토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우 증여재산에서 차감하는 채무액(임대보증금)은 임대보증금 등의 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것이며 그 귀속이 구분되지 아니한 경우에는 임대보증금을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 상속세및증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액)의 비율에 따라 안분한 금액으로 공제하는 것임.
전 문
[회신]
토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우 증여재산에서 차감하는 채무액(임대보증금)은 임대보증금 등의 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것이며 그 귀속이 구분되지 아니한 경우에는 임대보증금을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 상속세및증여세법 제61의 규정에 의하여 평가한 가액)의 비율에 따라 안분한 금액으로 공제하는 것임.
1. 질의내용 요약
○ 1990년10월 수증자 모친(김○○)은 증여자 아들(홍○○)에게 채무를 포함해서 증여시 증여재산에 대한 채무액 공제예우를 질의코저 합니다.
○ 첫째 : 수증자(김○○)가 증여자(홍○○)에게 토지를 증여코저 합니다. 수증자(김○○)은 1973년04월경 토지를 소유해서 현재일까지 보유중인 토지의 지상권 위에 증여자(홍○○)의 명의로 1998년02월경 건물을 신축준공후 업태 부동산 중복 임대업의 사업자등록증을 1997년10월경 홍○○외1인(1인 김○○)의 명의로 교부받았습니다.
공동대출자의 지분율은 각각 50%씩입니다.
쟁점사항은 부동산 임대업을 영위하는 건물주는 아들(홍○○) 토지소유주는 모친(김○○)의 명의로 등기이전이 되어있고 사업자등록등상의 공동재출자는 홍○○, 김○○의 지분율은 똑같이 각각 50%로 되어있습니다.
1998년02월경 임대차계약에 의해서 계약서상 임대인 성명은 홍○○외1인으로해서 임대보증금을 3억원을 받았습니다.
임차인은 토지및건물 등기부 등본상에 각각 3억원씩 근저당 설정등기를 하였습니다. 임대보증금 3억원에 대한 종합소득세 선고(1998년도)은 지분별로 50%씩 계산하여 각각 종합소득세 신고를 하였습니다.
이런 경우에 수증자(김○○)는 증여자(홍○○)에게 토지를 증여시 전세보증금 3억원에 대한 50%지분율인 1억5천 만원을 채무의 입정방법으로 해석해서 채무공제 가능여부.
○ 둘째 : 또 하나는 전세보증금 3억원에 대하여 전세보증금을 받을당시에 서로가 협의해서 1억원은 모친(김○○) 명의로 예치하고 2억원은 아들(홍○○)의 명의로 전세보증금을 은행에 예금을 하였을 경우에는 실질적인 자금의 흐름을 보고서 모친(김○○)은 1억원을 아들(홍○○)은 2억원을 임대보증금의 소유자로 보아서 채무입정의 방법으로 보고 사실판단 위조로 채무액을 공제하는지 질의합니다.