전 문
[회신]
조세특례제한법 제69조의 『자경농지에 대한 양도소득세의 면제』규정은 양도일 현재의 농지에 적용하는 것이나,
o 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 토지의 경우에는 매매계약일의 현황을 기준으로 농지여부를 판단하는 것이며,
o 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과되기 전의 농지로서 환지예정지 지정후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 되는 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 현황에 의하여 농지 여부를 판단하는 것입니다.
귀 질의 2의 경우 질의서상 개인사정이 매매계약조건이었는지의 여부는 귀서에서 판단할 사항이며, 귀 질의 3의 경우에는 감면대상이 아님을 알려드리니 업무에 참고하시기 바랍니다.
1. 질의내용에 대한 자료
가. 유사사례
○ 대법2001두120, 2001.4.10
【제목】
양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수인이 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약체결일을 기준으로 ‘농지’ 여부를 판정하나 당해 계약이 취소된 후 새로운 계약에 의한 매매시는 ‘양도일’ 현재를 기준함
【원심판결】
○○고등법원 2000. 12. 8 선고, 0000누 000 판결
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
【이유】
구 조세감면규제법(1993. 12. 31 법률 제4666호로 전문개정된 후의 것) 제55조 및 그 법 시행령(1996. 12. 31 대통령령 제15179호로 개정되기 전의 것) 제54조 제1항은, 취득한 때부터 양도할 때까지 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도소득세 면제대상토지로 규정하고 있고 위 시행령 제54조 제5항은 위의 농지 여부의 판단은
소득세법
시행령에 규정된 양도일 현재를 기준으로 하되 다만 그 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수인이 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약 체결일 현재를 기준으로 하도록 규정하고 있는바, 여기서 ‘매매계약 조건에 따라 형질변경 등을 한 경우’ 라 함은 직접 양도의 원인이 된 당해 매매계약상의 약정에 의하여 한 경우를 가리키는 것이지, 그 매매계약 이전에 따로 체결되었다가 취소되어 소멸된 별개의 계약에 의하여 형질변경 등이 행해진 경우까지 포함한다고 해석할 것은 아니다.
원심은 채용한 증거에 의하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고와 ○○철강 사이의 1993. 3. 11자 교환계약은 ○○철강의 기망행위를 이유로 원고의 ○○민사지방법원 00가합 00000호 소송의 제기 및 그 소장의 송달에 의하여 취소되었고(1994. 10. 27 판결확정), 그 후 1996. 4. 23 원고와 ○○철강 사이의 새로운 매매계약에 의하여 이 사건 토지가 양도되었으므로 이 사건 토지 양도일은 양도대금 청산일인 1996. 6. 12이 되고, 그 당시는 이미 이 사건 토지가 농지가 아니었음을 들어, 원고의 주장, 즉 이 사건 토지가 처음의 1993. 3. 11자 교환계약 체결 당시를 기준으로 할 때 농지였으므로 양도소득세 면제대상에 해당한다는 취지의 주장을 배척하는 한편, 원고가 1985. 10. 28이 아닌 1979년 말경 또는 1980. 8. 1에 이 사건 토지를 취득하여 그로부터 1993. 3. 11까지 이 사건 토지가 소재하는 ○○도 ○○군에 거주하면서 농지로서 이를 경작하였다는 원고의 주장도 배척하였는바, 위와 같은 원심의 사실인정과 판단은 앞에서 설시한 법리 및 기록에 비추어 모두 정당하고 원심판결에 심리미진, 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 법령위반 등의 위법이 없다.
그리고, 원심이 그 채용증거에 의하여, 원고가 1996. 4. 23 ○○철강에게 이 사건 토지를 매도하기로 하면서, 원고가 인근에 가건물을 짓고 식당을 해 온 사정 등을 참작하여 매매대금을 4억 5천만원으로 정한 사실을 인정하는 한편, 위 4억 5천만원은 이 사건 토지 이외에도 지상물 해체 및 영업행위 등에 대한 대가가 포함된 금액이라는 원고의 주장을 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 위와 같은 원심의 사실인정은 정당하고 원심판결에 심리미진, 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 없다.
그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
○ 국심2001부852, 2001.9.3
【제목】
‘매매계약일’ 현재 ‘농지’ 로 확인되는 토지를 양수자가 사용승락받아 공장용지등으로 지목변경하고 여러필지로 분할해 소유권이전등기한 경우므로 양도세면제대상인 ‘농지’ 에 해당함
【주문】
○○세무서장이 2001. 1. 8 청구인에게 한 1999년도 귀속분 양도소득세 102,592,790원의 부과처분은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 구거 298㎡, 같은리 ○○번지 답 15,709㎡, 합계 2필지, 16,007㎡(분할전 토지) 중 청구인 소유지분(2분의 1)에 대하여 양도소득세가 면제되는 자경농지로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.
【이유】
1. 사실
청구인이 1987. 8. 26 공유취득한 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 제방 1,577㎡(이하 “쟁점①토지” 라 한다), 같은리 ○○번지 구거 298㎡(이하 “쟁점②토지” 라 한다), ○○리 ○○번지 답 15,709㎡(이하 “쟁점③토지” 라 하고, 쟁점②토지와 쟁점③토지 중 청구인 소유지분을 “쟁점토지” 라 한다), ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 949㎡(이하 “쟁점④토지” 라 한다) 및 같은리 ○○번지 답 185㎡(이하 “쟁점⑤토지” 라 한다) 합계 18,718㎡ 중 청구인 소유지분(2분의 1로서, 이하 “전체토지” 라 한다)이 여러 필지로 분할되고 지목이 공장용지 및 도로로 변경되어 1999. 11. 5 청구외 ○○산업(주)(대표이사○○○)ㆍ○○○ㆍ○○○ 등 3인의 명의로 소유권이전등기되었다.
처분청은 1999. 12. 9 청구인이 쟁점토지②ㆍ③를 양도소득세가 면제되는 자경농지로 신고한 데 대하여, 양도당시 농지가 아니라는 이유로 양도소득세 감면적용을 배제하고 소유권이전등기접수일인 1999. 11. 5를 전체토지의 양도시기로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001. 1. 8 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 102,592,790원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2001. 4. 4 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 1995. 11. 3 양수자인 ○○○과 전체토지에 대한 매매계약(가액 : 226,480,000원)을 체결하고, 16,000,000원을 계약당일에 지급받고 잔대금 210,480,000원은 1996. 2. 3 수령하기로 약정한 바 있고, 1997. 8. 30 양수자가 ○○도 ○○시청으로부터 창업계획승인(○○산업(주))과 그 부대조건으로 공장용지 등으로의 전용에 따른 대체농지조성비와 농지전용부담금을 부과받았으며, 1999. 3. 15 쟁점토지상에 공장건물을 준공하여 이전등기접수일 전에 지목이 변경되었는 바, 청구인은 쟁점토지소재지에서 출생하여 쟁점농지를 8년 이상 직접 경작하였음에도, 처분청이 이전등기접수일을 양도시기로 보아 양도일 현재 농지가 아니라는 이유로 감면신청을 배제하고 전체토지를 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점토지를 양도하고 분할전 쟁점농지에 대하여 양도소득세가 비과세되는 8년 이상 자경한 농지로 보아 감면신청서를 제출하였으나, 매매계약서상 잔금약정일과 소유권이전등기접수일과의 기간이 1월을 초과하므로 등기접수일인 1999. 11. 5이 양도시기가 되고, 양도일 현재 농지가 아님은 물론, 청구인이 제시한 매매계약서 이외에 대급지급과 관련한 증빙서류의 제시가 없어 잔금청산일이 확인되지 아니하며, 실지거래가액으로 신고한바 없으므로 청구인이 신고한 양도소득세 감면신청을 배제하고 전체토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.
3. 쟁점 및 판단
가. 쟁점
전체토지의 양도시기를 소유권이전등기접수일로 보아 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
나. 관련법령
소득세법 제98조
(1999. 12. 28 법률 제6051호로 개정되기 전의 것)【양도 또는 취득의 시기】에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고,
같은법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】에서 『① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일』이라고 규정하고 있다.
구 조세감면규제법 제56조(1996. 12. 30 법률 제5195호로 개정되기 전의 것)【자경농지에 대한 양도소득세등의 면제】에서 『① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.
1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자』라고 규정하고,
같은법시행령 제54조【자경농지에 대한 양도소득세등의 면제】에서 『① 법 제55조 제1항 본문에서” 대통령령이 정하는 토지” 라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지.
② 법 제55조 제 1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에서 거주하는 거주자” 라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 거주자를 말한다.
1. 농지가 소재하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면안의 지역
2. 농지로부터
농지임대차관리법시행령 제23조 제2항 제2호
에 규정된 거리 이내에 있는 지역
⑤ 제1항의 규정을 적용받는 농지는
소득세법시행령 제53조
의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다』고 규정하고 있다.
같은법시행규칙 제26조【농지의 범위】에서 『① 영 제54조 제1항에 규정된 농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함하는 것으로 한다.
② 영 제54조 제1항의 규정에 의한 토지에의 해당여부는 확인은 다음 각호에 의한다.
1. 등기부등본 또는 토지대장등본에 의하거나 세무서장의 조사에 의하여 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것
2. 주민등록표등본, 농지세납부증명서, 기타 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면ㆍ동의 장이 발급하는 증명서 또는 세무서장의 조사에 의하여 양도자가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것』이라고 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지소재지에서 출생하여 이 건 심리일 현재까지 거주하고 있는 청구인은 1987. 8. 26 청구외 ○○○과 공유(2분의 1)로 전체토지 5필지를 취득(원인 : 매매)한 후 양수자인 ○○○과 전체토지에 대한 양도계약을 체결하고 쟁점②ㆍ③토지에 대하여 처분청에 양도소득세가 면제되는 자경농지로 신청하였음이 청구인이 제시한 매매계약서, 부동산양도신고서류, 호적등본, 주민등록표등본 등에 의하여 확인된다.
(2) 전체토지의 양도와 관련하여, 청구인은 1995. 11. 3 양수자인 청구외 ○○○과 전체토지에 대한 매매계약(가액 : 226,480,000원)을 체결하고 16,000,000원을 계약당일에 지급받았고, 1996. 2. 3 잔대금 210,480,000원을 수령하기로 약정한 바 있으므로 이를 양도시기로 보아야 한다는 주장이므로, 이에 대하여 살펴보면,
청구인이 제시한 매매계약서의 단서 및 계약당일 양수자로부터 제출받아 공증한 각서의 내용(1995. 11. 3 ○○법무법인 등부1995년 제○○○호)에 의하면, 매매계약서에 16,000,000원을 계약당일에 수령하였다는 청구인의 날인이외에 대금 수령사실을 확인할 수 있는 금융자료는 제시하지 못하고 있으나 동 계약서상에, “부동산을 매매함에 대하여 매도인으로부터 토지사용승인을 허락함에 있어서 차후에 어떠한 책임도 매도인에게 묻지 않으며 책임은 매수인이 질 것을 각서함” 이라고 기재되어 있음이 확인된다.
(3) 한편, 양수자가 1997. 8. 30 관할관청인 ○○도 ○○시청으로부터 공문(○○기업○○○)으로 통보받은 창업계획승인서(신청일자 및 신청인 : 1997. 7. 23, ○○산업○○○)와 그 부대조건을 보면, 쟁점①토지~쟁점⑤토지 중 각 일부토지가 농지전용허가면적조서에 포함되어 있고, 대체농지조성비(53,341,000원)와 전용부담금(8,668,340원)을 ○○공사에 납부한 후에야 허가효력이 발생하는 것으로 되어있으며, 사용외 부지 및 진입도로는 건축허가 전에 분할되어 도로로 지목변경을 해야 한다고 기재되어 있고,
1997. 9. 30 쟁점②토지 및 쟁점③토지에서 분할된 4,609㎡ 등 2필지, 합계 4,907㎡ 지상에 공장건축허가(1층 철골조, 연면적 1,847.32㎡)가 있은 다음에(1998. 1. 16 착공) 1999. 4. 7 지목이 공장용지로 변경되고 공장건물이 준공되어 1999. 4. 9 ○○산업(주)명의로 소유권보존등기되었으며, 1999. 9. 17 쟁점③토지에서 분할된 5,350㎡와 55㎡ 및 쟁점①토지에서 분할된 248㎡ 등 3필지, 합계 5,653㎡의 토지가 공장용지로 지목이 변경되었음이 청구인이 제시한 토지대장 및 일반건축물대장에 의하여 확인된다.
(4) 1999. 12. 9 쟁점토지②ㆍ③에 대해 청구인이 8년 이상 자경한 농지로 하여 양도소득세 감면신청서를 제출하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되고, 당시 첨부한 농지원부(1991. 6. 1 최초작성), 주민등록표등본, 이장 ○○○과 농지위원 ○○○ 연명의 인우보증서 등에 의하여 청구인이 자경한 것으로 인정되며 쟁점토지소재지 주변토지가 농지이고, 청구인이 1976. 12. 29~1987. 12. 31 기간동안 그의 주소지에서 “○○ 집” 이라는 상호의 사업(과세특례)을 영위한 사실이외에 별다른 사업을 영위한 사실이 없음이 국세통합전산망(TIS)조회내용 등에 의하여 확인된다.
(5) 전시한 구 조세감면규제법 각 조항을 모아보면, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 잔금청산여부에 관계없이 매매계약일 현재 농지이면, 이를 기준으로 8년 이상 자경한 농지에 해당하는지 여부를 판단하는 것으로 해석되고, 전시한 사실관계에 의하면, 쟁점토지는 양수자명의로 이전등기되기 전에 공장건물이 준공된 것이 분명하고 공즉각서에 의하여 1995. 11. 3 매매계약을 약정한 것으로 보여지므로, 이를 기준으로 계산한 쟁점토지의 자경기간은 8년 이상임을 알 수 있다.
(6) 다음으로 쟁점토지가 청구인이 실제 자경한 농지인지 여부에 대하여 살펴보면, 매매계약을 체결할 당시(1995. 11. 3) 쟁점③토지의 현황은 공부상 지목이 답일 뿐 아니라 실제 현황 또한 농지이며, 쟁점②토지의 공부상 지목은 구거이나 실제로는 전으로 사용된 토지임이 지적도, 토지특성이용조사표, 종합토지세부과내역 등에 의하여 나타나고 있다.
(7) 전시법령과 위의 사실관계를 종합하여 판단하건 데, 전체토지에 대한 매매계약서상에 기재된 잔금청산일 등이 증빙서류에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 양도시기를 소유권이전등기접수일인 1999. 11. 5로 봄이 타당하겠지만,
청구인이 쟁점토지를 공유취득(1987. 8. 26)하였다가 1995. 11. 3 매매계약을 체결한 같은 날짜에 토지사용승인과 관련한 각서를 양수자로부터 제출받아 공증하였고, 소유권이전등기접수일(1999. 11. 5)전에 양수자가 쟁점토지상에 공장신축을 위해 공장용지 등으로 지목변경 내지 여러 필지로 분할하고 공장건물을 준공하여 그의 명의로 소유권보존등기를 경료한 상황 등을 감안하면, 매매계약 체결당시를 기준으로 쟁점토지의 현황을 판단하여야 할 것이고 전시한 자료들에 의하면 쟁점토지는 농지라고 보아야 할 것이다.
또한, 쟁점토지소재지에서 출생하여 현재까지 거주하고 있는 청구인이 농업에 종사하지 못할 정도로 뚜렷한 별다른 사업을 영위한 사실이 없고, 쟁점토지의 주변토지가 농지일 뿐 아니라 농지원부상에 “자경” 으로 등재되어 있으며 농지위원과 이장의 경작사실확인서 등을 첨부하여 쟁점토지에 대한 감면신청서를 제출한 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 청구인이 직접 8년 이상 경작에 사용한 농지로서 양도소득세 감면대상이라는 청구인 주장은 신빙성이 있다고 인정된다.
라. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
○ 국심2000중1617, 2000.9.25
【제목】
농지 매매계약일 현재 농지이나, 매수인에 의해 토지형질변경된 후 잔금청산일 현재 농지에 해당하지 않는 경우에는 양도일 현재 ‘농지’ 로 봄
【주문】
○○세무서장이 2000. 4. 27 청구인에게 한 1997년 귀속분 양도소득세 168,566,860원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 XXX-X 대지 532㎡, 같은동 XXX-XX 대지 246㎡, 같은동 XXX-XX 도로 48㎡의 토지를 과세대상토지에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
【이유】
1. 사실
청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 XXX-X 전 1,382㎡, 같은동 XXX-X 대지 622㎡(위 2필지의 토지를 이하 “전체토지” 라 한다)를 1981. 5. 1 상속취득하여 보유하다가 청구외 ○○○에게 446,000,000원에 양도하기로 하고 1994. 1. 14 양도계약을 체결하였으나
최종잔금(106,000,000원)은 1997. 5. 29 수령하였고, 양도계약체결후인 1995. 1. 18 전체 토지중 ○○도 ○○시 ○○동 XXX-X 전 1,382㎡는 같은동 XXX-X 대지 532㎡, 같은동 XXX-XX 대지 246㎡, 같은동 XXX-XX 도로 44㎡(위 3필지 토지를 이하 “쟁점토지” 라 한다) 등으로 필지가 분할되고 지목도 변경되었다.
처분청은 쟁점토지 및 청구인 소유인 또 다른 토지인 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 XXX-X 답 760㎡(이하 “다른토지” 라 한다) 양도와 관련 1997년 귀속 양도소득세 168,566,860원을 2000. 4. 27 청구인에게 결정고지하였다.(위 처분후 2000. 5. 25 다른 토지를 과세대상토지에서 제외하여 고지세액을 89,360,190원으로 감액경정하였다.)
청구인은 이에 불복하여 2000. 6. 5 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 조상 대대로 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동(구 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리)에서 농사를 지어온 원주민으로서 쟁점토지(필지분할되기전 ○○동 XXX-X 전 1,382㎡)를 건축업자인 청구외 ○○○에게 양도하기로 하여 1994. 1. 14 계약을 체결하고, 계약금과 중도금은 정해진 날에 받았으나 양수인측이 잔금을 건네줄 형편이 못되므로 쟁점토지상에 건물(다가구주택)을 신축분양하여 그 분양대금으로 잔금을 치르겠다고 하여 당시 옥신각신하다가 청구인이 답답한 형편이라 서류일체를 양수인에게 넘겨주고 최종 잔금은 1997년 5월에야 받았는데
처분청에서는 청구인이 양도한 다른 토지는 8년 자경으로 인정하고, 쟁점토지의 경우 계약일 현재(1994. 1. 14) 농지인 것이 항공촬영사진 등에 의해 확인은 되나 잔금청산일 현재 농지가 아니라 하여 이 건 양도소득세를 과세하였는바 이 건과 같이 토지양도계약체결일 이후 매수인측이 사실상 토지를 형질변경하여 건축을 한 경우 구조세감면법시행령 제54조 제5항 등의 규정에 의거 계약일 현재를 기준으로 농지여부를 판단해야 하므로 쟁점토지의 양도는 양도소득세 면제대상인 8년 이상 자경한 농지의 양도에 해당한다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점토지가 매매계약일인 1994. 1. 14 현재 농지이고, 그 후 매수자에 의해 형질변경되어 쟁점토지의 양도가 양도소득세감면대상인 8년 이상 자경한 농지의 양도에 해당된다고 주장하나 토지매매계약서상 형질변경에 대한 언급이 전혀 없고, 쟁점토지상에 다가구주택의 건축허가, 착공, 준공이 청구인 명의로 되어 있어 잔금약정일을 양도일로 보아 농지여부를 판단하여 과세한 처분청의 당초 처분은 타당하다.
3. 쟁점 및 판단
가. 쟁점
이 건 심판청구는 쟁점토지의 양도를 양도소득세 면제대상인 8년 이상 자경한 농지의 양도로 볼 수 있는지 여부에 그 다툼이 있다.
나. 관계법령
구조세감면규제법(1998. 12. 28 법률 제5584호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.
1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자
2. (생 략)』라고 규정하고 있고,
같은법시행령 제54조 제1항에서 『법 제55조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지” 라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.(각호 생략)』라고 규정하고 있으며,
같은조 제2항에서 『법 제55조 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자” 라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.
1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역』이라고 규정하고 있고,
같은조 제5항에서는 『제1항의 규정을 적용받는 농지는
소득세법시행령 제162조
의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다』고 규정하고 있다.
다. 사실 및 판단
(1) 청구인이 쟁점토지를 비롯한 전체토지를 1981. 5. 1 상속취득하여 보유하다가 청구외 ○○○에게 446,000,000원에 양도하기로 1994. 1. 14 매매계약을 체결하고 계약금 40,000,000원은 계약당일, 중도금 100,000,000원은 1994. 2. 28, 잔금 306,000,000원 중 200,000,000원은 1995. 1. 5~1996. 7. 21 기간중, 최종잔금 106,000,000원은 1997. 5. 29 각각 수수하였다.
(2) 청구인과 ○○○은 전체토지 양도계약을 체결하고 나서 준공, 분양계약, 등기관계 서류일체를 청구인이 ○○○의 편의대로 조건없이 협조하고 취득세 및 사업소득세는 ○○○이 부담한다는 내용의 합의서를 작성하였다.
(3) 쟁점토지는 전체토지 매매계약체결일(1994. 1. 14)로부터 약 1년후인 1995. 1. 18 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 XXX-X 전 1,382㎡(이하 “당초 토지” 라 한다)에서 필지분할되었고, 같은날 지목도 전(전)에서 대지와 도로로 변경되었으며, 쟁점토지상에 청구인 명의로 다가구주택 2개동 17가구(연면적 1,125.83㎡)를 1996. 11. 29 신축하였다가 2000. 2. 10 말소한 사실 등이 토지등기부등본 및 일반건축물대장에 의해 확인된다.
(4) 청구인을 매도인으로, (주)○○ 주택(이하 “○○주택” 이라 한다)을 매수인으로, 청구외
☆☆☆
을 입회자로 하여 1996. 11. 10 작성된 부동산 매매계약서에는 쟁점토지와 쟁점토지상 건물을 ○○주택이 1,350,000,000원에 매수하되 쟁점토지상 건물(다가구주택)은 매도인 책임하에 멸실토록 되어 있다.
(5) 탈세제보와 관련하여 처분청 조사담당 공무원(7급 ◎◎◎외 1)이 2000. 5. 22 작성한 조사복명서에는 ○○○이 전체토지를 청구인으로부터 446,000,000원에 매입하기로 하고 계약금 및 중도금 140,000,000원을 지급하고 토지위에 다가구주택을 신축하여 분양하려던 중 자금부족으로 사업을 동생인 ☆☆☆에게 인계하였으며 ☆☆☆은 쟁점토지를 1,350,000,000원을 받고 ○○○주택에 미등기 전매한 사실이 있어 쟁점토지의 미등기전매와 관련 ☆☆☆에게 양도소득세를 결정하고 조사종결한다는 내용이 기재되어 있고, ☆☆☆을 납세의무자로 하여 1997년 귀속 양도소득세 977,615,580원을 결정고지한 사실이 결정결의서 등에 의해 확인된다.
(6) 쟁점토지와 다른 토지 모두가 8년 이상 자경한 농지에 해당된다하여 이 건 과세처분의 취소를 요구하는 청구인의 고충처리 신청에 대하여 처분청은 “다른 토지는 8년 자경으로 100% 감면결정하고, 쟁점토지는 양도계약당시(1994. 1. 14)는 전으로 확인되나 그 이후 건축허가 및 착공, 준공이 청구인 명의로 되어 있어 양도일(잔금약정일)을 기준으로 농지여부를 판단함이 타당하여 당초 처분이 정당” 하다는 내용의 고충처리결과통지서를 2000. 5. 2 청구인에게 송부하였다.
(7) 토지특성조사표에 쟁점토지의 1994년도 이용상황은 전으로 표시되어 있고, 청구인은 주민등록최초작성일인 1968. 10. 20부터 이 건 심판청구일 현재(2000. 6. 5)까지 쟁점토지 소재지에 계속 거주한 것으로 주민등록표에 나타나 있다.
살피건대, 처분청은 청구인 명의로 토지형질을 변경하고, 다가구주택을 신축하였다는 이유로 양도일(잔금청산일) 현재를 기준으로 농지여부를 판단하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 계약체결일 현재 농지임이 확인되는 경우 양도에 따른 잔금청산일의 대금수수에 관한 입증자료의 제시가 없더라도 매매계약서에 의하여 매매계약체결일이 인정되고 매수인에 의한 토지형질변경이 매매계약일 이후임이 확인되는 경우에는 재촌자경농지로 보아 비과세(감면)규정을 적용하는 것이 타당하다 할 것인바(국심 98중1833, 1998. 11. 21외 다수 같은뜻),
이 건의 경우 첫째, 양도계약체결이후에 청구인과 ○○○간에 작성한 합의서 내용과 처분청 조사담당공무원의 조사복명내용 등을 볼 때 매수인측(○○○ ,
☆☆☆
)이 청구인의 명의를 빌려 토지형질을 변경하고 지상에 다가구주택을 신축하여 그 일부를 미등기전매한 것으로 보여지며,
둘째, 처분청에서 청구인에게 보낸 고충처리결과통지서에 쟁점토지가 양도계약일 현재 농지(전)로 확인된다는 내용이 기재되어 있고, 토지특성조사표에도 1994년도 상황이 전으로 기재되어 있는 점 등을 보면 양도계약 체결당시(1994. 1. 14) 쟁점토지의 사실상 현황이 농지인 것은 분명하다 할 것이고,
셋째, 청구인이 쟁점토지 소재지에서 거주하면서 쟁점토지를 8년 이상 자경한 사실에 대하여는 다툼이 없는 점 등을 종합해 볼 때 양도계약체결일 현재(1994. 1. 14) 농지인 쟁점토지를 청구인이 취득한 때부터 양도할 때까지 사이에 8년 이상 자경한 사실이 인정됨에도 불구하고 양도잔금청산일 현재 쟁점토지의 현황이 농지가 아니라는 이유를 들어 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.
라. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되어
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.