1주당 순자산가치의 산정시 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 토지 및 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 적용할 수 있으며, 시가 해당여부는 사실판단 사항임
전 문
[회신]
비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치의 산정은 「상속세 및 증여세법 시행령」제55조에 따라 평가기준일 현재 해당법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함함)을 같은 법 제60조 부터 제66조에 따라 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것입니다. 이 경우 신축ㆍ분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 건물 및 부수토지에 상당하는 가액은 각각 부채에 가산하는 것으로, 귀 질의의 경우 분양예정가액이 시가에 해당하는지 여부는 해당 가액이 같은 법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에 해당하는지 여부를 확인하여 판단할 사항입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 회사는 비상장법인이며 아파트형공장을 신축․분양하는 업체로서 2011년 말 현재 아파트형 공장을 건설하여 분양을 아래와 같이 진행중임
- 총 분양예정가액 : 3,000억 (토지 1,000억, 건물 2,000억원)
- 분양율 : 20% (분양예정세대수 : 800건, 분양세대수 : 160건)
(2011년 10월 1일부터 2011년 12월 31일까지 9건 분양)
- 2011.12.31. 현재 공사진행율 : 60%
O 질의내용
- 위와같은 상황에서 당해법인의 주식을 평가하는 경우 토지 및 건물의 평가방법에 대해 질의함
1. 토지의 평가
[갑설] 전체면적(미분양면적 포함) 에 대하여 분양예정가액을 시가로 볼 수 있으므로 분양예정가액으로 평가
[을설] 전체면적에서 분양면적은 분양예정가액으로, 미분양면적은 시가(매매사례가액 등)를 알 수 없으므로 상증법상 보충적평가방법으로 평가
[병설] 전체면적을 시가(매매사례가액 등)를 알 수 없으므로 상증법상 보충적평가방법으로 평가
2. 건물의 평가
[갑설] 건물 전체면적(미분양면적 포함)에 대하여 분양예정가액을 시가로 보아 작업진행율에 따라 계산한 가액으로 평가
[을설] 전체면적에서 분양면적은 분양예정가액 ×작업진행율을 적용하여 계산한 가액으로, 미분양면적에 해당하는 부분은 건설중인 건물의 가액으로 보아 건설에 소요된 비용의 합계액으로 평가
[병설] 전체면적을 시가(매매사례가액 등)를 알 수 없으므로 건설에 소요된 비용의 합계액으로 평가
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O
상속세 및 증여세법 시행령
제55조【순자산가액의 계산방법】
① 제54조제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2003.12.30>
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
O 재산-1899, 2008.07.25
1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치의 산정은 「상속세 및 증여세법시행령」제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함)을 같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것임.
2. 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축ㆍ분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 건물 및 부수토지에 상당하는 가액은 각각 부채에 가산하는 것임.
O 재재산46014-47, 2002.02.22.
1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치의 산정은
상속세 및 증여세법시행령 제55조
의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함함)을
상속세 및 증여세법 제60조
내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것임.
2. 주택건설업법인이 목적물 건설에 따라
법인세법시행령 제69조
의 규정에 의하여 작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한 경우에도 평가기준일 현재 당해 법인의 보유하고 있는 토지 전체를
상속세 및 증여세법 제60조
내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산하는 것임.
O 서면4팀-3572 (2007. 12. 17)
귀 질의의 경우는 기 질의회신사례[재재산46014-47 (2002. 2.22), 서면4팀-2156 ( 2005.11.11)]를 참고하시기 바라며,
「상속세 및 증여세법 시행령」 제55조
의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 당해 법인의 자산 또는 당해 자산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 자산에 대한 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의1에 해당하는 가액은 당해 자산의 시가에 포함되는 것입니다.
O 서면4팀-2184 (2005.11.15)
비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축․분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하는 것입니다.