양도소득세 산정시 적용할 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 예외적으로 법인 등과의거래, 국세청장이 지정하는 투기거래 또는 납세자가 신고기한 내에 양도 및 취득가액 모두를 제출하여 그 실지거래가액이 확인되는 경우 확인된 실지거래가액에 의하는 것임
전 문
[회신]
1. 현행 소득세법상 양도소득세 산정시 적용할 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 예외적으로 법인등과의 거래, 국세청장이 지정하는 투기거래 또는 납세자가 신고기한 내에 양도 및 취득가액 모두를 제출하여 그 실지거래가액이 확인되는 때에는 확인된 실지거래가액에 의하는 것임.
2. 1세대가 2주택을 소유하던 중 그 중 먼저 양도하는 주택에 대하여는 3년 이상 거주 여부에 불구하고 양도소득세가 과세되는 것이며, 나중 양도하는 주택에 대하여도 취득일로부터 양도일까지의 사이에 당해 주택에서 통산하여 3년 이상 거주요건을 갖춘 경우에 한하여 양도소득세가 비과세되는 것임.
3. 그러나 귀문의 경우가 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)의 양도에 해당하는지 여부는 소관 세무서장이 사실조사하여 판달할 사항임.
1. 질의내용 요약
가. 무주택상태에서 주택청약예금에 가입하여 1985년 12월경 목동아파트 국민주택규모(27평) 1동을 당첨 분양받아1985.12.27에 계약금 6,100,000원, 중도금은 1986.10.31에 금 12,700,000원, 잔금은 입주때 융자500만원과 6,698,350원을 지급하기로 하는 내용으로 계약을 체결하였습니다.
나. 그러나 그 공기가 너무 늦고 입주일을 예측할 수가 없어서 그 전부터 소유하고 있던 본인의 대지 위에 1986.08.27부터 주택을 건축하여 1986.12.16 본인명의로 등기하여 현재까지 살고 있습니다.
다. 위 아파트를 해약코자 하였더니 당시는 아파트시세가 분양가 이하로 거래될 때라 계약금 6,100,000원을 포기하여야 한다고 하기에 해약을 포기하고 중도금 12,700,000원을 빚을 내어 지급하였습니다.
라. 그 후 본인은 위 아파트 공급권을 복덕방에 내놓았고 1987.05.01 제3자에게 대금 30,498,350원에 팔되 금 18,500,000원만 받고 나머지 잔금과 금 500만원의 은행융자금은 사는 사람이 부담하기로 하고, 매수자명의로 이전등기가 될 때까지 동 이전등기를 매도자인 본인이 책임지기로 하되 만일 매수자명의 이전등기가 이행되지 않는등 손해를 끼쳤을 때는 매도자가 매수자에게 매매대금과 손해금의 배액을 보상키로 한다는 이행각서에다 공증까지 해 주었습니다.
마. 위와 같은 사항에서 위 아파트등기를 매수자에게 해 주고 위 이행각서를 이행하기 위하여 위 아파트 준공인1987.08.06 위 아파트에 주민등록을 옮겨 놓고 1987.09.10 본인명의로 이전등기를 하였으며, 매수자에게는 1989년9월 이후에 이전 등기를 해 줄 예정이며, 본인은 본인이 건축한 본인명의의 집에서 거주하고 있습니다. 이러한 경우에
(1) 위 아파트공급권 매매는 등기를 언제 해주더라도 권리매매이지 부동산매매는 아니며, 권리매매의 차액이 없으니 양도소득세는 없는 것인지 여부.
(2) 위 매매가 실제로는 권리매매였다고 하더라도 그 후에 매도인명의로 등기를 하고 또 매수인명의로 이전등기를 해야 되므로 부동산인 아파트매매인지 여부.
(3) 이건을 부동산의 아파트매매로 본다면 매매시기(본인과의 거래는 1987.05.01에 끝났으나 주택건설촉진법의제한으로 이전등기는 1989.09.03 이후에 가능함)·대금(본인은 금 18,500,000원을 받았는데 매수인이 부담키로 한잔금과 융자금을 합하면 금 30,498,350원을 부담한 것으로 되었고 특정지구 배율이 적용함)은 어느 것을 적용하게 되는지 여부.
(4) 만일 매매시기(매매계약서에 확정일부 받아 있음)를 위 매수자명으로서 이전 가능한 때인 1989. 09.03로 볼때 대금(확정일부 받아 있음)은 본인이 받은 금 18,500,000원과 매수인이 부담한 금 30,498,350원중의 어느것인지 그렇지 않으면 1989. 09. 03.당시의 세우서의 특정지구 배율에 의한 대금을 양도소득세 가격 기준으로 하는 것인지 여부.
(5) 특정지구 배율에 의한 대금을 매매대금으로 하여 양도소득세를 계산한다면 실제 수익이 없었는데도 양도소득세를 내야 하는 것인지 여부.
(6) 위 본인이 건축하여 살고 있는(주민등록은 위 아파트에 있음) 위 주택을 팔면 1가구 1주택으로서 양도소득세는 면제되는 것인지 여부.