실지 거래가액에 의한 양도차익계정시 적용할 실지양도가액이라 함은 거래당사자간의 계약에 따라 당사자간에 거래된 실지거래가액을 의미함
전 문
[회신]
1. 실지거래가액에 의한 양도차익 산정시 적용할 실지양도가액에 대하여는 기 질의회신문(재산01254-3618, 1986.12.10)을 참조하시기 바라며,
2. 귀문의 경우 매매계약체결 후에 추가로 발생된 전세보증금은 이를 취득가액에 산입할 수 없는 것임.
붙임 :
※ 재산01254-3618, 1986.12.10
1. 질의내용 요약
○ 소규모의 판매상을 경영하고 있는 사람으로, 거래관계로 받을 채권관계에 있던 김○○이 갑작스럽게 위급한 사태가 발생하여 변제받을 능력이 상실된다고 보아 채권학보를 위한 우선권을 행사하는 과정에서 사전에 충분한 검토가 부족했던바, 채무자 김○○의 집을 1985.11.15자로 본인 명의로 소유권 이전 완료하면서 동 주택의 가격을 임차인 이○○의 보즘금 10,000,000원을 포함하여 60,000,000 원으로 평가하여 본인과 김○○ 이 채권채무관계를 상계정리 하였습니다.
○ 그 후 본인 사업상 자금조달을 위하여 동 주택을 처분코자 하여 임차인 이○○과 상의한바 전세보증금이 20,000,000원임을 주장하여 이를 입증하는 주민등록등본, 전세계약서 등 임대차보호법에 의하여 대항력이 충분함을 제시하고 있기에 전 소유자 김○○에게 이 사실을 확인한바 당초 이○○의 전세입주시는 자금사정에 의거 보증금 10,000,000 원에 월세 200,000원으로 입주하였으나 그 후 전 소유자의 김○○의 사업자금의 부족에 따라 김○○의 부인이 임의로 전세보증금 20,000,000원으로 인상조치하고 동 차액 10,000,000원을 사업자금에 전용하였다는 사실을 후에 알게 되어 1985.06.20일자에 전세계약서를 갱신하였으나 매매 당시에는 본의 아닌 거짓말을 하게 되었다며 동 전세보증금은 20,000,000원임을 추가확인하고 있는 상태로서, 본 주택의 현재시가는 68,000,000원 정도를 훗가하고 있는 실정으로 그대로 매각할 때 결손금이 예상되고 있습니다.
○ 다행히도 매매대금 지불방법에 있어 약간의 유예조치가 병행된다면 현 전세입주자 이○○이 인수할 뜻을 보이면서 결손금 보전방안이 확립되어 72,000,000원 이상이 확보되고 있는바, 이 방법에 의거 매각코자 하는 바 다음과 같은 몇 가지 의문점이 있어 질의함.
다 음
가. 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산할 때 전세보증금이 취득시의 원가에 합산되어 양도소득계산시 필요경비로 산입할 수 있는지 여부
나. 본인의 경우 취득가격은 60,000,000원으로 보아야 할지 아니면 단순한 확인 잘못으로 70,000,000원으로 보아서 양도소득세를 계산하여야 할지의 여부
○ 참고로 본인은 복식부기에 의거 기장처리를 하고 있으며, 동 주택은 외상매출금과 대응시켜 기장되어 있고 동 처리과정에서의 결손금이 발생하면 대손금으로 처리되어질 실정입니다.