조합원이 당해 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간(2001.5.23.~2003.6.30.) 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 경우에도 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례가 적용되는 것이나, 이는 신축주택취득기간 중에 당해 주택조합 등이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택을 조합원 외의 자와 매매계약을 최초로 체결하여 계약금을 납부 받은 사실이 있는 경우에 한하여 적용되는 것임.
전 문
[회신]
1. 「조세특례제한법 시행령」 제99조의3 제3항 제2호에 따른 조합원이 당해 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간(2001.5.23.~2003.6.30.) 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 경우에도 「조세특례제한법」 제99조의3에 따른 ‘신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 적용되는 것이나, 이는 신축주택취득기간 중에 당해 주택조합 등이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택을 조합원 외의 자와 매매계약을 최초로 체결하여 계약금을 납부 받은 사실이 있는 경우에 한하여 적용되는 것입니다.
2. 또한, 「조세특례제한법 시행령」 제99조의3 제1항 제1호에 따른 주택조합 등으로부터 그 조합원에게 공급하고 남은 주택을 취득하는 경우에는 신축주택취득기간 중에 당해 주택조합 등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에 한하여 「조세특례제한법」 제99조의3에 따른 감면 규정을 적용하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2002.12. 이전에 공사에 착수하여 2003.12.30. 사용승인받은 조합아파트임
- 2000.12.23.부터 일반분양이 시작되어 계약되었으나 대형 평형 일부가 미분양되어 신축주택 취득기간 중에 매매계약이 이루어진 세대가 있음
○ 질의내용
- 위 아파트 단지의 조합원아파트의 경우
조세특례제한법 제99조의3
에 따른 신축주택 양도세 감면을 받을 수 있는지
-
20001.12.23.에 일반분양받은 세대도 신축주택감면을 적용받을 수 있는지
- 조합원 소유 주택이 신축주택감면이 적용되는 경우 미분양자의 계약이 신축주택취득기간에 있었음을 어떻게 입증해야 하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가.
관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
조세특례제한법 제99조의3
【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 해당 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 80(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 해당 신축주택이
「소득세법」 제89조제1항제3호
에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2008.12.26>
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우
2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우
신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
(이하 생략)
○
조세특례제한법 시행령 제99조의3
【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
①~② 생략
③ 법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. <개정 2005.2.19>
1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 "주택조합등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조의3제1항제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택
2. 조합원(
「도시 및 주거환경정비법」 제48조
의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는
「주택법」 제16조
의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.
(이하 생략)
나.
관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 기획재정부 재산세제과-881, 2008.12.01.
조세특례제한법 시행령 제99조의3 제3항 제2호
에 따라 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 ‘신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 신축주택취득기간(2001.5.2.～2003.6.30. 이하 같음)’ 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 경우에도
조세특례제한법 제99조의3
에 따른 ‘신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례’를 적용합니다.
다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한합니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-69, 2008.01.09.
거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및
「택지개발촉진법」 제3조
의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역의 경우에는 2002.12.31.까지)의 기간중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 다만, 당해 신축주택이
「소득세법」 제89조 제1항 제3호
규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 감면대상 신축주택에서 제외되는 것입니다. 귀 질의의 경우 이에 해당하는지는 당사자간의 구체적인 계약내용 등 관련사실을 종합하여 판단할 사항임