재외동포에 대한 부동산거래 등에 대한 당부

국내거소신고를 한 재외동포가 95. 7. 1이전에 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자로 명으로 등기한 부동산을 “재외동포의출입국과법적지위에관한법률”에 따라 1999.12.3부터 2000.12.2까지 “부동산실권리자명의등기에관한법률” 제11조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 실명으로 등기하거나 매각처분하는 경우 국세의 부과기준을 붙임과 같이 알려드리오니 참고하시기 바람.

[회신] 국내거소신고를 한 재외동포가 95. 7. 1이전에 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기한 부동산을 “재외동포의출입국과법적지위에관한법률”에 따라 1999.12.3부터 2000.12.2까지 “부동산실권리자명의등기에관한법률” 제11조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 실명으로 등기하거나 매각처분하는 경우 국세의 부과기준을 붙임과 같이 알려드리오니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 제11조 【부동산거래등】 ①내국거소신고를 한 외국국적동포는 외국인토지법 제4조제2항제1호 의 규정에 의한 경우를 제외하고는 대한민국안에서 부동산의 취득ㆍ보유ㆍ이용 및 처분을 함에 있어서 대한민국의 국민과 동등한 권리를 갖는다. 다만, 외국인토지법 제4조제1항 ㆍ제5조 및 제6조의 규정에 의한 신고를 하여야 한다. ②국내거소신고를 한 외국국적동포가 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행전에 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기하거나 등기하도록 한 부동산에 관한 물권을 이 법 시행후 1년이내에 부동산실권리자명의등기에관한법률 제11조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 실명으로 등기하거나 매각처분등을 한 경우에는 동법 제12조제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다. 1. 실명전환 자료의 처리(세무조사 및 과세) 1) 과세기준 가. 증여세 (1) 명의신탁 행위에 대한 증여세 과세 ○ 명의신탁의 주된 목적이 조세회피인 경우 당초 명의신탁한 시점에 증여세 과세 ※ 단, 실명전환 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하이거나, 당초 명의 신탁 시점이 ’90. 7. 1 이전인 경우에는 과세 제외 ○ 주된 목적이 조세회피인 경우의 기준 - 주택을 명의신탁하고 다른 주택을 양도하면서 1세대1주택으로 비과세 받아 양도소득세를 회피한 경우 - 피상속인이 부동산을 명의신탁하여 상속재산을 누락시켜 상속세를 회피한 경우 - 법인소유 부동산을 명의신탁하여 부외(簿外) 자산으로 처리하여 법인세를 회피한 경우 - 농지ㆍ임야 등을 현지인 명으로 취득하여 토지초과이득세를 회피한 경우 - 직계존비속간 부동산을 명의신탁하여 사실상 증여세를 회피한 경우 ※ 배우자간 명의신탁은 부동산실명법에서 인정하고 있으므로 제외 (2) 명의신탁해지를 이용한 새로운 증여 행위에 대한 과세 ○ 부동산을 증여하면서 명의신탁해지로 가장한 경우에는 증여세를 과세 ○ 실명전환 부동산가액, 건수, 실소유자의 연령, 소득등을 감안, 전산통계 분석을 실시하여 연소자 등의 고액부동산 실명전환 자료를 엄선한 후 사실여부 확인 (예시) 소득이 없는 25세의 자가 5억원의 부동산을 실명전환하는 경우 등 나. 양도소득세 ○ 주택을 실명전환한 자중 - ’91. 1. 1 이후에 실명전환한 주택 이외에 다른 주택을 양도하면서 - 1세대1주택으로 비과세 받은 경우는 그 세액을 추징 단, 실명전환한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우는 과세제외 다. 토지초과이득세 ○ 실명등기한 토지가 지난 과세기간 종료일(’92. 12. 31) 현재 - 토지초과이득세법상 “유휴토지 등”에 해당하고(부재지주 농지ㆍ임야 등) ※ 기왕에 ’93. 1. 1 기준으로 토지초과이득세 정기과세시 적용했던 과세기준 - ’90. 1. 1 지가대비 44.53% 이상 상승한 토지 라. 법인세 (1) 실명등기로 인하여 법인의 누락자산 발견시 ○ 실명전환 부동산이 부외처리되어 있는 경우 - 당초 누락행위 발생시점으로 소급하여 익금가산 법인세 과세 ㆍ 부과제척 기간분 과세제외 (예시) 12월말 법인의 경우는 ’90. 12월말 이전에 자산이 누락된 경우 - 실명전환된 부동산이 비업무용에 해당될 경우 차입금이자 및 유지관리비 손금 부인(부동산 취득일로부터 1년 또는 2년 이내에 업무에 공하지 아니한 경우) ※ 익금가산시 부동산가액 평가방법 ㆍ 취득당시의 실거래가액(불분명시는 기준 시가에 의함) ○ 법인의 장부상에 부동산 이외의 자산(예 : 가지급금)으로 계상되어 있었을 경우 - 비업무용 부동산에 해당될 경우 차입금이자 및 유지관리비 손금부인 (2) 명의신탁해지를 위장한 법인자산 유출시 ○ 사실상 명의신탁이 있었는지를 상대계정 과목등 회계처리 내용을 정밀 검토 ○ 자산이 부당 유출된 경우에는 법인세등을 경정하고 자산귀속자에게 소득처분하여 소득세 과세