공공사업시행자에게 토지 등을 양도하는 경우 양도소득세 감면여부

대금의 청산절차 없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료된 이후에, 계약내용 불이행으로 당사자간 합의에 의한 계약해제에 의하여, 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우 이를 양도로 보지 아니하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, 대금의 청산절차 없이 단순히 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함)절차만 경료된 이후에 계약내용 불이행으로 당사자간 합의에 의한 계약해제에 의하여 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우 이를 양도로 보지 아니하는 것이나, 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 구체적으로 사실 조사하여 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전에 해당하는 경우에는 소득세법상 양도로 보는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (96.12.30. 개정) ② 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (94.12.22. 개정) 가. 유사사례 ○ 재산 01254-2189, 1988.8.3. 1. 귀 질의내용 중 양도소득세의 경우 토지를 양도하고 매수자로부터 잔금을 지급받기 이전에 등기이전하였으나, 매수인이 잔금지급을 이행하지 아니한 경우에도 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원된 경우를 제외하고는 양도소득세가 과세되는 것입니다. 2. 귀 진정의 내용 중 상속세의 경우 피상속인의 채권은 당연 상속재산으로서 상속세 과세대상이 되는 것이나, 그 채권의 일부 또는 전부가 상속개시일 현재 회수불가능이라고 인정될 때에는 상속세법시행령 제5조 제5항 제4호의 규정에 따라 그 가액을 산입하지 아니하는 것이며, 이에 대하여는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것입니다. 3. 귀 진정의 경우 위의 내용에 따른 과세집행상의 문제로서 소관 ○○지방국세청장에게 이송하여 처리하고 그 결과를 귀하에게 통지하도록 하였으니 그리 아시기 바랍니다. ○ 재산 01254-2725, 1987.10.6. 1. 소득세법상 양도소득세를 과세함에 있어서 거래 당사자간의 매매계약에 의하여 매매목적물이 된 부동산에 대한 잔금을 청산하기 전에 적법한 소유권이전등기가 완료된 경우에는 소유권이전등기일에 자산이 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 그 후 매수자가 잔금청산의무를 이행하지 아니하여 당초 소유자로 환원등기가 이루어진 경우에도 그 등기일을 기준으로 별도의 양도소득세가 과세되는 것입니다. ○ 대법원 제2부88누8609, 1989.7.11. [요지] 가. 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없으며, 그 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 불이행됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상 청구권을 취득하더라도 이를 그 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수는 없다. 나. 소득세법 제4조 제3항 에 의하면 양도라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하고, 동법 제27조, 동법시행령 제53조 제1항 제1호는 자산의 유상양도가 이루어진 경우에 그 양도차익의 계산에 있어서 양도나 취득의 시기를 의제하는 규정에 불과하고 대금이 전혀 지급되지 않았거나 그 후 매매계약이 해제되었는데도 양도가 있은 것으로 의제하는 규정은 아니므로 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있다. ○ 재일 46014-2289, 1998.11.25. 1. 자산을 매매하고 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함함, 이하 같음)가 경료된 후 거래당사자간의 합의에 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우로서 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용불이행 등 대금의 청산절차 없이 단순히 소유권이전등기절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 당초부터 양도가 이루어지지 아니한 것으로 보는 것임. 2. 위 1의 경우 중 양도가 이루어지지 아니한 것으로 보는 경우의 당해 자산의 취득시기는 소유권환원등기시기에 불구하고 당초의 취득일로 보는 것임. ○ 국심 85광 1373,1985.10.31 ■결정요지■ 청구인이 증빙으로 제시한 등기부등본에 의하면 1984. 9. 18자 매매를 원인으로 하여 청구외 의료법인 ○○재단에게 소유권이전등기를 하였다가 1985. 4. 9자 해제를 원인으로 하여 다시 청구인에게 소유권이전등기한 사실이 확인되고 있고, 1985. 4. 6자 청구인과 청구외 의료법인 ○○재단과의 매매계약 해제증서에서 쟁점 부동산을 현상태로 청구인에게 인도하고 양도대금은 그대로 반환한다고 약정하고 있으며, 또한 ○○군 ○○면 종합병원유치위원회 및 지역사회유지들도 쟁점토지가 병원부지 위치변경으로 계약해제하여 환원등기하였다고 입증하고 있는점 등으로 보아 이는 해제에 의하여 청구인에게 다시 소유권이전등기된 것이라는 청구인의 주장이 신빙성이 있다 할 것으로 이는 매매계약이 체결되면 채권이 발생함과 동시에 물권인 소유권도 원칙적으로 상대방에게 이전되는 것이나 계약이 해제된 때에는 소유권이전효과는 당연히 소멸되어 소유권이전이 전혀 없었던 것과 같은 효력이 생기는 것으로서 이 건 청구인이 청구외 의료법인 ○○재단에게 당초 소유권이전등기한 것을 해제원인으로 다시 청구인이 되돌려 받은 것은 양도가 없었다고 봄. ○ 국심 92서 3772, 1993. 2. 15 ■결정요지■ “양도”라 함은 “자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우”를 말하므로 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있는 것이고, 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 종국적으로는 볼 수 없고, 청구인은 당초 소유권이전등기와 관련하여 매매대금을 전혀 받은 바 없고, 또한 이 건 토지의 소유권이 원상회복된 경우에는 청구인에게 이 건 토지양도에 따른 양도소득이 전혀 발생한 바 없는데도 당초 소유권이전에 대하여 양도소득세를 부과하는 것은 실질과세원칙에도 부합하지 않음. ○ 재일46014-2012, 1995.8.8 부동산을 매매하고 대금청산 전에 소유권 이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하여 양도소득세가 과세되지 아니합니다. ○ 재일46014-2103, 1995.8.17 양도소득에 대한 소득세가 과세되는 "자산의 양도"라 함은 소득세법 제4조 제3항 의 규정에 의거 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 부동산을 매매하고 소유권 이전등기가 경료된 후 거래 당사자간의 합의로 인한 계약해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관 세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차없이 단순히 소유권이전 등기절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것입니다. 귀 문의 경우 양도로 보지 아니하는 때는 당초 신고납부한 양도소득세는 환급되는 것입니다. ○ 재일01254-669, 1992.3.17 부동산을 매매하고 대금청산전에 소유권 이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것이나 귀문과 같이 대금의 청산 절차를 거친 사실상의 유상양도인 것을 재차원 소유자에게 이전하는 것은 이를 각각 별개의 양도로 보는 것입니다. ○ 재산46014-77, 2000.1.18 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 소유권이 환원되는 경우와 매매원인 무효의 소는 제기하지 아니하였으나 어느 일방의 사기행위 등 당초 매매계약내용에 명백한 하자로 인하여 매매원인이 무효가 될만한 사유가 발생되어 매매계약이 해제되었음이 형사사건판결내용 등에 의하여 확인되고 당초 부동산의 소유권이전등기의 말소등기가 경료되는 경우에는 당초 부동산양도신고 여부에 불구하고 자산의 양도로 보지 아니하는 것입니다. ○ 재산01254-399, 1989.2.2 현행 소득세법상 자산의 양도차익계산시 적용할 양도 또는 취득시기에 대하여는 당청에서 기 회신한 바 있는 내용과 유사하니 별첨 질의회신문 내용(재산01254-2842 86. 9. 17)을 참조하시기 바라며 또한 귀 질의의 경우 잔금청산일 이전에 소유권 이전등기를 한 부동산을 매수자의 잔금지불 불능으로 인하여 쌍방합의에 따라 당초 양도한 부동산 중 일부를 잔금에 갈음하여 당초대로 환원 등기한 경우에도 각각 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이니 그리 아시기 바랍니다.