취득가액 적용 방법 등

양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(「소득세법」 제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 「같은 법」 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함함)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(「소득세법」 제97조 제7항에 따른 가액 및 「같은 법」 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함함)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것입니다.

[회신] 1. 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(「소득세법」 제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 「같은 법」 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함함)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(「소득세법」 제97조 제7항에 따른 가액 및 「같은 법」 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함함)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것입니다. 2. 비사업용 토지 판정과 관련하여 양도하는 토지가 「소득세법 시행령」 제168조의14 제3항 제1호에서 규정하는 농지ㆍ임야 및 목장용지에 해당하는지는 「같은 법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이나, 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경한 경우에는 매매계약일 현재로 판정하는 것입니다. 3. 한편, 자경농지에 대한 양도소득세의 감면과 관련하여 상속받은 농지의 경작기간 계산 방법에 대하여는 기존 해석사례[재산세과-4440(2008.12.29), 재산세과-3582(2008.10.31), 서면4팀-1163(2008.5.13)]를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 <A토지에 관한 사항> - 보유하던 A토지를 2008년 11월 다른 토지와 교환함 ※ 교환계약서에 각각의 토지가액을 기재하지 아니하였으며, 교환당시 매매사례가액이나 감정가액은 없음 - 한편, A토지의 취득당시 계약서를 보관하고 있음 <B토지에 관한 사항> - 2006년말 이전에 상속받은 B토지(농지)를 2009년말 이전에 양도할 예정임 ○ 질의내용 (1) A 토 지 교환 당시 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액이 없 어 양도가액이 기준시가가 적용되는 경우 취득가액은 실지거래가액이 적용되는지, 기준시가가 적용되는지 (2) B 토지 매매계약일 현재 지목이 농지이나 계약일 이후 대지로 형 질변경되는 경우 비 사업용 토지 제외 여부( 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제1호 적용 여부) (3) 상 속받은 B토지를 상속인이 상속개시 후 일부기간만 경작 하 고 일부기간은 경작하지 않은 경우 8년자경 감면 규정을 적용함에 있어 피상속인의 경작기간을 통산하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】(2006.12.30. 제목개정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다 . (2006. 12. 30. 개정) ② 이하 생략 ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① ～ ⑥ 생략 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2007. 12. 31. 개정) ⑧ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제176조의2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 생략 ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) ④ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① ～ ② 생략 ③ 법 제104조의 3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 1의 2. 이하 생략 ○ 서면4팀-1489, 2008.6.20. (사실관계) - 1 989.1.23. 상속받은 농지 1필지(7,335㎡)와 임야 4필지(6,281㎡)를 2009.12.31. 이전까지 양도할 계획임. - 상 속인과 매수자는 위 농지 등의 잔금을 청산하기 전에 토지개발 및 건축행위 등 개발행위를 전제로 매매계약을 체결할 예정임. - 그 러므로 계약일 현재에는 농지 및 임야에 해당하나 양도일(잔금 지급일)에는 농지 및 임야에 해당되지 않게 됨. (질의내용) 「 소득세법 시행령」제168조의14 제3항 제1호의 “2006.12.31. 이전에 상속받은 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지”에 해당하는지를 판정함에 있어 매매계약일의 지목은 농지, 임야에 해당하나 양도일(잔금일)의 지목은 농지, 임야에 해당하지 않는 경우 비사업용 토지 해당 여부 (회신) 귀 질의에서 양도하는 토지가 「 소득세법 시행령」 제168조의14 제3항 제1호 에서 규정하는 농지ㆍ임야 및 목장용지에 해당하는지는 「소득세법 시행령」제162조의 규정에 의한 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이나, 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경한 경우에는 매매계약일 현재로 판정하는 것임 . ○ 재산세과-4440, 2008.12.29. 귀 사례와 같이, 2004년에 상속받은 농지를 상속인이 재촌 자경(2009.1월~2011.12월)을 하고 2012년에 양도하는 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제4항 에 따른 경작기간을 계산함에 있어서 피상속인 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 보는 것임 ○ 재산세과-3582, 2008.10.31. 귀 사례와 같이, 1993년에 상속받은 농지를 상속인이 재촌 자경(2008.4월~2009.12월)을 하고 2010년에 양도하는 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제4항 에 따른 경작기간을 계산함에 있어서 피상속인 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 보는 것임. ○ 서면4팀-1163, 2008.5.13. 귀 사례와 같이, 1996.12월에 상속받은 농지를 상속인이 재촌자경(2004.6월~2007.9월)을 하고 2009.10월에 양도하는 경우, 「조세특례제한법 시행령」제66조 제4항에 따른 경작한 기간을 계산함에 있어서 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 보는 것임.