환지계획에 의하여 교부받는 환지청산금에 대한 양도소득세 과세여부

토지구획정리사업법에 의한 환지계획에 의하여 교부받는 환지청산금은 양도소득세가 과세되는 것이나, 당해 환지청산금이 소득세법시행령 제154조에서 규정하는 1세대 1주택에 해당하는 주택의 부수토지에 대한 청산금인 경우에는 같은법시행령 제154조 제1항 제2호 및 같은법시행규칙 제72조 제2항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것임.

[회신] 토지구획정리사업법에 의한 환지계획에 의하여 교부받는 환지청산금은 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되는 것이나, 당해 환지청산금이 소득세법시행령 제154조에서 규정하는 1세대1주택에 해당하는주택의 부수토지에 대한 청산금인 경우에는 같은법시행령 제154조 제1항 제2호 및 같은법시행규칙 제72조 제2항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 유사사례 ○ 재일46014-2745, 1996.12.11 【질의】 1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 일대의 본 주거환경개선사업지구는 1968년도 정부시책에 의하여 판잣집 철거민 및 화재민들이 집단이주정착되었으나, 그후 개발제한구역으로 지정되었으며 특히 지반고가 ○○홍수시 수위보다 4-5m 낮아 빈번한 수해로 인하여 붕괴위험이 있는 노후불량주택밀집지역으로 이주대책이 절실히 요구되어 『도시 저소득 주민들의 주거환경개선을 위한 임시조치법(이하주거환경개선법이라 함)에 의하여 건설부고시 제1992-599호로 주거환경개선지구로 지정되고 ○○시 고시 제0000-000호로 개선고시가 되어 현재 주거환경개선사업으로 주택개량사업을 추진하고 있음. 2. 본 주거환경 개선사업지구에 공공용지 확보 및 과소토지에 대한 최소한의 주택을 지을 수 있도록 증환지하여 필지간의 토지면적을 조정하여야 함으로 토지구획정리사업에 의한 환지처분으로 일정면적 이상의 토지소유 가옥주와 현재 건물이 없는 토지주(개발제한구역이므로 신축이 허용되지 아니하고 기존주택만 재건축할 수 있음)에게 동의를 얻어 일부토지를 감보하거나 불환지처분하고 환지처분시 증감토지에 대하여 금전으로 청산하게 되는데 이러한 경우 교부되는 청산금에 대하여 양도소득세가 비과세되는지 과세되는지 질의함. 3. 주거환경개선사업의 각종 특례사항에 해당되는 법령 및 제정취지 등을 살펴볼 때 주거환경개선사업의 시행을 위하여 실시하는 환지처분에 따른 감보토지 또는 불환지토지의 청산금에 대하여는 도시재개발법에 의한 재개발사업의 환지처분보다 우선하여 양도소득세가 비과세되어야 하는 것은 당연한 것으로 사료됨. 【회신】 1. 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법에 의한 주거환경개선사업 중 동법시행령 제5조 규정에 의한 관리처분계획 또는 환지처분계획에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자등에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것은 소득세법시행령 제152조 규정에 의한 환지처분에 해당하는 것임. 2. 이러한 환지처분에 종전토지의 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이나 환지면적이 권리면적에 미달하여 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임. 3. 다만 환지청산금을 지급받는 권리면적 감소분이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택의 부수토지인 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임. 4. 또한 환지받은 토지에 새로운 주택을 신축하여 1세대 1주택을 양도하는 경우에도 멸실된 주택의 보유기간을 통산하여 3년 이상이면 1세대 1주택으로 양도하는 경우에도 멸실된 주택의 보유 기간을 통산하여 3년 이상이면 1세대 1주택으로 비과세받을 수 있는 것이나 당해 주택이 미등기 상태로 양도되는 경우에는 1세대 1주택으로 비과세받을 수 없는 것임. ○ 재일46014-1065, 1996.4.29 【질의】 도시재개발법에 의한 도시재개발사업에 조합원으로 참여하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택(부수토지포함)을 재개발 사업에 제공하고 재개발사업기간 중 일시 취득하여 거주하던 다른주택을 보유한 상태에서 재개발사업의 완료로 관리처분계획에 따른 재개발아파트1채와 청산금을 지급받았을 경우, 동 청산금에 대한 양도소득세 과세여부를 알고자하여 보충 질의 함. 【회신】 도시재개발법에 의한 도시재개발사업지역내에 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 소유한 거주자가 동 재개발사업의 시행완료에 따라 도시재개발법 제42조 규정에 의한 청산금등을 지급받는 부분이 1세대1주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이나 귀 문의 경우 청산금을 지급받은 날 현재 재개발아파트외 다른 주택을 소유하여 1세대2주택인 경우에는 위 규정이 적용되지 아니하여 양도소득세가 과세 되는 것임. ○ 심사경인97-605, 1997.7.25 【제목】 1세대1주택이 도시재개발사업에 수용되어 하나의 아파트를 분양받고 초과하는 나머지 가액을 청산금으로 받은 경우 1주택이 아닌 주택의 지분양도로서 비과세됨 【판결이유】 【주문】 1997. 4. 16 ○○○세무서장이 청구인에게 결정고지한 1991년 귀속분 양도소득세 24,310,100원은 이를 취소한다. 【이유】 1. 처분내용 청구인은 1985. 5. 3 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 215.88㎡ 및 주택 103.72㎡(이하 『쟁점주택』이라 한다)를 취득하여 거주 및 보유하던중 도시재개발사업으로 쟁점주택을 1991. 6. 21 도시재개발조합에 수용하고 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 대지 59.501㎡ 및 아파트 117.19㎡(이하 『쟁점외 아파트』라 한다)를 분양받았으며 쟁점주택의 평가액에서 쟁점외 아파트의 분양가액을 초과하는 가액 96.432,687원(이하 『쟁점청산금』이라 한다)을 청산금으로 교부받았다. 처분청은 청구인이 도시재개발조합으로부터 쟁점청산금을 교부받은 것에 대하여 쟁점주택의 분할양도로 보아 1997. 4. 16 1991년 귀속분 양도소득세 24,310,100원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997. 6. 13 본 심사청구를 제기하였다. 2. 청구주장 쟁점청산금은 3년 이상 거주 및 5년 이상 보유한 1세대1주택의 요건을 충족한 쟁점주택을 도시재개발조합에 수용하고 쟁점외 아파트를 분양받고 쟁점주택과 쟁점외 아파트의 차액을 보상받은 것으로서 1세대1주택의 부속토지 양도로 보아 양도소득세 비과세되어야 한다. 3. 처분청 의견 도시재개발사업에 부동산이 수용되어 관리처분계획에 따라 청산금을 받는 경우 양도소득세 과세대상이며, 1세대1주택 부속토지의 양도로 보아 비과세하는 것은 1993. 3. 2 이후 최초로 양도하는 분부터 적용된다. 4. 심리 및 판단 가. 쟁점 1세대1주택이 도시재개발사업에 수용되어 하나의 아파트를 분양받고 초과하는 나머지 가액을 청산금으로 받은 경우 양도소득세 과세 여부 나. 관계법령 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은법시행령 제15조 제1항에서 “양도소득세가 비과세되는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지라 함은 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지로서 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 3년 이상 거주하는 것으로 한다” 고 규정하면서 같은법시행규칙 제6조 제2항에서 “주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니한 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제5조 제6호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며, 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 다만, 거주하던 주택 및 그 부수토지의 일부가 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우에는 그러하지 아니하다(1993. 3. 2 단서시설)” 라고 규정하면서 같은법시행규칙의 부칙 제3항에서 “제6조 및 제56조의 5의 개정규정은 이 규칙 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다” 고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 심리판단 청구인은 1985. 5. 3 취득한 쟁점주택을 도시재개발법에 의하여 도시재개발조합에 수용한 후 1991. 6. 21 쟁점외 아파트를 분양받았으며, 쟁점주택의 평가액 199,643,687원에서 쟁점외 아파트의 분양가액 103,211,000원을 차감한 쟁점청산금 96,432,687원을 도시재개발조합으로부터 수령하였다, 이에 처분청은 청구인이 쟁점청산금을 교부받은 것을 쟁점주택의 분할양도로 보아 이건 양도소득세를 과세하였다. 이 건 청구인이 쟁점청산금을 받은 것이 양도소득세 과세대상인지를 본다. 청구인은 1985. 5. 3 쟁점주택을 취득하여 1991. 6. 21 쟁점외 아파트를 분양받았으며, 쟁점 청산금은 1990. 12. 12 34,340,150원, 1991. 2. 4 55,545,570원, 1991. 9. 9 6,917,840원을 각각 수령하였음이 ○○동 제1구역 ○○조합장이 발행한 영수증에 의하여 확인되는바, 1991. 6. 21 쟁점외 아파트를 분양받은 것은 환지로 보는 것이므로 쟁점주택의 취득시기를 쟁점외 아파트의 취득시기로 보는 것이며(국세청 재일 01254-793, 1990. 5. 12 같은 뜻), 쟁점 청산금을 최종 청산한 1991. 9. 9을 쟁점주택의 일부 양도로 보아야 하며 쟁점주택은 3년 이상 거주 및 5년 이상 보유하여 1세대1주택의 요건을 충족하고 있다. 이에 쟁점청산금을 수령한 것이 1세대1주택의 분할양도에 해당하는지를 보면, 주택의 분할이라 함은 하나의 주택을 2 이상의 주택으로 나누어 각각 독립된 2개 이상의 주택이 되는 것을 말하며, 지분양도는 1주택이 지분양도후에도 1주택에 불과하고 소유권만 일정한 비율로 변동되는 것을 말하는 것으로 분할양도와 지분양도는 서로 다르고 지분양도로 인하여 양도된 지분이 각각 1개의 주택이 되지 않는 경우 지분양도로 인한 양도소득은 비과세대상이라고 해석된다(대법원 00누0000, 1993. 8. 24). 이 건의 경우 청구인이 쟁점주택을 도시재개발조합에 수용한 후 1991. 6. 21 쟁점외 아파트를 분양받은 것은 환지로 보아 주택의 형태가 아파트로 변경되어 쟁점주택의 취득시기부터 소급하여 존속하는 것이고, 쟁점청산금 부분은 쟁점주택의 지분양도가 되어 독립된 주택의 형태를 갖추지 아니하므로 양도소득세 비과세대상이라고 판단된다(국세청 심사 96서 394, 1996, 4, 12 같은 뜻). 따라서 청구주장에 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다. ○ 재일 46014-2386, ’96. 10. 23 【회신】 도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여한자가 그 재개발사업시행의 완료로 관리처분계획에 따라 재개발아파트를 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상임. 다만 그 환지청산금을 교부받은 부분이 1세대1주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임.