경작농지를 국가 등이 소유한 토지와 교환하는 경우 양도소득세 과세 여부

거주자가 경작하던 농지를 국가 또는 지방자치단체가 소유한 토지와 교환하는 경우로서, 일정요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임.

[회신] 거주자가 경작하던 농지를 국가 또는 지방자치단체가 소유한 토지와 교환하는 경우로서 다음 요건을 갖춘 경우에는 소득세법 제89조 제2호 및 같은법 시행령 제153조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것입니다. 가. 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우(기준시가 또는 실지거래가액에 의한 평가) 나. 거주자가 경작하던 농지는 전, 답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지 다. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시 또는 시지역에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지나지 아니한 농지 라. 당해 농지에 대하여 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지나지 아니한 농지. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 유사사례 ○ 재일46014-803, 1998.5. 거주자가 경작하던 농지를 국가 또는 지방자치단체가 소유한 토지와 교환하는 경우로서 다음의 요건을 갖춘 경우에는 소득세법 제89조 제2호 및 동법 시행령 제153조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세 되는 것입니다. 다 음 가. 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4이하일 것(기준시가 또는 실지거래가액에 의한 평가) 나. 거주자의 토지는 교환성립일 또는 교환등기일 현재 전,답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제 경작에 이용되는 농지일 것 다. 교환성립일 현재 특별시ㆍ광역시 또는 시지역에 있는 농지중 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업ㆍ공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것 라. 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것. ○ 재일46014-2624, 1995.10.5 【질의】 1. 우리 공공사업시행을 위하여 붙임과 같이 필요한 토지를 교환함에 따라 교환대상 소유주에 대한 양도소득세의 비과세 해당여부에 대하여 질의함. 가. 공공사업내용. 가. 공공사업명 : ○○도학생 해양수련원 설립 나. 사업시행자 : ○○도교육감 다. 시설예정지 : ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 ○○국교 인근지역 나. 질의내용 소득세법 제5조 제6호 (마)목 및 동법시행령 제4조 제4항 제2호에 교환하는 쌍방토지가액의 차액이 4분의 1이하로서 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환하는 농지의 양도소득에 대하여 비과세한다고 되어 있음. 동법 제89조에 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가 및 개별공시지가를 기준으로 한다고 되어 있음에 관하여 우리가 교환취득한 개인의 농지가격과 우리가 교환처분한 토지가격의 차액이 공시지가로 계산하면 4분의 1 초과되고, 감정가격으로 계산하면 4분의 1이하일 경우에 교환대상자의 농지처분으로 인한 양도소득이 비과세 대상으로 적용받을 수 있는지. 다. 참 고 지방재정법시행령 제101조 제1항 에 지방자치단체에서 직접 공용 또는 공공용에 사용하기 위하여 필요한 경우에는 토지가액의 차액이 4분의 1이하이고 취득하고자 하는 면적이 2분의 1이상일 경우에 한하여 교환할 수 있음. 공공용지 취득 및 손실보상에 관한 특례법시행령 제2조의 10 제8항 및 지방재정법시행령 제96조 에 교환, 취득, 처분토지의 가액은 감정평가액으로 하도록 되어 있음. 【회신】 소득세법 제5조 제6호 (마)목 및 동법시행령 제14조 제4항의 규정을 적용함에 있어 교환하는 쌍방 토지가액의 차액을 산정하는 경우에는 원칙적으로 교환하는 쌍방토지의 기준시가에 의하는 것이나, 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환하는 농지로서 교환하는 쌍방 토지의 실지교환가액이 확인되는 경우에는 그 실지교환가액에 의하여도 토지가액의 차액을 산정할 수 있음. ○ 재일46014-2773, 1996.12.30 【질의】 (재산교환의 사유) ① ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○릉은 문화재보호법에 의하여 사적지로 지정된 국유재산으로서 사적지로 지정된 국유재산은 약 삼십만평에 이르는 바, 동 사적보호구역이며 국유재산의 중간지역에 우리들 소유농지(4필 8,780㎡)가 있는 바, 우리들 소유농지가 국유재산의 중간지역에 위치한 입지적 여건이나 지형관계상 ○○관리국에서 사적지 및 국유재산 관리의 필요성으로 우리들에게 매도를 수년간에 걸쳐서 요청하여 온 사실이 있으며 본인 등은 이에 대하여 명백한 의사를 표시하지 아니하자 ○○관리국에서는 본인들 영농에 간접적인 제약을 가하면서 계속 매도를 요구하여 왔음. ② 본인등은 ○○관리국의 요구에 부득이 동의치 아니할 수 없는 사정에 이르게 됨에 따라 승낙을 하였는 바, 정부의 예산사정상 매입 재원이 확보되지 아니하자 ○○관리국에서는 재산교환을 요구하게 되었고 본인등은 재산교환보다는 매수하여 줄 것을 요청하였으나 예산사정을 이유로 재산교환을 계속 요구하면서 영농에 불편을 가하여 옴으로써 ○○관리국의 사적지 보존이라는 대국적 견지에서 부득이 재산교환에 동의하게 되었고, 이로써 교환이 성립되었으나 이는 일종의 수용적 성격을 가진 재산교환이라 할 것임. <질의사항> 위 재산교환의 경우 우리들 소유농지가 국가에 이전됨으로써 그 양도소득의 소득세법 제89조 제2호 및 동법시행령 제153조 제1항 제2호에 의한 비과세 양도소득으로서 소득세를 부과하지 아니하는 대상에 해당하는지 여부 【회신】 거주자가 경작에 사용하는 농지를 국가가 소유한 토지와 교환하는 경우로서 다음의 요건을 갖춘 경우에는 소득세법 제89조 제2호 및 동법시행령 제153조 제1항 제2호의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것임. 다 음 가. 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 1/4 이하일 것 나. 거주자의 토지는 교환성립일(또는 교환등기일) 현재 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제 경작에 이용되는 농지일 것 다. 교환일 현재 시지역에 있는 농지 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역안에 있는 농지는 이들지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것 라. 당해 농지에 대하여 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 경우에는 환지예정지 지정일부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것 ○ 재일46014-2773, 1996.12 거주자가 경작에 사용하는 농지를 국가가 소유한 토지와 교환하는 경우로서 다음의 요건을 갖춘 경우에는 소득세법 제89조 제2호 및 동법시행령 제153조 제1항 제2호의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 되는 것입니다. 다 음 가. 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 1/4이하일 것 나. 거주자의 토지는 교환성립일(또는 교환등기일) 현재 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제 경작에 이용되는 농지일 것 다. 교환일 현재 시지역에 있는 농지 중 주거.상업.공업지역 안에 있는 농지는 이들지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것 라. 당해 농지에 대하여 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 경우에는 환지예정지 지정일 부터 3년이 지나지 아니한 농지일 것.