양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득가액

자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 취득가액이라 함은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하는 것임.

[회신] 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 「취득가액」이라 함은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하는 것이며, 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 당초 취득가액에서 공제한 것을 당해 자산의 취득가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (1999. 12. 28 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 28 신설) 2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994. 12. 22 개정) 3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994. 12. 22 개정) 4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994. 12. 22 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (1996. 12. 30 신설) ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30 신설) ⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고급주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (1999. 12. 28 신설) 나. 유사사례 ○ 재일46014-421, 1999.3.2 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 경비중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산 보유기간중에 그 자산에 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것입니다. ○ 재일46014-1897, 1998.9.29 【질의】 본인이 가지고 있던 토지위에 1991. 10. 20 5층짜리 상가임대용건물을 신축하였음. 건물을 신축하면서 건축업자에게 도급금액 500,000,000원(도급계약서 있음), 설계비 약 20,000,000원(영수증 있음), 엘리베이터 설치비 28,000,000원(계약서 있음)으로 총 548,000,000원(금융자료에 의해 입증됨)의 건축비용이 들어갔음. 그러나 1991년부터 본인의 임대건물에 대한 소득세 신고시 세무사사무실에서 건물의 과세시가표준액 268,000,000원을 취득가액으로 장부에 계상하고 이를 기준으로 감가상각을 하여 1997년까지 감가상각충당금누계액이 53,241,000원 계상되어 있음. 이와같은 상황속에서 본인은 임대용부동산을 양도할 때 건물부분을 실지거래가액으로 양도소득세 신고시 건물의 취득가액 계산방법에 있어 다음중 어떤 방법이 타당한지 질의함. 방법1] 장부상 취득가액 268,000,000원에서 감가상각충당금 누계액 53,241,000원을 차감한 214,759,000원의 장부가액을 취득가액으로 함. 방법2] 실제 총공사소요금액인 548,000,000원을 취득가액으로 함. 방법3] 실제 총공사소요금액인 548.000.000원에서 장부상 감가상각충당금 53,241,000원을 차감한 494,759,000원을 취득가액으로 함. 【회신】 1. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말하는 것으로, 2. 귀 질의의 경우와 같이 자기가 행한 건설에 의하여 취득한 자산의 경우에는 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액으로서 영수증등 증빙서류에 의하여 소관세무서장이 확인하는 것을 말하는 것임. 3. 양도자산의 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 위 2의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임. ○ 소득1264-1910, 1983.6.8 【요약】 각 년도의 소득금액 계산상 필요경비로 산입하였거나 산입할 감가상각비가 있는 경우 이를 당초 소득가액에서 공제한 것을 양도자산의 취득가액으로 함. 【회신】 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 실지거래가액에 따라 양도차익을 계산하는 경우에 양도 및 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산가액(기준시가)으로 하는 것이나 취득당시 실지거래가액이 확인된 경우 실지거래가액에 따라 양도차익을 계산하는 것이며, 취득당시 실지거래가액인 취득가액에 대하여 소득세법 제45조 제2항 에 의거 당해 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 사업소득금액계산에 있어서 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때는 이를 당초 취득가액에서 공제한 것을 당해 자산의 취득가액으로 하는 것임. 동지:소득 1264-2372 (1982. 7. 15)