1세대 1주택에 거주자가 당해 주택을 미등기로 소유하다가 양도하기 전에 자기앞으로 소유권이전등기를 하고 양도시 과세여부

양도소득세 산정시 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하나 거래내용 등이 소득세법시행령 제170조 제4항의 규정에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 당청에서 기히 회신한 바 있는 내용과 유사하니 별첨 질의 회신문 내용(재산01254-2734, 1985.09.10, 재산01254-3025, 1988.10.22)을 참조 붙임 : ※ 재산01254-2734, 1985.09.10 ※ 재산01254-3025, 1988.10.22 1. 질의내용 요약 ○ 인천시 서구 검양동 녹지지역의 땅을 매도 하고자 하는바 양도소득세 과세 방법에 의문이 있어 질의함. ○ 제가 팔고자 하는 땅은 1981년에 염전으로 사서 3년간 염전을 경영하다 ○○건설의 해안 매립 공사로 인하여 폐 염전이 된 곳이며 개발제한 구역이면서 군사시설보호지역이며 지금은 건설부 허가 지역이면서 국세청 투기지역이기도 한 곳입니다. ○ 제가 팔 땅을 국세청 기준시가로 계산하면 1억 원이나 제가 급한 일이 있어 9,000만원에 팔고(이 금액을 토지거래허가를 받을 수 있다고 합니다.) 9,000만원의 검인계약서를 첨부하여 등기를 한다면 이 땅에 대한 저의 양도소득세 계산시의 양도가액을 얼마인지요(내무부과세시가표준액은 1,000만원 밖에 안 됩니다.) ○ 그리고 7년 전에 살 때도 지금 팔려는 상대방도 모두 개인(이번엔 여러 사람이 공유로 같이 산다고 합니다)입니다. ○ 저는 이 폐 염전을 팔아서 충청도 안면도에 더 많은 넓이의 염전을 살 것입니다. [질의] 가. 염전을 팔고 염전을 사니까 양도소득세가 비과세 될 수는 없는지 여부, 혹은 감면 받을 수는 없는지 여부 나. 과세되는 경우 매도금액은 토지거래허가금액과 검인계약서에 의해 확인되니까 매수금액을 인감증명 첨부한 계약서를 첨부한다면, 실거래 조사 결정을 할 수 있는지 여부 다. 매도금액이 허가지역이며 검인계약서에 의하니 실거래 확인이 되고 매수금액은 거래확인 어려우니 매수시의 토지등급과 매도시의 토지등급의 환산방법에 의해 매수금액을 결정하는지 여부 라. 허가금액과 당연히 동일할 검인계약서 금액이 9,000만원으로 이것이 곧 매도 실거래가 확인의 경우나 매수 실거래 액이 없으므로 이 경우의 양도가액은 국세청 기준시가인 1억 원이어야만 하는지 여부 마. 허가금액과 검인 계약금액은 9,000만원이고 매수 실 거래액은 확인되지 않고 투기거래도 아니니까 매수 실거래조사를 할 수 없는지라 양도가액을 국세청 기준시가인 1억 원으로 하고 취득가액을 토지등급변동 상황에 좇아 환산한 가액으로 하는지 여부 바. 토지거래허가금액이나 검인계약서 금액이 동액이라 하더라고 그것은 현행소득세법상 법인등과의 거래에 의한 실거래가액이 아니므로 실거래가액(매수 실 거래가 없으니까)이 무시되고 양도가액은 당연히 1억 원이 되는지 여부 사. 토지거래허가금액도 검인계약서 금액도 법인등과의 거래에 의한 실거래가액은 아니므로 양도가액을 기준시가로 해야 함으로 양도자가 매수시의 실거래금액확인서를 당시 매매계약서와 같이 제시하지 않는 한 기준시가에 의하므로 이 땅의 경우 군사시설보고지역 과세기준인 내무부과세표준액x1.0배의 산식에 의해 양도금액은 1,000만원이 되고 이에서 취득시의 내무부 과표를 뺀 금액과의 차액에 대한 양도소득세를 부과할 수 있을 뿐인지 여부 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제170조 제4항 ○ 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목