상속재산의 평가시 시가로 볼 수 있는지 여부

평가일 6월전 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우에 시가로 볼 수 있지만 매매계약이 해지된 경우 이를 시가로 보지 아니하는 것임.

[회신] 평가기준일 전 6월부터 상속세과세표준신고의 기간 중에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우에 그 가액은 상속세및증여세법시행령(′99.12.31, 대통령령 제16660호로 개정되기 전의 것)제49조제1항제1호의 규정에 의하여 시가로 볼 수 있는 것이나, 매매계약이 중도에 해지된 경우에는 이를 시가로 보지 아니하는 것으로서, 귀청 질의의 경우 이에 해당되는지는 매매계약내용,대금수수관계 등 구체적인 사실관계를 조사하여 판단할 사항인 것입니다. 1. 질의내용 요약 [부동산 매매계약 진행 과정] □ 매매부동산 : ○○시 ○○리 ○○○번지 외 5필지 토지 3,667평 □ 매매계약자 - 매도자 : 김 ○○ (‘99.10.6 사망) - 매수자 : H건설(주) 외 2개사 □ 계약일 : ‘97.9.1 □ 총 매매대금 : 53억원 ○ 계약금 5억원 ‘97.9.1자 수령 ○ 중도금 21억원 (계약일로부터 180일내 지급 약정하였으나 미지급) ※ H건설(주)는 본 부동산 중 3,208평을 매도자와 협의 없이 ′98.3.10. W건설(주) 소유의 ○○시 ○○리 ○○번지 토지 1,006평과 교환하기로 하고 초과 인도분 2,202평을 30억원으로 평가하여 W건설(주)는 그 중 15억원을 당초 매매계약에 대한 중도금의 형태로 H건설(주)를 대위하여 매도자 김○○에게 ’98.3.12일 직접 지급함 ○ 잔금 27억원은 중도금 지급일로부터 180일내에 지급하기로 하였으나 현재까지 전액 지급하지 아니한 상태임 [사건진행 상황] □ 중도금 지급 이행 촉구 및 계약해제 통보 매수자가 중도금 일부와 잔금을 계약 내용대로 지급하지 아니하자 매도자는 내용증명에 의하여 아래와 같이 통보함 ○ ‘98.7.1 중도금 일부잔액 지급독촉 ○ ’98.8.5 중도금 일부와 잔금을 ‘98.9.1까지 지급하라는 독촉 ○ ‘98.9.12 중도금 일부와 잔금을 ’98.9.25까지 지급할 것과 미 이행시 매매계약이 무효이며 본 토지를 타인에게 양도할 것임을 통보 ○ ‘99.5.18 위 1,2,3차 독촉에 대한 아무런 답변이나 조치가 없어 매매계약이 해제되었음을 통보함 □ H건설(주)와 W건설(주)의 토지교환 약정과 관련된 진행상황 ○ 교환계약 : 매수자 H건설(주)는 매매계약 토지 3,667평 중 3,208평을 ‘98.3.10 W건설(주) 소유의 ○○시 ○○리 ○○번지 토지 1,006평과 교환하며 초과정산금 30억을 W건설(주)가 H건설(주)에 지급하는 조건으로 계약 ○ ‘98.3.12 : 교환계약 중도금 15억원 지급 - 매도인 김○○에게 직접 송금 ○ ‘98.9.10 : 잔금지급 약정일 - 잔금 지급일을 5개월 연장하였다가 4개월 재연장 - ‘99.8.16 : W건설(주)는 ’99.8.28 잔금 지급할 것임을 통보 ※ 토지등기 권리상 하자말소 및 지상물 철거이행 조건 ○ ‘99.9.1 : W건설(주)는 H건설(주)에서 토지교환 계약조건을 이행하지 아니하여 매매계약이 해제되었음을 통보 - H건설(주)의 귀책에 따른 손해배상 요구 ○ ‘99.9.1 : W건설(주)는 H건설(주)와의 토지교환계약 해제를 사유로 매도자 김○○에게 약정금 15억원 반환요구 통보 ○ ‘99.9.13 : 매도자 김○○는 자금 부족으로 반환능력이 없어 W건설(주)에 차용증 작성하여 줌 ※ 차용증 내용 1. 매매시 W건설(주)에 우선승인을 득할 것이며, 동일 조건 시 W건설(주)에 매도할 것을 약속 2. 타인에게 매도시 W건설(주)에 차용금 최우선 변제 3. 토지에 근저당등을 설정하지 않을 것이며, 가압류 등 등기권리상 제한사항 발생시 차용금 즉시 반제할 것임 ○ ‘99.10.15 : H건설(주)는 W건설(주)에 양사간의 토지교환계약 약정위반에 대한 귀책사유가 H건설(주)에 있으므로 배상 및 사업차질에 따른 제반손해를 배상할 것을 통고 ○ ‘99.10.6 : 매도자 김○○ 사망 ○ ‘99.10.22 : H건설(주)는 계약자 지위를 공동 취득자인 S건설(주)에 양도 □ 기타사항 ○ W건설(주)는 매도자 김○○에게 약정금 15억원을 지급하고 동 부동산 및 매도자 소유의 다른 부동산에 대하여도 근저당 설정 및 가처분 행사를 하지 아니함 (추후 차용증을 받음) ○ 당 부동산에 대하여 매도자는 H건설(주)와 매매계약서를 작성하였을 뿐 다른 재계약 사실이 없음 [질의내용] (갑설) 중도금 잔액과 잔금을 채권으로 보아 상속재산가액에 합산하여야 함 - 이유 : 매도자가 계약금 중도금의 일부를 받고 난 후 사망하였으며 매수자가 계약자의 지위를 공동취득자에게 양도하였으므로 유효한 계약에 해당되어 중도금 잔액과 잔금을 채권으로 보아 상속재산 가액에 합산함이 타당함. (을설) 매매계약이 해제된 것이므로 기준시가 등의 보충적 평가방법에 의하여 상속재산을 평가하여야 함 - 이유 : 매수자가 매매계약 약정사항인 중도금 일부와 잔액을 지급하지 아니하여 매도자가 3회에 걸쳐 대금지급이행을 독촉하고 이를 이행하지 아니하자 계약해제를 통보하였으므로 매매계약이 해제된 것이며 매매계약일 또한 상속개시 전 6개월을 초과하므로 상속재산을 보충적 평가방법에 의하여 기준시가 등으로 평가함이 타당함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 유사사례 ○ 재삼46014-1204, 1996.5.16 상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우 그 가액은 상속세법 제9조 제2항에 규정하는 시가로 볼 수 있는 것이나, 중도에 매매계약이 해지된 경우에는 시가로 보지 아니하는 것입니다.