현저히 증가시키기 위한 것으로 보 이는 나머지 27,000천원(거실베란다 확장비용 8,500천원, 자바라 및 방범창 설치비 용 9,200천원, 알미늄샷시 및 유리 관련비용 9,300천원)은 자본적 지출액으로서, 이를 쟁점아파트 양도가액에서 공제할 필요경비로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 한편, 쟁점필요경비 중 이○○(○○○) 및 최○○(○○○)과의 거래분 12,700천원은 거래를 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 부족한 점 등에 비추어, 이를 쟁점아파트에 대한 자본적 지출액으로 보기는 어려운 것으로 판단된다.