조합원입주권에 대한 장기보유특별공제 적용방법

거주자가 공동사업에 토지 등을 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조의 양도로 보는 것이며, 소유권 자체는 출자자에 유보한 채 사용권만을 출자한 경우에는 양도로 보지 아니하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

[회신] 거주자가 공동사업에 토지 등을 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조의 양도로 보는 것이며, 소유권 자체는 출자자에 유보한 채 사용권만을 출자한 경우에는 양도로 보지 아니하는 것으로, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲 , 乙, 丙, 丁(母子 관계)은 A, B 토지를 아래와 같이 소유하고 있으며, 지상건 물 멸실 후 4인 공동으로 부동산임대업을 영위할 예정임 | 소유자 | A(100㎡) | | 소유자 | B(400㎡) | | 소유자 | A+B(500㎡) | | 甲 | 50% | + | 甲 | 25% | ⇒ | 甲 | 30% | | 乙 | 50% | 乙 | 25% | 乙 | 30% | | | | | 丙 | 25% | | 丙 | 20% | | | | | 丁 | 25% | | 丁 | 20% | - A, B토지는 연접하며 개별공시지가는 거의 유사함 - 건 축비 부담비율, 손익분배비율 및 신축건물에 대한 지분비율은 A, B 토지 소유면적 비율에 따라 약정함 - 토지 소유권은 4인에게 그대로 유지됨 ○ 질의내용 - 위와 같이 4인이 공동사업을 약정하는 경우 양도로 보는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 이하 생략 ○ 재산세과-623, 2009.11.03. 거주자가 공동사업에 토지 등을 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 의 양도로 보는 것이며, 소유권 자체는 출자자에 유보한 채 사용권만을 출자한 경우에는 양도로 보지 아니하는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임 ○ 재산세과-1138, 2009.06.09. 공동사업자(부동산임대업)로 사업자등록을 하였으나 토지를 현물출자하지 않고 토지사용권의 출자에 해당하는 경우에는 양도소득세 과세대상이 되지 않는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임 ○ 서면4팀-1434, 2004.09.15. 특수관계자(父子)인 두 사람이 각자 소유하고 있는 부동산과 사업용자산을 현물출자한다는 사실을 명시하여 동업계약을 체결하고 공동사업자 로 등록하여 골프연습장(서비스업)을 하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임 ○ 재일46014-2102, 1999.12.13. 1. 거주자가 공동사업을 경영하기 위해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 공동사업에 출자하지 않은 경우에는 그러하지 않는 것임. 2. 생략 ○ 심사양도2004-0019, 2004.07.20. (1) 특 정자산이 조합에 현물출자 되어 양도소득세 과세대상이 되기 위 하여는 조합원이 약정한 조합계약에 의하여 당해 자산이 조합에 출 자되어야 하고, 그 출자된 자산은 조합체의 합유물로 그 처분 시 합 유자 전원의 동의가 있어야 하는 등 처분에 일정한 제한이 있으며 , 조 합에 대한 출자가 있다고 해서 항상 그 자산이 조합자산으로 되는 것은 아니며, 경우에 따라 소유권자체는 출자자에 유보한 채 사용권만을 출자하는 경우도 있을 수 있는 바, 대체물이나 소비물의 출자라면 언 제나 그 소유권자체를 출자하여 공동소유(합유)로 한다는 의사가 있다고 보는 것이 당연하지만, 비 대체물이나 비소비물에 관하여는 극히 낮은 평가액이 붙어있는 등 특 별한 사정이 있는 경우에는 소유권 자체의 출자로 추정하기보다는 소 유권 자체는 출자자에 유보한 채 토지의 사용권만 출자한 것으로 보 는 것이 동업관계의 실질내용에 부합된다 할 것이다. (대법 84누549 , 1985.02.13) (2) 청 구인과 청구외 노○○은 토지를 현물출자 한다는 약정은 하지 않 은 채 부동산임대업 공동사업자로 사업자등록을 하였고, 토지소유권을 공동사업체(조합)에 이전하지 아니하였으며, 공동사업계약 시점의 소 유자별 토지가액 비율이 72%:28%이나 손익분배비율을 토지면적 비율에 의한 52%:48%로 한 것과 노○○에게 청구인 소유토지의 무 상사용에 대한 증여세를 과세한 점, 대차대조표상 토지를 자산으로 계상하지 아니한 점이 확인되고 있는 바, 토지를 공동사업(조합)에 출자하였는지 여부는 어떠한 형태든지 토 지소유자의 출자의사가 있어야 할 것이나 그 의사가 명백히 나타나지 않는 경우라면 그 사업의 종류 및 형태, 소득분배비율 등 여러 정황을 종합하여 가려야 할 것으로 판단된다. (3) 청구인과 청구외 노○○의 공동사업 형태를 보면, 쟁점토지의 가치와는 무관하게 토지면적비율에 의해 소득분배비율이 정하여졌음이 사업자등록신청서에 나타나고 있으며, 일반적으로 토지만을 임대한 경우가 아닌 부동산임대업의 경우 건 물부분이 직접적인 수익의 원천이 되는 반면 그 부속토지는 지상권 으로서의 기능만으로 동 사업을 운영할 수 있는 점과 주 택신축판매업이나 부동산매매업에 사용된 토지가 조합체에 의해 통제되는 경우와 달리, 부동산임대업의 경우 쟁점토지의 소유권이 조합체에 이전되지 아니한 상태에서 조합체의 합유재산이라 보기 어 렵다 할 것으로, 청구인이 소유 토지를 조합에 현물출자 하였다고 하기보다 사용권을 출자한 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.