부담부증여에 대한 취득가액 산정 및 증여재산가액 평가 방법

부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산함

[회신] 1. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우 증여재산가액 평가 방법 등은 기존 해석사례(서면4팀-549, 2008.3.4, 재산세과-614, 2009.2.23. 등)를 참고하시기 바랍니다 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2 009.10.23. 부부공동명의(지분 각 1/2)의 아파트를 아들에게 증여함 - 증 여일 현재 시가는 확인되지 않으며, 기준시가는 110백만원임 - 당 해 아파트에 담보된 채무는 64,600천원임(채무명의자 : 부) ○ 질의내용 (1) 父의 증여(부담부증여)에 대한 양도차익 산정시 취득가액 계산 방법 (2) 부모의 증여재산에 대한 평가액 (3) 父 의 증여분에 대한 평가액이 55,000천원인 경우 채무인수액과 평 가액의 차액(9,600천원)을 아들이 父에게 증여한 것으로 보는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다. 1. 취득가액 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 2. 양도가액 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 3. 삭제 <2000.12.29 부칙> 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 ② 이하 생략 ○ 서면4팀-549, 2008.03.04. 「상속세 및 증여세법」제66조의 규정을 적용함에 있어 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액은, 2이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일 현재의 각 재산별로 같은법 제60조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 안분하여 계산한 가액으로 하는 것 이며, 동일한 재산이 2이상의 채권을 담보하는 경우에는 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임. 이 경우 채권액은 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말하는 것임 ○ 서면4팀-711, 2007.02.27. 「 상속세 및 증여세법」제66조의 규정을 적용함에 있어 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액은, 2이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일의 각 재산별로 같은법 제60조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 안분하여 계산하고 , 동일한 재산이 2이상의 채권을 담보하는 때에는 그 재산이 담보하는 채권액(공동근저당권이 설정된 재산은 안분한 채권액을 포함하며, 임대차계약이 체결된 재산은 임대보증금을 포함한다)을 합계하여 계산하는 것임 ○ 재산세과-614, 2009.2.23. 1.「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것임 2 상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 의하여 부모가 자녀로부터 증여 받는 경우로서 부담부증여에 해당하는지 여부는 당해 재산에 담보된 증여자의 채무인지 및 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각 호의1의 규정에 의하여 입증되는지 여부에 따라 판단하는 것이며, 부담부증여 상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 이 경우 수증자가 인수한 채무액이 증여재산가액을 초과하는 경우에는 당해 초과하는 금액에 대하여「상속세 및 증여세법」제36조 규정에 의하여 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 보는 것임 3 또한, 당해 증여일전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는「상속세 및 증여세법」제47조 제2항의 규정에 의하여 그 가액을 증여세과세가액에 가산하는 것이며, 이러한 증여세 합산과세는 증여가 있을 때마다 평가한 과세가액을 합산하여 계산하는 것임 ○ 재삼46014-1049, 1995.04.26. 귀 질의의 내용과 같이 모가 자에게 부동산을 증여함에 있어서 당해 부동산의 가액을 초과하는 모(母)의 채무를 자가 인수한 경우, 이는 부담부증여로서 당해 부동산은 소득세법 제4조 의 3항 단서의 규정에 의하여 양도소득세가 과세대상이 되는 것이며, 자가 인수한 채무액에서 당해 부동산의 가액을 차감한 금액에 대하여는 상속세법 제34조의3의 규정에 의하여 자가 모에게 증여한 것으로 봄.