재개발주택을 취득하는 경우 1세대 1주택 보유기간 계산방법

재개발사업지구 내에 1주택 소유자가 조합원 자격으로 취득하는 재개발주택의 1세대 1주택 보유기간계산은 종전주택 보유기간과 공사기간을 포함하여 계산함.

[회신] 도시재개발법 상 재개발사업지구 내에 1주택(“무허가주택”포함)을 소유하던 거주자가 당해 조합원 자격으로 관리처분계획에 따라 취득하는 재개발주택에 대한 1세대1주택의 보유기간의 계산은 종전주택의 보유기간과 공사기간을 포함하여 계산하는 것입니다. 위의 경우로서 청산금을 추가로 납부하고 취득하는 건물면적에 대하여는 보유기간이 통산되는 것이나, 재개발로 취득하는 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호에서 정한 날(사용검사필증 교부일 등)로부터 기산하는 것입니다. 또한, 귀하의 장기할부조건으로 취득하는 시유지를 재개발아파트 입주일 이후에 양도하는 것은 부동산의 양도에 해당하는 것이며, 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제16664호) 제7조 제3항 단서에 의거 첫회 부불금의 지급일 등이 취득시기가 되는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 시행령 부칙 (1999. 12. 31 대통령령 제16664호) 제1조 【시행일】 이 영은 2000년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제25조 제2항 다목 및 제109조 제4호의 개정규정은 2000년 7월 1일부터 시행하고, 제25조 제1항 제1호ㆍ제53조 제1항ㆍ제187조 및 제214조의 개정규정과 부칙 제8조의 규정은 2001년 1월 1일부터 시행한다. 제2조 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다. 다만, 제187조 및 제214조의 개정규정은 2001년 1월 1일 이후 최초로 발생하여 지급하는 소득분부터 적용한다. 제3조 【저축성보험에 관한 적용례】 제25조 제1항 제1호의 개정규정은 2001년 1월 1일 이후 최초로 보험계약을 체결하는 분부터 적용한다. 제4조 【외국납부세액공제에 관한 적용례】 제117조 제2항의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 신고하는 분부터 적용한다. 제5조 【비거주자의 국내원천소득에 관한 적용례】 제179조 제9항의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 제6조 【저축성보험에 관한 적용례】 제25조 제1항 제1호의 개정규정을 적용함에 있어서 2000년 12월 31일 이전에 보험계약을 체결한 분에 대하여는 당해 보험의 계약기간 만료일까지 종전의 규정을 적용한다. 제7조 【양도소득에 관한 적용례】 ① 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. ② 주주 또는 출자자 1인 및 그와 국세기본법시행령 제20조 의 규정에 의한 친족 기타 특수관계에 있는 자가 1999년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도한 주식 또는 출자지분과 그 양도일부터 3년내에 그들이 양도한 주식 또는 출자지분의 합계액이 종전의 제157조 제4항 내지 제6항의 규정에 해당하게 되는 경우 1999년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도한 주식 또는 출자지분에 대한 양도소득세의 과세에 관하여는 종전의 규정을 적용한다. ③ 제162조 제1항 제3호의 개정규정은 이 영 시행후 최초의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 도래하는 분부터 적용한다. 다만, 이 영 시행당시 종전의 규정에 의하여 양도 또는 취득의 시기가 도래한 것에 대하여는 종전의 규정을 적용한다. ④ 제163조 제6항 제2호 나목 및 제164조 제5항의 개정규정은 2001년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 다만, 제163조 제6항 제2호 나목의 개정규정에 해당하는 자산으로서 2000년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도하는 분에 대한 필요경비의 산정에 관하여는 종전의 규정을 적용한다. 제8조 【다른 법령의 개정】 대통령령 제15604호 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률시행령 부칙 제9조를 삭제한다. 제9조 【다른 법령의 개정에 따른 적용례】 부칙 제8조의 규정은 2001년 1월 1일 이후 최초로 발생하여 지급하는 소득분부터 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (1998. 12. 31 신설) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. ④ 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 양도함으로써 당해법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. (1999. 12. 31 개정) ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. ⑥ 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산” 이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. 1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제2호ㆍ제3호 및 제5호의 자산 (1998. 12. 31 개정) 2. 삭 제 (1995. 12. 30) 3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제4호의 자산 ⑦ 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날” 이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. 1. 법 제94조 제2호ㆍ제3호 및 제5호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (1998. 12. 31 개정) 2. 삭 제 (1995. 12. 30) 3. 법 제94조 제4호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 ⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다. 나. 유사사례 ○ 재산46014-216, 2000.2.28 【질의】 본인은 연립주택(토지 30㎡ 및 건물 66㎡) 1동을 소유하던 중 재개발하여 아파트(토지 20㎡ 및 건물 85㎡) 1동을 취득하였음. 이 때 건물 신축비용으로 청산금을 납부한 사실이 있음. 이 경우 1세대1주택 비과세 방법에 대하여 다음과 같은 의문사항이 있어 질의함. (질의 1) 보유기간 통산하여 비과세 계산하되 건물청산금 납부분에 대한 면적은 새로운 취득으로 보아 그 면적은 별도로 3년 이상 보유시에 비과세 되는지. (질의 2) 또는 건물면적증감에 관계없이 완전 비과세되는지. 【회신】 1. 도시재개발법에서 규정하는 재개발사업지구내에 1주택(이하 “종전주택” 이라 함)을 소유하던 거주자가 재개발조합의 조합원자격으로 관리처분계획에 따라 청산금을 추가납부하고 재개발사업 시행자로부터 취득한 주택(이하 “재개발주택” 이라 함)을 양도하는 경우 1세대 1주택 보유기간은 종전주택의 보유기간 및 공사기간을 포함하여 계산하는 것임. 2. 다만, 상기 1.의 규정은 건물면적 증감에 관계없이 적용되는 것이나 재개발주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적을 초과하는 경우 초과하는 부수토지에 대하여는 가사용승인일 또는 사용승인일로부터 1세대 1주택 보유기간을 계산하는 것임. ○ 재일46014-1729, 1997.7.16 【질의】 본인은 1997. 2.에 ○○시 ○○구 ○○1동 ○○아파트를 구입하여 살다가 재건축 이주로 인하여 1997. 6.말일에 ○○시로 전세를 얻어 이사했음. 본인이 의문나는 점에 대한 것은 ‘재건축 공사기간에도 보유기간으로 계산이 되나 하는 것’ 임. ○○ 재건축사무실 계획으로는 1997. 6.~ 이주하여 1997. 11. 24까지 이주가 완료되면 바로 공사를 해서 1998. 6.경 분양할 계획임. 완공은 2001년으로 계획을 잡고 있으며, ○○아파트는 지분제이기 때문에 13평이지만 24평을 무상으로 지급하기로 ××과 계약을 맺었음. 본인은 분양가를 조금더 부담하고, 33평을 분양받을 계획임. 【회신】 1. 아파트를 소유한 자가 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 완료에 따라 취득하는 아파트를 양도하는 경우 당해 아파트의 보유기간에 종전 아파트의 보유기간 및 재건축공사기간을 통산하여 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 3년 보유기간을 산정하는 것이나, 2. 재건축으로 새로운 아파트를 취득하면서 추가로 청산금을 납부하는 경우로서 새로 취득한 아파트의 부수토지가 종전 아파트의 부수토지 보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 아파트의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로부터 3년 보유기간을 기산하는 것임. ○ 심사양도98-4599, 1998.9.18 【제목】 연불조건으로 토지 매수계약하고 계약금 및 첫회부불금 지급후 제3자에게 양도한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아닌 토지를 양도한 것임 【주문】 ○○세무서장이 1998. 3. 11 청구인에게 결정 고지한 1995년 귀속 양도소득세 60,391,760원은 취소한다. 【이유】 1. 처분내용 청구인은 1991. 8. 5 ○○공사로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 229.5㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 장기할부조건으로 취득하여 계약금과 첫회부불금을 납부하고 중도금을 상환하던 중 1994. 2. 3 청구외 남○○에게 양도하였다. 처분청은 이를 토지의 양도로 보고 1998. 3. 11 기준시가에 의하여 1995년 귀속 양도소득세 60,391,760원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998. 5. 4 이의신청을 거쳐 1998. 7. 29 본 심사청구를 제기하였다. 2. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 장기할부조건으로 취득하여 소유권등기가 이전되기 전에 양도하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되는데, 처분청이 토지의 양도로 보고 기준시가를 적용하여 1995년 귀속 양도소득세를 결정한 처분은 부당하다고 주장한다. 3. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지를 ○○공사의 토지매각원부가격이나 공시지가에 비하여 현저히 낮은 가격으로 양도하고 이에 대한 대금수령 영수증 및 구체적인 증빙서류를 제시하지 못하므로 청구인이 제시한 양도가액을 신뢰할 수 없어 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다. 4. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기와 쟁점토지의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되는지 여부를 가리는데 있다. 나 .관계법령 구 소득세법 제27조 (양도 또는 취득의 시기)에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고, 구 같은법시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항 및 제2항에서 「① 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1호 내지 2호 (생략) 3. 법 제51조 제6항에 규정된 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일(이하 생략) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우에 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 그 취득일로 본다」고 규정하고 있다. 구 소득세법 제23조 (양도소득) 제1항 및 제4항에서 「① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 3. (이하생략) ④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1. 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1993. 12. 31 개정) 2. 제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 기준시가에 의한다. (1993. 12. 31 개정)」라고 규정하고 있다. 구 소득세법시행령 제44조 (토지 등의 범위)에서 「① 법 제23조 제1항 제1호에서 “토지” 라 함은 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다. 제2항 및 제3항 (생략) ④ 법 제23조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리” 라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다. 1. 지상권ㆍ전세권과 등기된 부동산임차권 2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)」라고 규정하고 소득세법 기본통칙 94-1(부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시)에서 「영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체ㆍ○○공사가 발행하는 토지상환채권 3. ○○공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리」라고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 심리판단 청구인은 쟁점토지를 할부조건으로 분양받아 소유권을 이전받기 전에 양도하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득금액을 실지거래가액으로 계산해야 된다고 주장하고 처분청은 이를 토지의 양도로 보아 기준시가로 계산하고 있으므로 이에 대한 사실관계를 본다. 첫째, 청구인은 1991. 8. 5 쟁점토지를 ○○공사로부터 장기할부조건으로 분양받아 계약금 및 중도금을 불입하던 중 1994. 2. 3 청구외 남○○에게 양도하였음이 청구인이 제시한 용지매매계약서, 양도계약서, 토지매각원부에 의하여 확인된다. 둘째, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 ○○공사로부터 1991. 8. 5 매매를 원인으로 소유권을 취득하여 청구외 남○○에게 1995. 10. 20 매매를 원인으로 소유권을 이전하고 처분청의 양도소득세 결정일까지 이에 따른 양도소득세 과세표준 확정신고서를 제출하지 아니하였고, 처분청은 이를 근거로 부동산 양도로 보아 1995귀속 양도소득세를 기준시가로 과세하였음이 양도소득세 결정결의서, 부동산 등기부 등본에 의하여 확인된다. 관계법령과 사실관계를 종합하여 심리 판단한다. 먼저 쟁점토지의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당된다는 청구인의 주장에 대하여 보면, 청구인은 연불조건으로 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 계약금 및 첫회부불금을 납부한 이후에 쟁점토지를 제3자에게 양도하였는 바, 부동산 등기부상 소유권 취득전이라도 소득세법상 취득시기 이후에 양도한 것이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 수 없고 토지의 양도로 보아야 한다. 다음 처분청은 부동산등기부등본상 등기접수일을 기준으로 쟁점토지의 양도일을 1995. 11. 29로 보아 1995년 귀속 양도소득세를 결정 고지하였으나 청구인이 제출한 매매계약서와 토지매각원부에 의하여 이미 1994. 2. 3 양도되고 명의변경된 사실이 확인되어 처분청이 쟁점토지의 양도소득세 귀속연도를 잘못 판단하였음이 인정된다. 그러므로 본 건은 1995년 귀속 양도소득세를 취소하고 1994년 귀속으로 결정하는 것이 정당하다고 판단된다. 따라서 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.