상속주택을 재건축 또는 재개발하는 경우 상속주택의 특례규정 적용여부

1세대가 1주택을 소유하다가 1주택을 상속받은 후 상속주택이 2개 이상의 새로운 주택으로 재건축되거나 재개발되는 경우 당해 재건축ㆍ재개발되어 취득한 주택은 소득세법시행령 제155조 제2항에서 규정하는 상속주택의 특례가 적용되지 않는 것임.

[회신] 1세대가 1주택을 소유하다가 1주택을 상속받은 후 상속주택이 2개이상의 새로운 주택으로 재건축되거나 재개발되는 경우 당해 재건축ㆍ재개발되어 취득한 주택은 소득세법시행령 제155조 제2항에서 규정하는 상속주택의 특례가 적용되지 않는 것입니다. 국내에 2주택을 소유한 1세대가 그 중 1주택에 대하여 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원으로 참여하여 당해 재개발사업이 완료된 후 종전주택을 양도하는 경우로서 당해 재개발주택의 준공일로부터 2년이내에 종전주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택의 보유기간이 3년이상이 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것입니다. 도시재개발법에 의한 재개발로 취득한 주택도 조세특례제한법 제97조(5호이상 장기임대주택)의 규정을 적용받을 수 있는 것이며, 같은법 같은조에서 규정하는 5호이상 장기임대주택은 다른 주택의 1세대1주택 판정시 내국인의 소유주택으로 보지 않는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 유사사례 ○ 재일46014-2199, 1998.11.13 【질의】 ** 본인의 국내 주택 보유현황 아파트 1 : 1994년 취득, 현재보유 중 아파트 2 : 1987년 취득, 현재(건물은 멸실되고 재건축 공사착공 후, 분양권을 취득하고 나서 중도금을 2회 정산완료) ** 질의내용 1. 지금, 아파트 1을 매매처분할 경우에(아파트 2는 보유유지), 양도소득세 부과여부 및 세액 계산방법 2. 지금, 아파트 2의 분양권을 전매처분할 경우에(아파트 1은 보유유지), 양도소득세 부과여부 및 세액 계산방법 3. 장래, 아파트 2의 준공 후 아파트 1을 매매처분할 경우에(아파트 2는 보유유지)양도소득세 부과여부, 만일 양도소득세 부과 면제기간이 있다면 그 기간은, 4. 장래, 아파트 2의 준공후 아파트 2를 매매처분할 경우에(아파트 1은 보유유지)양도소득세부과여부, 만일 양도소득세 부과 면제기간이 있다면 그 기간은, 양도소득세가 부과된다면 그 세액 계산방법 【회신】 1. 국내에 2주택을 보유한 세대가 그 중 하나의 주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 시행으로 그 재건축이 추진중인 주택이 철거된 후 주택건설사업계획의 승인 이후부터 주택건설촉진법 제33조의 2의 규정에 의한 사용검사 등을 받기 전에 나머지 한 주택을 양도하는 경우 그 주택을 양도일 현재 3년이상 보유한 경우에는 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임. 2. 주택건설촉진법에 따른 재건축사업으로 인하여 기존 주택이 철거된 후 주택건설사업계획의 승인 이후에 “소유토지에 부수된 부동산을 취득할 수 있는 권리” (귀 질의의 분양권에 해당함)를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득세법 제94조 및 같은법시행령 제157조 제3항 제2호에 의하여 양도소득세 과세대상이며 같은영 제166조 제4항의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. 3. 국내에 2주택을 보유한 세대가 그 중 하나의 주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 재건축이 완료되어 주택건설촉진법 제33조의 2의 규정에 의한 사용검사 등을 받은 경우 그 검사 등을 받은 날로부터 2년이내에 나머지 한 주택을 양도하는 경우로서 그 주택을 양도일 현재 3년이상 보유한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임. 4. 국내에 2주택을 보유한 세대가 그 중 하나의 주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 재건축이 완료되어 주택건설촉진법 제33조의 2의 규정에 의한 사용검사 등을 받은 경우 그 검사 등을 받은 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이며, 그 양도소득에 대하여는 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의하여 기준시가 또는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. ○ 심사양도98-841, 1999.1.8 【제목】 1세대 1주택 요건 갖춘 주택을 멸실하여 재건축공사 진행중에 다른 주택을 취득해 거주하다 1년내에 재건축주택을 준공하여 양도한 경우는 비과세안됨 【주문】 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. 【이유】 1. 처분내용 처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 건물 79.56㎡, 대지 40.69㎡(이하 “쟁점아파트” 라 한다)를 1995. 3. 14 양도하고 양도소득세 신고를 아니하여 1998. 7. 5 양도소득세 9,759,650원을 기준시가로 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998. 8. 31 이의신청을 거쳐 1998. 11. 20 이 건 심사청구를 제기하였다. 2. 청구주장 청구인은 사실상 새로운 주택을 취득한 1994. 6. 11 이전인 1994. 6. 10 쟁점아파트를 양도하였으므로 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세하여야 한다는 주장이다. 3. 처분청 의견 쟁점아파트의 재건축 기간중인 1994. 5. 10 새로운 주택을 취득하였으며 쟁점아파트의 양도일은 소유권이전등기접수일인 1995. 3. 14이므로 1세대 1주택 비과세 및 특례 규정을 적용할 수 없다는 의견이다. 4. 심리 및 판단 가. 쟁 점 1세대 1주택 양도소득세 비과세 당부 나. 관련법령 구 소득세법 제27조 (양도 또는 취득의 시기) 및 같은법시행령 제162조 제1항에서는 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 자산의 양도시기 및 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날을 원칙으로 하고 있으나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우와 대금을 청산하기전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일」로 한다고 규정하고 있고 같은법 제5조(비과세 소득) 제6호 자목에서는 「대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세를 비과세한다」고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 등기부등본 및 부동산매매계약서에 의하면 청구인이 당초 1987. 10. 6 취득한 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○번지 ○○○연립 ○호 대지 91.56㎡, 건물 64.46㎡가 ○○○재건축조합에 의한 재건축사업시행으로 1993. 4. 25 철거된 후 1994. 5. 31 쟁점아파트가 완공되어 1995. 2. 28 청구인 명의로 소유권보존등기되었으며 1995. 2. 10 매매원인으로 청구외 이○○에게 1995. 3. 14 소유권이전등기되었음이 확인되고, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 142㎡, 건물 196.11㎡(이하 “새로운 주택” 이라 한다)는 청구외 송○○으로부터 청구인에게 1994. 3. 25 매매원인으로 1994. 5. 10 소유권이전등기되었음을 알 수 있다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 무신고하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였는 바 청구인은 부동산매매계약서 및 송○○ㆍ이○○의 인감증명이 첨부된 거래사실확인서(1998. 8. 26, 1998. 8. 7)와 ○○구 공문(주택 00000-0000, 1993. 5. 31, 1994. 6. 1 임시사용허가)을 제시하면서 쟁점아파트는 보존등기 관계로 늦게 소유권이전등기된 것일뿐 1994. 3. 21 양도계약을 체결하여 쟁점아파트는 보존등기 관계로 늦게 소유권이전등기된 것일뿐 1994. 3. 21 양도계약을 체결하여 계약금 10,000,000원을 수령하고 1994. 4. 30 중도금 40.000,000원을 수령하였으며 1994. 6. 10 아파트입주시 잔금을 수령하였으므로 양도일이 1994. 6. 10이고 새로운 주택은 1994. 3. 25 매입계약을 체결하여 계약금 10,000,000원을 지급하고 1994. 4. 30 중도금 40,000,000원을 지급하였으며 1994. 6. 11 대출금 60,000,000원 전세금 65,000,000원을 제외한 잔금 10,000,000원을 지급하여 취득일이 1994. 6. 11이므로 쟁점아파트 양도당시 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세하여야 한다고 주장한다. 법령에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일을 양도ㆍ취득시기로 규정하고 있는 바 새로운 주택은 청구인이 잔금청산일이라고 주장하는 1994. 6. 11 이전에 소유권이전등기되었으므로 그 취득시기가 등기접수일인 1994. 5. 10로서 쟁점아파트 양도당시 청구인은 2주택에 해당되므로 청구주장 인정할 수 없다 할 것이고 또한, 소득세법의 규정에 의한 1세대 1주택 요건을 갖춘 주택을 멸실하고 재건축공사 진행중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 다른 주택의 취득일로부터 1년내에 재건축주택을 준공하여 양도하는 경우 그 재건축주택은 종전주택으로 보지 아니하며 1세대 1주택의 특례규정이 적용되지 아니하는 것(재일 46014-3509, 1994. 12. 31 ; -681, 1996. 3. 14)이므로 처분내용은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. ○ 재일46014-141, 1996.1.17 소득세법시행규칙 제6조 제1항 의 규정에 의거 국내에 거주하는 1세대가 2개의 주택을 소유하던중 그 중 1주택을 재건축하여 신축된 주택으로 거주를 이전함으로써 종전의 나머지 1주택을 양도하는 경우에는 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에 한하여 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것입니다. 가. 양도일 현재 종전주택은 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 주택일 것 나. 신축주택의 준공일(준공검사전에 가사용 승인을 받은 경우에는 가사용승인일 또는 사실상 사용일)로 부터 1년 이내에 종전주택을 양도할 것. 귀 문의 경우 96.1.1이후 소관세무서장이 결정하는 것 부터 위 (나)의 규정(거주이전 규정제외)이 적용되는 것입니다. ○ 재일46014-1642, 1994.6.21 국내에 거주하는 1세대가 2개의 주택을 소유하던중 그중 1주택이 재건축 사업이 시행완료 되어 신축된 주택으로 거주를 이전함으로써 종전의 나머지 1주택을 양도하는 경우에는 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에 한하여 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세 되는 것입니다. 가. 양도일 현재 종전주택은 1세대1주택 비과세요건 (3년이상 거주 또는 5년이상 보유)을 갖춘 주택일 것. 나. 신축주택의 준공일(준공검사전에 가사용 승인을 받은경우에는 가사용승인일 또는 사실상 사용일)로 부터 1년(아파트는 6월)이내에 거주이전하고 종전주택을 양도할 것.