법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전 등기를 하는 경우와 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우 및 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만하는 경우에는 양도소득세 및 증여세의 문제가 발생하지 않음
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 당청에서 기히 회신한 바 있는 내용과 유사하니 별첨 질의회신문 내용(재일01254-2011, 1990.10.19)을 참조하시기 바랍니다.
붙임:
※ 재일01254-2011, 1990.10.19
1. 질의내용 요약
[1940~50년대]
주위는 전답인 ○○시 ○○동에 ㉠엔 (정), ㉡엔(박)이 살고있었다. 정과박은 장인.사위관계. 정은 박에게㉡을 양도하였고 박은 ㉡에 한 채의 집을 짓고 점선에 담을쳐 외형상 앞집과 뒷집 두채의 집이 지어져 실질소유관계는 ㉠은정, ㉡은 박이 되었으나 토지등기부의 문서상으로는 실선부분의 땅에서 ㉡이 분할되어 떨어져 나가는 분필등기의 절차가 없었으므로 등기명의인은 (정)의 기재로만 있게됨.
(㉡은 17평이어 택지분할가능면적인 27평에 미달되어 박이 ㉡에 대해 분필등기하는 것은 형식상 불가하였음)
[1950년대]
㉠의 정은 자기집에서 살던 (문)에게 ㉠을 팔고 이사를 갔다. 정은 땅의 내력을 알고있는 문에게 ㉠에 대한 땅값만 받았고 이에 대해서 문과박은 인지함.
[1959년]
박은 (전)에게 ㉡을 팔고 이사를갔다. ((전)은 본서면 제출자임)
이때 중개인이 작성한 매매계약서만 갖추었을뿐 이전등기절차나 다른행위에 대해서는 무심했었다. 그 당시 ㉠㉡은 문서상 분할되지 않았고 상기 정→문의 거래에서 ㄱ, ㄴ의 토지등기부는 (문)명의로만 이전됨. 그러나 실질적소유관계를 전.문.박은 인지함. 거래시는 같이 상의했음.
(1959년 박→전의 거래계약서는 전이 현재 소지하고 있음)
[1967년]
이당시 주위의 전답들이 택지화되면서 집들이 들이차기 시작함. 이때 (문)은 자기가 경작하던 옆 텃밭(ㄷ, ㄹ)과 ㄱ의 집을 자기집에서 살던 강○○에게 팔고 이사를 갔다. 이때에도 (문)이 (정)에게 집을 사던 때와 같이 ㉠㉡의 땅을 설명하고 ㉠의 땅값만 받았으며 전.문.강은 이를 인지함. (강)은 이전등기를 아들 강○○으로 해놓음.
이때 강이 매수한 ㄱ.ㄷ.ㄹ의 땅중 ㄹ은(9평) 지형상 불편하여 강은 전에게 이를 양도하고 전은 (ㄹ)의 양수대금으로 당시 집을 개축하던 강의 집에서 그에 상당한 건축일을 하여줌.
그리하여 ㄱ.ㄷ은 (가), ㄴ.ㄹ은 (나)로서 가는 275㎡ 나는 85㎡ 합 360㎡는 ○○시 ○○동 ○○로 지번이 창설되었으며 등기명의인은 ‘○○’으로 표시되었다.
그러던중 ○○대지는 등기명의인이 강○○→노○○→김○○→최○○으로 변경되기에 이르러씁니다.
강○○‘의 아들과 사위인 ‘강○○’과 노○○‘은 토건업을 하면서 ○○대지에 근저당권을 설정하여 은행으로부터 대출금을 쓰곤했는데 이러한 사업상의 과정에서 명의변경이 있었습니다. 그러다가 채무불이행으로 1985년에 이 대지에 대해 법원경매가 이루어졌고, (전)의 항의를 받게된 강○○’는, 경매가 잘 되지않아 3차까지 진행된 이 대지의 경탁대금을 마련한 후 자기집안간 사람인 ‘김○○’의 명의를 빌려 이전 등기하였습니다. 위의 강○○‘은 큰자. 그러다 곧 바로 강○○’는 둘째 아들의처인 며느리 ‘최○○’의 명의로 등기명의변경을 하였고 현재 강○○‘는 전’과 같이 거의 30년을 같이 앞집 뒷집 살아오고 있습니다.
그러던중 담보권이 설정된 토지도 담보권자의 승인에 관계없이 소유권의 일부이전등기를 할수 있게 법이 개정되었다기에 전‘은 등기하려고 ○○사무소에 가보았는데 85㎡는 분할미달면적이어(90㎡이상가능)분필등기는 안되므로 지분등기를 하기로 하고 이때에 하게되는 ’소유권일부이전등기‘를 진행중임. 그런데 등기원인이 매매’로 되어 최○○‘앞으로 ’양도소득세‘가 나온다는걸 알았습니다.
실제상 현재 매매행위나 그 거래금액이 오고 가는 것이 아닌, 단지 등기를 하여 토지등기부에 (나)지분 만큼의 전‘의 소유권명의를 등재하고자 하는 것이어서, 양도소득세의 납부는 실질적으로 최’나 전‘에게 있는 것이 아니고 32년전(1959년) 전’에게 집을 팔았던 박‘에게 있는것이지만, 이 양도소득세는 전’이 부담하기로 최‘와 합의하게 되었습니다.
그래서 세무서가서 알아보니 307,7877원이 전‘으로서는 납부가 불가능한 큰 부담이 되어 이렇게 상의를 드리게 된 것입니다.