자산의 양도차익을 계산하는 경우 토지와 건물을 달리할 수 있는지 여부

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 토지와 건물을 자산별로 각각 기준시가 또는 실지거래가액으로 달리할 수 있는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 토지와 건물을 자산별로 각각 기준시가 또는 실지거래가액으로 달리 할 수 있는 것이며, 또한, 소득세법 제114조 제5항에서 규정하는 ‘양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우’라 함은 소관세무서장이 구체적인 사실조사를 통하여 소득세법 시행령 제176조의 2 제1항 각호의 사유에 해당하는 경우를 말하는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. ( 1999. 12. 28 개정 ) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ( 1999. 12. 28 개정 ) ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. ( 1999. 12. 28 개정 ) ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. ( 1999. 12. 28 개정 ) ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ( 1999. 12. 28 개정 ) ⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다. ( 1999. 12. 28 개정 ) ⑦ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 법인(중소기업을 포함한다)의 대주주 등이 양도하는 주식 또는 출자지분의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 증권거래법에 의한 증권회사 및 당해 주식 또는 출자지분의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. ( 1999. 12. 28 개정 ) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. ( 1999. 12. 31 신설 ) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 ( 1999. 12. 31 신설 ) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인” 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 ( 1999. 12. 31 신설 ) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. ( 1999. 12. 31 신설 ) 1. 제157조 제4항 및 제5항의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 ( 1999. 12. 31 신설 ) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 ( 1999. 12. 31 신설 ) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. ( 1999. 12. 31 신설 ) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 ( 1999. 12. 31 신설 ) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 ( 1999. 12. 31 신설 ) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 ( 1999. 12. 31 신설 ) 4. 기준시가 ( 1999. 12. 31 신설 ) ④ 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일” 이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. ( 1999. 12. 31 신설 ) 1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 ( 1999. 12. 31 신설 ) 2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 ( 1999. 12. 31 신설 ) ⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다. ( 1999. 12. 31 신설 ) 나. 유사사례 ○ 재일46014-1949, 1998.10.10 【질의】 거주자 A는 1987. 10. 26 대지 100㎡를 B로부터 취득, 보유하다가 부동산 임대를 목적으로 1997. 12. 16 법인에 68,000천원에 도급을 주어 신축(준공)한 후 임대사업을 계속하다가 자금사정으로 1998. 5. 9 종종단체에 토지와 건물을 170,000천원에 일괄양도 한 후, 다음과 같이 자산양도차익 예정신고를 하였음. 다 음 단위 : 천원 | 구분 | 양도가액 | 취득가액 | 자본적지출 | 양도차익 | 비고 | | 토지 | 64,000(기준시가) | 28,000(기준시가) | 3,500 | 32,500 | | | 건물 | 49,000(안분가액) | 68,000(실거래가) | 6,600 | △25,600 | | | 합계 | 113,000 | 96,000 | 10,100 | 6,900 | | <주> ① 토지에 대하여는 양도ㆍ취득가액 모두 기준시가에 의하여 계산 ② 건물에 대하여는 양도가액은 소득세법 제100조 제2항 규정에 따라 양도당시 기준시가로 실지거래가액(170,000천원)을 안분 계산한 금액이며, 취득가액은 법인과 계약한 도급계약서 및 세금계산서 등에 의하여 확인된 실지거래가액에 의하여 계산함. <질의> 1. 토지와 건물을 일괄양도하여 거래가액 구분이 불분명할 경우 양도당시 기준시가에 의하여 안분계산한 신고의 적정여부( 소득세법 제102조 제2항 ) 2. 자산양도차익 예정신고시 토지는 기준시가 건물은 실지거래가액에 의하여 신고해도 가능한지( 소득세법 제96조 제1호 단서 및 동시행령 제166조 제4항 제3호). 3. 건물부분에서 발생한 양도차손 금액을 토지의 양도차익 금액과 통산이 가능한지여부( 소득세법 제102호 ) <갑설> 토지와 건물을 일괄 양도했다면 토지ㆍ건물에 대한 양도ㆍ취득가액을 공히 기준시가로 계산 양도차익을 계산하던가 아니면 실지거래가액으로 신고해야 하며, 토지ㆍ건물 어느 한 부분에서 발생한 양도차손을 다른 양도차익과 통산할 수 없음. 특히, 안분계산에 의하여 양도가액이 취득가액보다 적은 것은 모순이므로 건물도 기준시가에 의하여 계산을 하던가 아니면 양도차익을 “0” 으로 보아야 함. <을설> 토지와 건물은 민법상 별개의 부동산이며, 일괄양도하여 거래가액 구분이 불분명할 경우 소득세법 제102조 의 규정에 따라 양도당시 기준시가에 의하여 안분계산하는 것이며, 소득세법 제96조 제1호 단서 및 동법시행령 제166조 제4항 제3호 규정에 따라 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하는 경우 실지거래가액에 따라 양도소득세를 결정하는 것임. 그리고 토지와 건물중 어느 한부분에서 발생하는 양도차손익은 다른 부분에서 발생한 양도차손익과 통산하여 양도차손익을 계산함( 소득세법 제102조 ). 【회신】 1. 자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것이며, 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로 하는 것임. 2. 질의의 경우와 같이 건물부분에서 양도차손이 발생한 경우에는 소득세법 제102조 의 규정에 의하여 이를 토지부분에서 발생할 양도차익과 통산하는 것임.