전 문
[회신]
도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 재개발조합에 제공하고 재개발사업의 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나,
당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 조합원과 시공회사 사이의 계약에 의하여 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 서로의 자산이 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.
교환에 의하여 자산이 양도되는 경우 자산의 양도ㆍ취득시기는 교환성립일(교환성립일이 불분명한 경우 교환등기접수일)이 되는 것입니다.
1. 질의내용에 대한 자료
가. 유사사례
○ 재일 46014-1029, ’97. 4. 29
토지구획정리사업법
기타 법률의 규정에 의하여 환지처분 받은 토지를 동법 제55조의 규정에 의한 환지계획 변경없이 사업시행자가 임의로 다른 체비지와 바꾸어 주는 것은
소득세법 제88조
의 규정에 의한 교환에 해당하는 것이므로 양도소득세가 과세되는 것이며 교환받은 체비지를 양도하는 경우에도 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 재일 46014-364, ’96. 2. 8
o 현행의 소득세법상, 도시재개발법에 따른 재개발사업지구안의 주택과 그 부수토지의 소유자가 관리처분계획에 따른 아파트를 분양받지 아니하고 청산금을 받는 경우와 하나의 아파트를 분양받고 초과하는 나머지가액은 청산금으로 받는 경우, 그 청산금을 받는 부분은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며,
o 다른 지역에 1주택을 소유하고 있는 세대원이 재개발사업지구안의 주택과 그 부수토지 또는 토지를 양도하는 경우에도 양도소득세 과세대상이 되는 것이나,
o 다만, 공공사업을 수반하는 재개발사업으로서, 공공사업시행자에게 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제63조 제1항 제2호의 규정에 따라서 양도소득세의 100분의 30~75에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.
○ 재일 46014-123, ’96. 9. 25
거래 당사자 쌍방이 양도소득세 과세대상 자산을 이전할 것을 약정한 교환계약에 의하여 토지 등의 소유권이 이전되는 경우에는 그 교환성립일(교환성립일이 불분명하면 교환등기접수일)에 당해자산이 유상으로 양도되는 것으로 보아 양도소득세를 부과하는 것임.
○ 심사경인97-780, 1997.10.10
【제목】
토지가 재개발사업으로 수용되어 재개발아파트를 분양받고 초과하는 나머지 가액을 청산금으로 받은 부분은 토지의 유상양도로 보며 그 취득시기는 환지전 취득일임
【판결이유】
【주문】
○○세무서장이 1997. 3. 16 8,996,350원으로 결정하였다가 1997. 6. 9 경정결정한 1991년 귀속분 양도소득세 5,197,960원은 구 조세감면규제법 제58조 제1항에 따라 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 면제하고 나머지 청구는 기각한다.
【이유】
1. 처분내용
청구인은 1970. 11. 2 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 전 251㎡(이하『환지전 토지』라 한다)를 1991. 9.12 ○○제1구역 재개발조합(이하 『재개발조합』이라 한다)에 양도하고 그 대가로 재개발아파트 1채를 분양받고 차액(환지전 토지중 24.08㎡;이하『쟁점토지』라 한다)은 환지 청산금으로 19,703,180원을 수령하였다.
처분청은 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 197. 3. 16 1991년 귀속분 양도소득세 8,996,350원을 결정고지하였다가 1997. 5. 12 이의신청에 따라 1997. 6. 9 5,197,960원으로 경정결정하였다.
청구인은 이에 불복하여 1997. 8. 12 본 심사청구를 제기하였다.
2. 청구주장
1990. 8. 10 주택개량 관리처분 인가 이후 쟁점토지를 재개발조합에 양도하였는 바, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이므로 쟁점토지의 취득시기를 관리처분 인가일(1990. 8. 10)로 보아 쟁점토지의 취득시 토지등급은 관리처분 인가일 이후인 1991. 1. 1 토지등급을 적용하여 취득가액을 산출하여야 한다.
3. 처분청 의견
주택개량사업 등으로 보유하고 있던 토지를 양도하고 환지청산금을 수령한 경우 당초 보유토지가 양도소득세 비과세대상에 해당하지 않는 한 청산금 수령분은 양도소득세 과세대상이며, 청구인이 쟁점토지를 1970. 11. 2 취득하여 보유하다가 1991. 9. 12 재개발조합에 양도하였으므로 의제취득일(1977. 1. 1) 현재의 토지등급을 적용하여 취득가액을 산정한 처분은 정당하다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
토지가 도시재개발사업에 수용되어 하나의 아파트를 분양받고 초과하는 나머지 가액을 청산금으로 받은 경우 양도소득세 산출세액계산의 적정 여부
나. 관련법령
구
소득세법 제4조 제3항
에 의하면 “『양도』라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다” 라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제53조【양도 도는 취득의 시기】 제3항에서 “
토지구획정리사업법
기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다.” 고 규정하고 있다.
또한 구 조세감면규제법 제58조 제1항에서 “도시재개발법에 의한 도시재개발구역 안의 토지 등을 도시재개발사업시행의 인가일 이후 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 면제한다. 다만, 당해 재개발사업에 공공시설을 수반하지 아니한 경우에는 그러하지 아니한다” 라고 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
이 건 사실관계를 본다.
첫째, 청구인은 1970. 11. 2 취득한 환지전 토지를 1991. 9. 12 재개발조합에 양도한 후 그 대가로 재개발사업지구 내의 아파트 1채를 분양받고 차액(쟁점토지 부분)은 환지청산금으로 1990. 12. 14 9,091,890원, 1991. 2. 6 6,257,110원, 1991. 9. 12 4,354,180원 합계 19,703,180원을 수령한 사실이 확인된다.
둘째, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 일대의 주택개량재개발 ○○제1구역에 대하여 1990. 8. 10 관리처분 인가가 있었음이 ○○구청장이 발행한 관리처분 계획 인가서에 의하여 확인된다.
셋째, 처분청은 청구인이 ○○제1구역 재개발조합으로부터 쟁점토지의 대가로 환지 청산금 19,703,180원을 수령한 것에 대하여 1977. 1. 1을 취득일로 하여 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서에 의하여 확인되고 있다.
이에 청구인은 쟁점토지의 양도는 토지의 양도가 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 관리처분 인가일(1990. 8. 10)을 취득시기로 하여 1991. 1. 1 현재의 토지등급을 적용하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.
도시재개발구역 내의 토지와 건물을 도시재개발사업 시행자에게 양도하고 그 대가로 같은 사업시행자로부터
도시재개발법 제41조
의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 같은법 제49조 제2항의 규정에 의하여 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보아 양도소득세 과세대상이 아닌 것이나 환지 청산금을 현금으로 교부받는 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세되는 것(국세청 재일 46014-4469, 1993. 12. 14 같은 뜻)으로 해석되고 있으며,
소득세법시행령 제53조 제3항
에서
토지구획정리사업법
기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 하도록 규정하고 있다.
재개발사업시행 이전에 재개발사업구역 내에 토지를 소유하고 있던 자가 재개발사업으로 관리처분에 따라 토지 및 건축시설을 취득하여 건축시설의 준공 이전에 관리처분에 따라 취득한 토지 및 건축시설을 양도하는 경우 청구인의 주장과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세를 계산하는 것이나, 이 건과 같이 청구인이 재개발사업 시행 이전에 취득한 환지전 토지를 관리처분 계획에 따라 재개발조합에 양도하고 아파트 1채를 분양받을 수 있는 권리를 취득하면서 분양가액에 충당하고 남는 부분을 현금으로 교부받는 부분은 재개발사업 시행 이전 취득한 토지를 양도하는 것으로 보아야 하므로 환지전 토지의 취득시 토지등급을 적용하여 양도소득세를 산출한 처분은 정당하다고 판단된다.
다만, 청구인은 도시재개발사업시행인가일(1990. 8. 10) 이전인 1970. 11. 2 환지전 토지를 취득하여 보유하고 있다가 1991. 9. 12 재개발조합에 양도하고 아파트 1채를 분양받아 그 가액에 충당하고 차액(쟁점토지 부분)은 환지청산금으로 수령하였음이 확인되는 바, 전시한 조세감면규제법 제58조의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 면제하여야 한다고 판단된다(국세청 재일01254-631, 1990. 4. 24 및 국세청 심사 대구 97-201, 1997. 9. 26 같은 뜻).
따라서 청구주장에 일부 이유있으므로
국세기본법 제65조 제1항 제2호
및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
○ 대법98두11519, 1999.9.17
【제목】
환지확정에 따라 체비지 면적이 당초보다 증가되어 청산금을 추가로 납부하는 경우도 당해 체비지의 취득시기는 매매계약에서 정한 대금을 납부한 날이 되며, 환지처분공고일이나 청산금을 납부한 날이 되는 것 아님
【원심판결】
○○고등법원 1998. 6. 9 선고, 00구 00000 판결
【주문】
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 원고들의 부담으로 한다.
【이유】
상고이유(기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심이 확정한 사실관계는 다음과 같다.
가. 원고들이 1987. 4. 17 소외 ○○시와 사이에, ○○시가 사업시행자로서 시행하는 ○○토지구획정리사업지구내 62블록 1로트 체비지 1,302.7㎡를 대금 1억 2,430만원에 공동으로 매수하는 매매계약을 체결하면서, 매수인은 대금을 완납한 때에 이를 사용할 수 있고, 소유권은 토지구획정리사업이 완료된 후 매수인에게 이전되며, 그 전에는 매도인의 승인없이 타에 양도할 수 없고, 확정측량에 의하여 그 면적에 증감이 있더라도 매수인은 하등 이의를 제기할 수 없으며, 다만 매도인이 그 증감면적에 대하여 청산할 필요가 있다고 인정할 때에는 계약당시의 가격으로 청산하기로 약정하였다.
나. 원고들은 대금을 1987. 6. 13까지 전액 지급하였는데, 그 후 1988. 5. 24 환지처분이 공고되면서 이 사건 체비지는 그 지번이 ○○시 ○○동 XXX로 되면서 면적이 1,308.9㎡로 증가됨에 따라, 원고들은 같은 해 11. 28 증가면적 6.2㎡에 대한 청산금 591,585원을 ○○시에 추가로 납부하였고, 원고들은 1990. 3. 22 환지확정된 토지의 1/2지분씩에 관하여 원고들 앞으로 각각 지분이전등기를 경료한 후 1995. 12. 8 이를 타에 양도하였다.
2. 소득세법(1994. 12. 22 법률 제4803호로 개정되기 전의 법률, 이하 같다) 제4조 제3항, 제23조 제1항, 같은법시행령(1994. 12. 31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 시행령, 이하 같다) 제44조,
토지구획정리사업법 제54조 제1항
, 제57조 제4항 등의 규정을 종합하면, 토지구획정리사업법에 의하여 지정된 체비지의 취득은
소득세법 제23조 제1항 제1호
에 규정된 토지 그 자체의 취득에 해당하고, 그 취득시기는 같은 법시행령 제53조 제1항 제1호에 의하여 원칙적으로 대금을 청산한 날이 된다(대법원 1991. 3. 27 선고, 88누 8708 판결 등 참조).
그러므로 앞에서 본 바와 같이 환지확정에 따라 그 면적이 당초보다 증가되어 원고들이 청산금을 추가로 납부하였다고 하더라도, 증가 부분이 당초의 계약 부분과 별도로 구분되는 것도 아니고, 당초 매매계약시 계약면적이나 증가면적을 구분하지 않고 그 전체에 대하여 대금을 정하여 그 대금만 납부함으로써 원고들이 이를 사용할 수 있도록 약정하였을 뿐만 아니라, 체비지는 환지확정에 의하여 그 위치와 면적, 소유자가 확정되는 점에서 환지예정지와 그 성질을 같이하는 것으로서, 소득세법시행규칙(1995. 5. 3 총리령 제505호로 전문 개정되기 전의 시행규칙, 이하 같다) 제47조 제1항 제1호에 의하면, 환지처분으로 권리면적이 증가한 경우 그로 인하여 토지소유자가 사업시행자에게 지급한 청산금은 환지를 양도할 때 같은법 제45조 제1항 제2호에 규정된 ‘설비비와 개량비’ 로 양도가액에서 공제하도록 되어 있고, 같은법시행규칙 제16조 제1항 제2호에 의하면, 토지구획정리사업법에 의한 환지예정지구 내의 토지를 취득하였다가 양도한 경우 그 취득가액을 ‘환지예정평수×취득시의 평당가액’ 이라는 산식에 의하여 계산하도록 되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 원고들이 이 사건 체비지를 취득한 시기는 매매계약에서 정한 대금을 납부한 1987. 6. 13로 볼 것이지, 이 사건 체비지의 취득을 같은법시행령 제53조 제2항에 규정된 ‘완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득한 경우’ 로 보아 환지처분 공고일에 취득한 것이라거나 환지확정에 따른 청산금을 납부한 때에 취득한 것으로 볼 것은 아니다.
원심의 이유 설시에는 미흡한 점이 없지 아니하나, 원고들이 이 사건 체비지를 취득한 시기를 환지처분 공고일인 1988. 5. 24 또는 청산금 납부일인 1988. 11. 28로 보아야 한다는 원고들의 주장을 배척한 결론에서는 정당하므로, 원심판결에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 심리미진ㆍ체비지ㆍ자산의 취득시기 등에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.