환지예정지로 지정된 토지의 양도시 기준시가 적용방법

토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 토지의 양도시 기준시가는 양도일 현재 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의2의 규정에 의한 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 같은법 같은조의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 적용하는 것임.

[회신] 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 토지의 양도시 기준시가는 양도일 현재 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의2의 규정에 의한 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 같은법 같은조의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 적용하는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 2【개별공시지가의 결정ㆍ공시 등】 ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 택지소유상한에 관한 법률에 의한 초과소유부담금의 부과, 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 기타 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제12조의 2의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구토지평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가” 라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 초과소유부담금ㆍ개발부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 기타 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. (1995. 12. 29 신설) ② 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. (1995. 12. 29 신설) ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 기타 이해관계인의 의견을 들어야 한다. (1995. 12. 29 신설) ④ 건설교통부장관은 제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 결정ㆍ공시의무를 효율적으로 추진하기 위하여 필요하다고 인정할 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적등이 우수한 감정평가업자를 제3항의 규정에 의한 검증을 실시할 감정평가업자로 지정할 수 있으며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 특별한 사정이 없는 한 이 감정평가업자에게 검증을 의뢰하여야 한다. (1995. 12. 29 신설) ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하고자 할 때에는 건설교통부장관의 확인을 받아야 하며, 건설교통부장관이 개별공시지가를 확인하고자 할 때에는 제12조의 규정에 의한 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐야 한다. (1995. 12. 29 신설) ⑥ 건설교통부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 공시지가와 개별공시지가와의 균형유지등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. (1995. 12. 29 신설) ⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정ㆍ검증ㆍ결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 신설) ○ 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 시행령 제12조의 2【개별공시지가를 공시하지 아니하는 토지】 법 제10조의 2 제1항 본문 단서의 규정에 의하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있는 토지는 다음 각호와 같다. 다만, 관계법령에 의하여 지가의 산정등에 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지와 시장ㆍ군수 또는 구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기로 한 토지를 제외한다. (1996. 6. 29 신설) 1. 표준지로 선정된 토지 (1996. 6. 29 신설) 2. 초과소유부담금ㆍ개발부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 (1996. 6. 29 신설) 3. 국세 또는 지방세의 부과대상이 아닌 토지(국ㆍ공유지의 경우에는 공공용 토지에 한한다) (1996. 6. 29 신설) ○ 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 시행령 제12조의 8【결정 및 공시】 ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조의 2 제5항의 규정에 의하여 건설교통부장관의 확인을 받아 매년 6월 30일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. (1996. 6. 29 신설) ② 제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장ㆍ군수 또는 구청장은 당해 시ㆍ군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자 등에게 개별통지할 수 있다. (1996. 6. 29 신설) 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 (1996. 6. 29 신설) 2. 이의 신청에 관한 사항 (1996. 6. 29 신설) ○ 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조【공시지가의 적용】 ① 국가ㆍ지방자치단체ㆍ정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 기타 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다. 1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상 2. 국ㆍ공유토지의 취득 또는 처분 3. 삭 제 (1995. 12. 29) 4. 국토이용관리법 제21조 의 12 제3항의 규정에 의한 유휴지의 매수 또는 동법 제21조의 14 제3항의 규정에 의한 토지의 매수 5. 징발법에 의한 토지의 징발에 대한 보상 6. 기타 대통령령이 정하는 토지가격의 산정 ② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 “토지가격비교표” 라 한다)를 작성하여 관계행정기관등에 제공하여야 하며, 관계행정기관은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. (1995. 12. 29 개정) ○ 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 시행령 제12조【공시지가의 적용】 법 제10조 제1항 제6호에서 “기타 대통령령이 정하는 토지가격의 산정” 이라 함은 다음 각호의 목적을 위한 토지가격의 산정을 말한다. 1. 삭 제 (1996. 6. 29) 2. 삭 제 (1996. 6. 29) 3. 도시계획법 기타 법령에 의하여 조성된 공업용지ㆍ주거용지ㆍ관광용지 등의 공급 또는 분양 4. 토지구획정리사업ㆍ도시재개발 또는 경지정리를 위한 환지ㆍ체비지의 매각 또는 환지신청 5. 토지의 관리ㆍ매입ㆍ매각ㆍ경매ㆍ재평가 나. 유사사례 ○ 재일 46014-2782, ’97. 11. 29 o 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의하여 환지예정지로 지정된 토지를 취득하여 양도하는 경우로서 기준시가에 의하여 그 취득가액을 신정하는 경우에는 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산하는 것임. o 이 경우 환지예정면적에 적용할 취득당시 단위당 기준시가는 취득일 현재 고시되어 시행되는 당해 환지예정지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이나, 환지예정지의 지목ㆍ이용현황등 지가 형성요인이 종전 토지와는 현저히 달라 관할세무서장이 취득당시 토지에 대하여 현재 고시되어 시행하는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가 없는 토지로 보아 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 적용하는 것임. ○ 재일 46014-363, ’97. 2. 19 o 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내 토지의 양도ㆍ취득당시의 단위당 기준시가는 양도ㆍ취득일 현재의 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지예정지 지정으로 토지의 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저히 달라져 환지예정지 지정전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 생각되는 경우에는 당해 토지를 공시지가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서규정에 의하여 계산한 가액을 단위당 기준시가로 하는 것임. o 소득세법시행령 제164조 제10항 의 산식에서 취득당시의 과세시가표준액은 취득일 현재의 등급을 적용하되, 토지구획정리사업지구내 토지로서 환지예정지의 지정으로 토지의 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저히 달라졌음에도 시장ㆍ군수가 잠정등급을 곧바로 설정하지 아니하여 종전에 설정된 토지등급가액을 적용하는 것이 불합리한 경우에는 당해 토지와 품위ㆍ정황이 유사한 인근 토지의 등급가액을 적용하거나, 환지예정지 지정일부터 최초 잠정등급설정일까지 지가변동이 없다고 인정되는 경우에는 비록 취득일이후에 잠정등급이 설정되었다 하더라도 최초 잠정등급가액을 적용하는 것임.