전 문
[회신]
소득세법에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다.
따라서, 교환으로 양도하는 토지는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질에 따라서 과세여부를 판단하는 것이며, 당해 교환계약이 교환의 형식을 빌려 착오로 등기된 것을 정정등기 하는 경우에는 양도에 해당하지 않으나, 이에 대한 구체적인 판단여부는 여러 가지 사실들을 조사하여 소관세무서장이 판단하는 것입니다.
1. 질의내용에 대한 자료
가. 유사사례
○ 심사경인96-926, 1996.11.22
【제목】
토지를 교환한 행위가 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질에 따라야 하므로 착오로 등기된 것을 교환의 형식을 빌려 정정등기한 것으로 양도가 아님
【판결이유】
【주문】
○○세무서장이 1996. 9. 1 청구인에게 결정고지한 양도소득세 5,277,240원의 부과처분은 이를 취소함.
1. 처분내용
청구인은 청구인소유의 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 149㎡(이하 "쟁점토지 갑"이라 한다)와 청구외 오○○(이하 "오○○"이라 한다) 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 189㎡(이하 "쟁점토지 을"이라 한다)를 1994. 9. 28 교환에 의해 등기이전하고 무신고하였음.
처분청은 쟁점토지 갑에 대해 기준시가를 적용하여 1996. 9. 1 양도소득세 5,277,240원을 결정고지하였음.
청구인은 이에 불복하여 1996. 10. 1 이 건 심사청구를 제기하였음.
2. 청구주장
공부상 착오로 기재된 내용을 실제 사실로 정정교환한 것에 대한 양도소득세를 고지한 것은 실제사실을 간과한 처분으로서 부당한 처분임.
3. 처분청의견
당초 등기가 착오등기인지의 여부를 판단할 수 있는 증빙이 없으며, 교환등기한 토지가 서로 인접하여 있지 아니하고, 교환계약서에 나타난3백 5십만원은 교환에 따른 면적차이에 대한 가액으로 볼 수 있으며, 등기부등본상에 근저당이 설정되어 재산권을 행사한 점 등으로 보아 청구인의 주장과 같이 착오등기로 볼 수 없으므로 당초 결정은 정당함.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
교환등기된 쟁점토지 갑을 양도로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있음.
나. 관련법령
구소득세법(1994. 12. 22 개정 전의 것) 제4호 【소득의 구분】 제3항의 규정을 보면 『"양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다』라고 규정하고 있음.
다. 사실관계 및 판단
청구인은 ○○시 ○○동 ○○번지(공부상은 ○○번지임) 전 57평을 1977년 초에 오○○으로부터 구두계약으로 취득한 뒤 1977년 동 지상에 주택(무허가 건축물임) 78.25㎡를 신축하여 1978. 12. 21 거주지를 이전하였으나, 당초 토지계약이 구두계약이었던 관계로 등기이전을 하지 못하다가 1981. 7. 3에 공부상 지번인 ○○동 ○○번지로 등기이전하였음(별첨 주민등록등본 및 토지등기부등본에 의거 확인됨)
1985년 정부의 무허가 건물 양성화조치에 따라 청구인도 1987. 9. 9 주거지인 주택을 양성화하던중 쟁점토지 갑과 을의 지번이 서로 바뀌고 당초 토지의 취득평수인 57평이 45평으로 12평이 감액 등기된 사실을 인지하고, 오○○에게 이의시정을 요구하였으나 오○○이 교통사고를 당하여 의식이 불명상태인 관계로 정정등기를 하지 못하고 지내던중 오○○의 처가 태도를 돌변하여 등기를 못해주겠다 하여 등기를 이루지 못하였으나 이웃주민들의 중재로 별첨 교환계약서와 같이 교환하였으나 이는 각자가 소유하고 있던 토지를 교환한 것이 아니라 착오로 등기된 내용을 교환이라는 형식을 빌려 정정등기한 것이므로 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 세법을 적용하여야 한다고 주장하며 교환계약서와 건축물관리대장 및 인우보증서 등을 증빙으로 제시하고 있음.
살피건대, 청구인은 쟁점토지 을(○○리 ○○번지)의 지상에 건물(무허가 건물임)을 신축하여 이사한 뒤 1978. 12. 21 시골에서 통상 부르는 번지인 ○○리 ○○번지로 주소지를 이전하였음이 첨부된 주민등록등본에 의거 확인되며, 1981. 7. 3 오○○이 ○○리 ○○번지를 ○○번지와 ○○번지로 분할하면서 청구인의 토지는 ○○번지라고 청구인은 이를 믿고 1984. 8. 1 거주지를 ○○리 ○○번지에서 ○○번지로 정정하였음이 주민등록등본에 의거 확인할 수 있음.
한편, 청구인은 1985. 6. 28 정부의 무허가 건물 양성화 조치에 따라 청구인도 1987. 9. 9 주거인인 주택을 양성화하였는바, 제출된 건축물관리대장과 토지등기부등본을 살펴보면, ○○리 ○○번지의 건물소유자는 청구인으로 되어 있으나 토지소유자는 오○○의 부인 청구외 오○○(1991. 11. 4 사망)으로 되어 있고 청구인은 ○○리 ○○번지(현재까지 오○○ 건물의 마당임)의 토지소유자로 등기가 되어 있어 결과적으로 청구인은 자기가 매입한 토지위에 건물을 신축하지 아니하고 타인의 토지위에 토지소유주의 승낙도 받지 아니하고 주거용 건물을 신축하여 거주하고 있는 결과가 되어 이는 일반적인 상식으로는 도저히 납득할 수 없다고 판단됨.
또한, 청구인의 거주지인 ○○리의 이장을 역임한 청구외 방○○과 지인들이 쟁점토지 갑과 을이 서로 바뀌어 등기된 사실을 각자 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있는 점으로 보아 청구인의 주장은 진실성이 있다고 보여짐.
위의 사실을 모두어 보면, 청구인과 오○○이 쟁점토지 갑과 을을 교환함에 있어 수수한 3백 5십만원은 별론으로 하고 쟁점토지 갑과 을의 교환은 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질에 따라야 하므로 착오로 등기(지번 및 면적)된 것을 교환이라는 형식을 빌려 정정등기한 것으로 봄이 타당하다고 판단됨.
따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로
국세기본법 제65조 제1항 제3호
의 규정에 의거 주문과 같이 결정함.
○ 국심94경5500, 1995.5.10
【제목】
등기착오사실바로잡는 소유권이전을 양도로 봄은 부당함
【요약】
등기착오사실을 바로 잡기 위한 소유권이전등기를 교환에 의한 유상양도로 봄은 부당
【주문】
○○세무서장이 1994. 3. 16 청구인에게 고지한 1992년도 귀속분 양도소득세 21,542,080원의 처분은 이를 취소한다.
【판결이유】
1. 원처분 개요
청구인이 1992. 12. 22 청구외 김○○에게 교환을 원인으로 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 112.1㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)의 소유권을 이전하는 등기를 하고 1993. 1. 30 청구외 김○○으로부터 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 답 112.1㎡(이하 “관련 토지” 라 한다)에 대한 소유권을 취득하는 등기를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 관련 토지와 교환에 의하여 위 김○○에게 양도한 것으로 보아 1994. 3. 16 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 21,542,080원을 고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1994. 5. 11 이의신청을, 1994. 6. 30 심사청구를 거쳐 1994. 10. 19 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인이 1985. 3. 26 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 112.1㎡(쟁점 토지)를 1979. 7. 4 청구외 김○○에게 양도한 것이나 그 소유권이전등기 과정에서 쟁점 토지와 관련 토지의 지번이 유사하고 면적이 동일하며 쟁점토지와 관련 토지가 나대지상태에서 양파 및 배추농사에 이용되었고 그 토지등급이 동일한 등 여러 면에서 그 차이가 인식되지 않는 관계로 청구인이 1948. 4. 24 취득하여 보유하고 있던 관련 토지의 소유권이 위 김○○에게 잘못 등기이전되었는 바, 이러한 사실을 뒤늦게 알게 되어 위 김○○과 그 해결방안을 협의한 결과 그 소유권이전등기를 바로 잡기로 하고 쟁점토지와 관련 토지를 교환등기하게 된 것을 처분청이 양도로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당하며, 국세청 질의ㆍ회신(재산 01254-2262, 1987. 8. 24) 등에 의하면 등기신청 등의 착오를 바로잡기 위하여 환원하는 경우에는 소득세법상 자산양도로 볼 수 없다고 해석하고 있는 바, 쟁점 토지에 대한 사실상의 소유자인 위 김○○이 1979년 이후 계속하여 그 소유권을 행사하고 납세의무를 이행하여 온 점등으로 볼 때 쟁점 토지와 관련 토지의 소유권이전등기는 그 등기착오를 바로 잡기 위하여 수정한 것임에도 불구하고 처분청이 이를 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
나. 국세청장 의견
쟁점 토지와 관련토지의 교환이 양도소득세 과세대상에 해당되는지의 여부를 살펴보면,
첫째, 쟁점 토지와 관련 토지는 지목이 각각 대지와 답으로서 사실상 이용가치 및 지가에 차이가 있음에도 불구하고 1979. 7. 4 소유권이전등기 후 13년이 경과되어 등기착오를 발견하여 무상으로 교환하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며,
둘째, 쟁점 토지가 속한 토지(165㎡) 중의 일부(52.9㎡)가 1983. 7. 7 청구외 김○○에게 양도된 후 그 나머지에 해당하는 쟁점 토지(112.1㎡)가 관련 토지와 교환된 사실이 등기부등본에 의해 확인되고 있고,
셋째, 관련 토지등에 대한 청구외 김○○의 지분인 132.26㎡ 중 112.1㎡만 1993. 1. 30 청구인에게 소유권이전된 사실과 관련 토지가 속한 토지(820㎡) 중에서 1983. 7. 12 청구외 김○○에게 248분의 12를 양도하고 1991. 12. 20 청구외 이○○에게 248분의 8을 양도한 사실이 등기부등본에 의해 확인되고 있는 바,
이러한 사실들로 볼 때, 청구인이 등기착오를 바르게 정정하기 위하여 쟁점 토지를 관련 토지와 교환등기하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며, 청구인과 청구외 김○○이 각각 보유하고 있는 토지의 이용편익을 증진시키기 위하여 상호교환한 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점토지의 양도를 교환에 의한 유상양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 인정된다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
이 건의 다툼은 쟁점 토지의 소유권이전등기를 교환에 의한 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
나. 심리 및 판단
(1)
소득세법 제4조 제1항
및 제3항의 규정에 의하면 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득에 해당하는 것으로 규정하면서, “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다.
(2) 처분청은 청구인이 쟁점 토지의 소유권을 청구외 김○○에게 소유권이전등기하고 관련 토지의 소유권을 청구외 김○○으로부터 취득한 것에 대하여 청구인이 쟁점 토지를 관련 토지와의 교환에 의하여 양도한 것으로 인정하여 이 건 양도소득세를 과세한 것인 바, 이에 대하여 청구인은 1979. 9. 4 쟁점 토지를 청구외 김○○에게 양도한 것이나 등기착오로 관련 토지의 소유권이 청구외 김○○에게 이전등기된 것으로서 그 사실을 뒤늦게 알게 되어 1992. 12. 22 및 1993. 1. 30에 걸쳐 쟁점 토지의 소유권을 사실대로, 청구외 김○○에게 소유권이전함과 동시에 잘못 이전등기된 관련 토지의 소유권을 청구외 김○○으로부터 소유권이전등기받은 것으로 주장하면서 쟁점 토지에 대한 1987년도부터 1989년도까지의 재산세 영수증과 쟁점 토지의 인근에 거주하고 있는 청구외 양○○ 등 14인의 확인서 등을 제시하고 있는데, 쟁점 토지에 대한 1987년도부터 1989년까지의 재산세 영수증에 의하면 당시 쟁점 토지의 등기부상 소유자는 청구인이었으나 재산세의 납세자는 청구외 김○○인 사실이 확인되고 있으며 청구외 양○○ 등 14인의 확인서에 의하면 청구외 김○○이 쟁점 토지를 1979년도에 청구인으로부터 매입한 이래 계속 경작하여 온 것으로 확인되고 있다.
(3) 쟁점 토지와 관련 토지에 대한 토지이용계획확인서(1994. 4. 13 ○○시장 발급)에 의하면 위 토지들이 모두 개발제한구역 내의 자연녹지로 확인되고 있으며, 쟁점 토지 등이 개발제한구역내에 위치한 관계로 건축 등이 불가능하여 주로 채소류의 경작에 사용되고 있으므로 인하여 공부상 지목이 상이하나 그 이용현황이 동일하며, 1980. 9. 5부터 1993. 1. 1 현재까지 토지등급 또한 동일한 사실이 토지대장에 의하여 확인되고 있어 그 토지이용가치 등에 차이가 없음을 알 수 있고 더욱이 쟁점 토지와 관련 토지의 지번이 각각 ○○시 ○○동 ○○번지와 ○○시 ○○동 ○○번지로 그 지번이 유사하여 그 소유권이전등기 과정 등에서 착오할 가능성이 많음을 알 수 있다.
(4) 그리고 청구인 주장의 등기착오경위를 살펴보면, 쟁점 토지와 관련 토지는 당초 청구인이 소유하였던 토지로서 1979. 7. 4 청구외 김○○에게 쟁점 토지를 포함하여 132.26㎡(○○시 ○○동 ○○번지 소재)를 양도하기로 하였으나, 그에 대한 지번 등의 착오로 ○○시 ○○동 ○○번지 소재의 관련 토지(132.26㎡)가 청구외 김○○에게 소유권이전등기되었으며, 청구인 등이 뒤늦게 이러한 사실을 알고, 착오등기된 내용을 바로 잡기 위하여 쟁점 토지 등 132.26㎡를 청구인이 청구외 김○○에게 소유권이전등기하고자 하였으나 이러한 사실을 알기 전인 1983. 7. 12 청구인이 청구외 김○○에게 쟁점토지가 속한 전체토지의 면적(165㎡) 중 52.9㎡를 양도한 바 있어 부득이 쟁점 토지에 대한 면적(112.10㎡)만 소유권이전 가능하게 되어 결국 청구외 김○○에게 1992. 12. 22 쟁점 토지의 면적(112.1㎡)만 소유권이전등기하는 대신 청구외 김○○으로부터는 관련 토지의 면적 132.26㎡ 중 쟁점 토지의 면적과 동일한 112.1㎡만 1993. 1. 30 소유권이전등기받고 나머지 20.06㎡는 청구외 김○○의 소유로 계속 남아 있는 것으로 주장하고 있는 바, 쟁점 토지와 관련 토지의 등기부등본에 의하면 그 소유권이전등기 내용이 위 청구인의 주장과 일치하고 있다.
특히 청구외 김○○은 그의 명의로 소유권이전된 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 토지의 면적(132.26㎡)중 관련 토지면적(112.1㎡)만 청구인에게 이전하고 나머지 20.06㎡에 해당하는 소규모의 면적만 소유하게 될 경우 위 20.06㎡에 대하여는 독립적인 이용가치나 판매가치가 현저히 저하될 것임에도 불구하고 관련 토지만 청구인에게 소유권이전등기한 것인 바, 청구인이 쟁점 토지를 교환에 의하여 유상으로 양도한 것으로 보기는 어렵고 관련 토지와 쟁점 토지간의 등기착오에 따른 내용을 바로 잡기 위하여 그에 관한 소유권이전등기를 바로 잡기 위하여 그에 관한 소유권이전등기를 이행한 것으로 봄이 타당할 것이다.
(5) 위와 같은 사실들과 관련법령 등을 모아 볼 때, 청구인이 1992. 12. 22 청구외 김○○에게 쟁점 토지의 소유권을 이전등기한 것은 쟁점 토지를 교환에 의하여 유상으로 양도하기 위하여 그 소유권을 이전등기한 것이 아니라 청구인이 1979. 7. 4 청구외 김○○에게 쟁점 토지를 양도한 것이나 착오로 쟁점 토지 대산 관련 토지의 소유권이 이전등기됨에 따라 그 등기착오사실을 바로 잡기 위하여 소유권이전등기한 것이라고 할 것이므로 처분청이 청구인의 쟁점 토지에 대한 소유권이전등기를 관련 토지와의 교환에 의한 유상양도에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단된다.
따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【참조조문】
소득세법 제4조 제1항
및 제3항