3주택 중 1주택의 대가로 지급받은 청산금에 대한 세율 적용 등

주택재개발 정비사업에 참여한 조합원이 1세대 3주택에 해당하는 주택 및 그 부수토지의 대가로 재건축조합으로부터 입주권과 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 주택 및 부수토지에 대하여는 3주택에 대한 세율을 적용함

[회신] 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발 정비사업에 참여한 조합원이 1세대 3주택에 해당하는 주택 및 그 부수토지의 대가로 재건축조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 주택 및 부수토지에 대하여는 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 대한 세율을 적용하는 것입니다. 2. 또한, 조합원입주권을 양도한 경우에는 보유기간에 따라 「소득세법」 제104조 제1항 제1호부터 제2호의2에 따른 세율이 적용되는 것입니다. 3. 한편, 「조세특례제한법」 제77조 제1항 각호에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009.12.31.이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의20(토지 등의 양도대금을 같은법 시행령 제72조 제1항에 따른 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의25로 하되, 같 은령 같은조 제2항에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30)에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 서울뉴타운 재개발지역의 1세대 3주택자임 - 재개발 1구역에 주택 2채를 소유하고 있으며, 입주권 1개를 받을 예정 - 재개발 2구역에 주택 1채를 소유하고 있으며, 입주권 1개를 받을 예정 ○ 질의내용 - 재개발 1구역 주택 2채에 대해 입주권외에 청산금을 받을 경우 세율은 어떻게 되는지, 중과세 제도가 있을시 중과세 적용이 되는지 - 청산금에 대해 현금청산과 채권으로 받을 때 세제혜택은 - 입주권 2개 중 1개를 양도할 경우 세금관계는, 2개를 모두 양도할 경우 세금은 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정 2008.12.26> 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40 2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 50 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의4.~5. 생략 ②~③ 생략 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2010년 12월 31일까지 양도한 경우에는 제6항을 적용할 때 제1항제1호의 세율을 적용하지 아니하고 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 가산한 세율을 적용한다. <개정 2009.5.21> 1. 제104조의2제2항에 따른 지정지역 안의 부동산으로서 제1항제2호의3에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 2.~4. 생략 ⑤ 생략 ⑥ 제1항제2호의3부터 제2호의8까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항제2호의3부터 제2호의8까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 제1항제2호 또는 제2호의2에 따른 세율)을 적용한다. <개정 2009.5.21 부칙> (이하 생략) ○ 조세특례제한법 제77조 【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(事業認定告示日전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년이전에 취득한 토지등을 2009년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 20(토지등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 25로 하되, 대통령령으로 정하는 방법에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30)에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2008.12.26 부칙> 1. 생략 2. 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외한다)안의 토지등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제72조 【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제77조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 채권"이라 함은 법률 제6656호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 부칙 제2조에 따라 폐지된 「토지수용법」 제45조 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 의 규정에 의한 보상채권(이하 이 조에서 "보상채권"이라 한다)을 말한다. <개정2008.2.22> ② 법 제77조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 보상채권을 해당 사업시행자를 예탁자로 하여 개설된 계좌를 통하여 증권예탁결제원에 만기까지 예탁하는 것을 말한다. <신설 2008.2.22> (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-153, 2005.01.20. 도시 및 주거환경정비법에 의하여 재건축사업에 참여한 조합원이 1세대3주택의 중과세율 적용대상 주택 및 그 부수토지의 대가로 재건축조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 종전의 주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되며, 이때 적용하는 양도소득세 세율은 소득세법 제104조 제1항 제2의3호에 의한 60%의 세율을 적용합니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-4131, 2006.12.20. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 4에 의하여 1세대가 주택과 「같은법」 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원 입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원 입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택을 양도하는 경우에는 60％의 중과세율을 적용하는 것이나, 조합원입주권을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하는 것임 ○ 서면인터넷방문상담5팀-537, 2008.03.13. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상인 것이며, 당해 청산금의 수령액에 상당하는 종전 부동산의 양도일은 원칙적으로 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 되는 것이며, 2. 조세특례제한법 제77조 제1항 각호에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009.12.31. 이전에 양도함으로써 발생하는 소득(토지 등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 15)에 대하여는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다.