거주자의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우 필요경비의 범위

거주자의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우, 양도가액에서 공제하는 필요경비는 양도자산의 취득에 실지 소요된 비용을 말하는 것임.

[회신] 거주자의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우, 양도가액에서 공제하는 필요경비는 양도자산의 취득에 실지 소요된 비용을 말하는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는 지는 소관세무서장이 판단할 사항입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 유사사례 ○ 심사95-205, 1995.7.14 【제목】 막연한 형식등을 이유로 부동산소개비를 필요경비불인정 부당 【요약】 막연한 형식등을 이유로 부동산소개비를 필요경비 불인정함은 부당 【주문】 ○○세무서장이 청구인에게 1995. 1. 16 결정고지한 양도소득세 1,080,000원은 부동산매매중개수수료 1,800,000원을 필요경비로 인정하여 이를 경정한다. 【판결이유】 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 사람으로서 ○○세무서장이 1995. 1. 16 결정고지한 양도소득세 1,080,000원에 대하여 1995. 2. 28 이의신청을 거쳐 1995. 5. 18 본 심사청구를 제기하였다. 1. 청구주장 처분청은 청구인이 1994. 6. 13 취득하여 1994. 9. 17 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○호 대지 42.86㎡, 아파트 84.46㎡(이하 “쟁점아파트” 라 한다)에 대하여 1994. 10. 13 쌍방 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고시 필요경비로 신고한 부동산소개비 1,800,000원(이하 “쟁점부동산소개비” 라 한다)을 필요경비로 부인하고 전시와 같이 결정고지하였으나, 청구인은 쟁점부동산소개비를 사실상 지급하였음에도 처분청이 실제 거래와는 몇배 이상이고, 서류등의 형식만을 근거로 부인한 당초 처분은 부당하다는 의견이다. 2. 처분청 의견 쟁점부동산소개비가 사실상 지급되었는지가 불분명하므로 이를 부인하고 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다. 3. 쟁 점 쟁점부동산 소개비를 당초 처분의 당부를 가리는데 있다. 4. 심리 및 판단 먼저 이 건 과세관련 법규정을 보면, 소득세법 제45조 (양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제4호에 “대통령령이 정하는 양도비는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 한다” 라고 규정되어 있고, 같은법시행령 제4조 제4항에 “『대통령령이 정하는 양도비』라 함은 법 제23조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세에 의하여 납부한 증권거래세를 말한” 라고 규정되어 있다. 이 건의 경우, 양도차익 계산에 있어서 사실상 지출된 부동산소개비가 필요경비임에는 서로 다툼이 없으며, 이 건의 쟁점부동산소개비가 사실상 지출되었는지에 대한 쟁점이 있다 하겠다. 살피건대, 청구인이 부동산중개수수료 영수증을 첨부하여 1994. 10. 13 양도소득세 예정신고납부를 성실히 이행하였음에도, 처분청이 영수증이 간이세금계산서가 아닌 일반영수증이고 부동산매매계약서에 부동산소개인이 기록되어 있지 않다는 막연한 형식 등을 이유로 필요경비로 불인정한 처분은 잘못이라 하겠다. 따라서 청구주장은 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. ○ 대법 91누 2250, 1991. 7. 12 【제목】 토지 취득시 소개비 및 국민주택채권 매입비용은 취득에 소요된 실지거래가액으로, 양도시 소개비는 ‘양도비’ 에 해당하며 소개비가 많다고 하여 부인되지 않음 【원심판결】 ○○고등법원 1991. 2. 1 선고, 00구 0000 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 원심판결에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여 원고와 소외 ○○○이 이 사건 토지를 1986. 10. 6 금 165,000,000원에 매수하면서 이를 소개한 소외 △△△에게 소개비로 금 5,000,000원을, 국민주택채권 매입비용으로 금 300,000원을 각 지급하고, 이 사건 토지를 1987. 9. 24 금 225,000,000원에 매도하면서 이를 소개한 소외 □□□에게 소개비로 금 7,000,000원을 지급한 사실을 인정한 다음, 위 매수시에 지출된 소개비 금 5,000,000원과 국민주택채권 매입비용 금 300,000원은 소득세법 제45조 제1항 제1호 단서, 같은법시행령 제86조 제1항, 제94조 제1항 제1호 소정의 “취득에 소요된 실지거래가액” 에, 위 매도시에 지출된 소개비 금 7,000,000원은 소득세법 제45조 제1항 제4호 같은법시행령 제94조 제4항 소정의 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비” 에 각 해당되어 양도차익을 계산함에 있어 이들을 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함시켜야 한다고 판단하고 있는 바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위 사실인정은 정당하고 거기에 심리미진 내지 채증법칙위배의 잘못이 없으며 위 판단도 정당하다. 소론의 국민주택채권 매입비용은 실질적으로 이 사건 토지의 매수대금과 함께 이 사건 토지를 취득하는 데 소요된 대가로서 취득원가에 포함된다 할 것이고(당원 1988. 1. 18 선고, 87누 757 판결 참조), 또한 위 소개비가 ○○시 조례에 정하여진 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한, 실지로 지급된 금액에 따라야 할 것이므로(당원 대법 90누 6439 판결, 1991. 1. 25 선고 참조), 원심판결에 소론과 같은 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유없다. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일체되어 주문과 같이 판결한다. ○ 심사중부97-112, 1997.3.14 【제목】 취득세, 등록세는 필요경비로 공제되며, 중개수수료 및 자본적지출액은 사실관계 및 정황에 비추어 신빙성 없으므로 공제안됨 【판결이유】 【주문】 ○○세무서장이 96. 12. 16 청구인에게 결정고지한 양도소득세 27,444,090원은 필요경비로 취득세 1,032,990원 및 등록세 외 1,032,180원을 공제하고 양도소득기본공제로 2,500,000원을 공제하고 양도소득세 2,867,410원을 기납부세액으로 공제하여 경정하고 나머지 청구는 이를 기각한다. 【이유】 1. 처분내용 ○○지방국세청장은 청구인이 95. 12. 27 취득한 ○○구 ○○동 택지개발지구 ○○블럭 ○○상가 ○○호(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 96. 6. 28 청구외 원○○에게 양도한 사실에 대하여 실지거래가액을 양도가액 126,000,000원, 취득가액 70,000,000원, 필요경비 1,111,811원 양도소득금액을 54,888,189원으로 하여 양도소득세 과세자료를 처분청에 통보받은 과세자료에 의하여 96. 12. 16 양도소득세 27,444,094원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97. 2. 14 이 건 심사청구를 제기하였다. 2. 청구주장 취득세 1,032,990원, 등록세 1,032,180원, 부동산중개수수료 700,000원 자본적지출비용(사무실 인테리어 공사비) 45,000,000원, 합계 47,765,170원을 필요경비로 공제하여야 하고 양도소득기본공제로 2,500,000원을 공제하여야 하며 자진신고납부한 양도소득세 2,867,410원을 기납부세액으로 공제하지 않음은 부당하다. 3. 처분청의견 청구인이 주장하는 취득가액 및 양도가액은 정당하며 인테리어비용은 객관적인 증빙으로 인정하기 어려우므로 당초처분 정당함. 4. 심리 및 판단 가. 쟁 점 필요경비, 양도소득기본공제, 기납부세액공제의 인정 여부 나. 관계법령 소득세법 제97조 제1항 에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다."고 규정하고 제3호에서 대통령령이 정하는 자본적 지출액, 제4호에서 대통령령이 정하는 양도비로 규정하고 같은법 시행령 제163조 제4항에서 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 자본적 지출액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1호에서 제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액. (2호 생략) 제5항에서는 법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 양도비"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1호에서 법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세. (2호 생략)로 규정하고 있으며, 같은법 제103조에서는 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 당해연도의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제한다(단서 생략)고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 첫째 : 청구인은 취득세 1,032,990원, 등록세 외 1,032,180원, 부동산 중개수수료 700,000원 및 자본적 지출비용으로 45,000,000원, 합계 47,765,170원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하는 바, 청구인이 제출한 증빙서류를 살펴보면, 1) 취득세 영수증을 보면 과세대상이 쟁점부동산이고 납세자는 청구인이며 취득세 1,032,990원은 96. 1. 25 ○○은행 ○○동지점에 납부하였음이 확인되고 등록세 외 1,032,180원도 95. 12. 27 법무사 청구외 최○○(○○구 ○○동 ○○번지, 사업자등록번호 : 000-00-00000)이 수령하였다는 영수증을 제출하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 있으며, 2) 쟁점부동산 취득 및 양도에 대한 중개수수료로 700,000원을 청구외 정○○이 수령하였다는 영수증을 제출하였으나 처분청이 제출한 심리자료 중 양도시 부동산매매계약서를 보면 중개인의 인적사항이 ○○공인중개사 청구외 원○○으로 되어 있어 청구인이 제출한 증빙서류의 중개수수료 수령인(청구외 정○○)과는 서로 상이하며 취득시 분양계약서에는 중개인의 인적사항이 나타나지 않으며 청구인이 주장한 중개수수료에 대한 증빙자료는 신빙성이 없는 것으로 판단되며, 3) 자본적 지출비용으로 사무실 인터리어공사비 45,000,000원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 처분청이 제출한 쟁점부동산 분양계약서를 보면 95. 11. 26 70,000,000원에 분양계약하고 계약금 7,000,000원, 95. 12. 26 잔금 63,000,000원을 지급하는 것으로 되어 있으며, 건물등기부등본을 보면 95. 11. 26 매매를 원인으로 하여 95. 12. 27 소유권이전되었음이 확인되는 바, 청구인은 청구외 송○○과 95. 8. 14 인테리어공사 약정서를 작성하고 청구외 송○○이 95. 8. 14부터 95. 9. 15까지 공사를 하였다고 확인하고 있는 확인서를 제출하였으나 쟁점부동산은 95. 11. 26 분양계약을 하고 95. 12. 27 소유권이전된 부동산으로 소유권이 이전되기도 전에 타인 소유 부동산에 인테리어공사를 한다는 것은 사회통념상 인정할 수 없는 것으로 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 둘째, 청구인은 양도소득기본공제 2,500,000원을 공제하여야 한다고 주장하는 바, 소득세법 제103조 에 의하면 96. 1. 1 양도분부터는 보유기간에 관계없이 양도소득이 있는 거주자는 연 2,500,000원을 양도소득 기본공제로 공제하여야 하므로 쟁점부동산 양도에 대하여도 양도소득 기본공제 2,500,000원을 공제함이 타당함. 셋째, 청구인은 쟁점부동산 양도 후 96. 6. 28 양도가액 700,000천원, 취득가액 70,000천원으로 신고하였다가 ○○지방국세청의 특별조사 착수 후 96. 9. 23 양도가액 126,000천원 취득가액 70,000천원으로 하여 수정신고를 하고 96. 9. 23 양도소득세 2,867,410원을 ○○은행 ○○동지점에 납부하였음이 처분청이 제출한 사후결의용납부서원부에 의하여 확인되므로 2,867,410원을 기납부세액으로 공제함이 타당함. 이상과 같이 심리하건대 취득세 1,032,990원 및 등록세 외 1,032,180원을 필요경비로 공제하며 양도소득기본공제액인 2,50,000원을 공제하고 쟁점부동산에 대한 양도소득세 2,867,410원을 기납부세액으로 공제함이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.