증여재산의 평가

증여재산의 시가가 확인되지 않은 경우로서 근저당권에 의하여 담보된 채권액이 임대료 등을 기준으로 평가한 가액보다 적은 경우 증여재산의 평가는 상속세및증여세법(1998.12.28, 법률 제5582호로 개정된 것) 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액(귀 질의의 경우 토지는 공시지가, 건물은 시가표준액)과 같은법 제61조 제7항의 규정에 의한 임대료 등을 기준으로 평가한 가액 중 큰 금액을 적용하는 것이며, 토지와 건물 모두를 대상으로 임대차계약이나 근저당권이 설정되었으나 그 귀속이 구분되지 아니한 경우 전체 평가액을 토지와 건물의 가액비율에 따라 안분함

[회신] 1. 귀 질의와 같이 증여재산의 시가가 확인되지 않은 경우로서 근저당권에 의하여 담보된 채권액이 임대료 등을 기준으로 평가한 가액보다 적은 경우 증여재산의 평가는 상속세및증여세법(1998.12.28, 법률 제5582호로 개정된 것) 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액(귀 질의의 경우 토지는 공시지가, 건물은 시가표준액)과 같은법 제61조 제7항의 규정에 의한 임대료 등을 기준으로 평가한 가액 중 큰 금액을 적용하는 것이며, 토지와 건물 모두를 대상으로 임대차계약이나 근저당권이 설정되었으나 그 귀속이 구분되지 아니한 경우 전체 평가액을 같은법 제60조 내지 제65조의 규정에 의한 토지와 건물의 가액비율에 따라 안분함. 2. 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액에 상당하는 가액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세되는 것이나, 당해 재산이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대1주택에 해당하는 경우 양도소득세를 비과세함. 1. 질의내용 요약 ○ 단독주택을 5년이상을 보유하다가 1999년 07월경 아파트 1채를 추가로 취득하여 1가구 2주택을 소유하고 있는 거주자입니다. ○ 2 주택중에서 단독주택을 1999년 08월경 출가한 딸에게 단독주택에 들어있는 은행융자금(담보하는 채권금액 3천만원:융자자액)과 전세금 9천만원(월세없음)을 출가한 딸이 부담하는 조건으로 증여를 했을 때 증여자인 본인과 수증자인 딸의 과세 및 비과세 여부와 증여 부동산의 평가 방법. (갑설) - 증여자는 부담부 증여분에 대하여 양도소득세 문제가 발생하나 소득세법 시행령 제155조 1항 의 규정(일시적 1세대 2주택)에 의거하여 1세대1주택자가 새로운 주택(아파트)을 취득함으로 인하여 일시적으로 2주택인 상태에서 종전주택(단독주택)을 증여하였음으로 부담부증여의 양도소득세는 비과세 처리하여야 할것이며 수증자인 딸은 증여세를 납부하여야 하는데 토지 및 건물의 평가시 담보등이 제공되어 있는 경우와 시가를 확인할수 없는 경우에 해당할때는 평가금액이 큰 것으로 하는데 토지, 건물의 경우 담보등이 제공되어있을 때 즉 근저당권으로 담보하는 채권(3천만원)과 전세권(전세보증금9천만원)이 토지와 건물에 공동으로 들어있으면 토지 건물을 따로 따로 안분계산하여 평가하는지?(위금액에 맞는 계산식을 알려주십시요) (을설) - 단독주택을 증여한자는 유상양도로 증여한 부분은 양도세를 과세(1가구 2주택)하고 무상양도 증여한 부분은 수증자인 딸이 증여세를 납부하여야 하는데 토지 및 건물의 평가시 담보등이 제공되어 있는 경우와 시가를 확인할 수 없는 경우에 해당할때는 평가금액이 큰 것으로 하는데 토지, 건물의 경우 담보등이 제공되어있을 때 즉 저당권으로 담보하는 채권(3천만원)과 전세권(전세보증금9천만원)이 토지와 건물에 공동으로 들어있으면 토지 건물을 따로 따로 안분계산하여 평가하지 않고 채권액을 합한금액 즉 3천만원과 9천만원을 합한 금액으로 하는지? 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세및증여세법 제61조 제1항 ○ 상속세및증여세법 제60조 ○ 소득세법 제89조 제3호