양수자에게 매매에 의하여 소유권 이전등기를 한 후 양수자가 잔금을 지급하지 아니하면 다시양수인이 양도자에게 매매로 인한 소유권 이전등기를 해 준 경우에도 이를 별도의 적법한 양도로 보아 양도소득세가 비과세됨.
전 문
[회신]
1. 양수자가 양도자로부터 토지를 취득한 후 당해 토지 위에 양도자 명의로 주택을 신축하였을 경우에는 현행 상속세법 제32조의2 제1항의 규정에 의거 이를 양수자가 공부상 명의인인 양도자에게 당해 주택을 증여한 것으로 보아 증여세를 과세하는 것이며,
2. 자산을 양도한 자가 양수자에게 매매에 의하여 소유권 이전등기를 한 후 양수자가 잔금을 지급하지 아니하면 다시양수인이 양도자에게 매매로 인한 소유권 이전등기를 해 준 경우에도 이를 별도의 적법한 양도로 보아 양도소득세가 비과세됨.
3. 따라서 귀 질의의 경우 양수자가 양도자 명의로 신축하여 준공한 주택 1동에 대하여는 증여세가 당초 양도자가양수인에게 매매에 의한 소유권 이전 등기한 토지에 대하여는 양도소득세가 과세되며, 그 후 양수자의 소유부동산 중 양도자에게 대물변제조로 등기 이전한 토지에 대하여는 양수자에게 별도의 양도소득세가 과세됨.
1. 질의내용 요약
○ 1970년도에 양도인은 4필지 262평의 시 구획정리지구 체비지를 매입하여 소유하고 있던 중 1984.02.27 건설업을 한다는 양수인에게 매매함에 있어, 잔금은 양수인이 전기 부동산상에 주택을 신축판매한 후 1984.04.30일까지 지불하는 조건으로 계약을 체결하고 계약금과 중도금은 수령하였으나, 문제가 있어 양수인과 합의하에 상기 대지 중 2필지상에 양수인이 주택 1동을 신축하여 1984.08.18 양도인의 명의로 소유권 보존등기를 필한 바 있고, 1984.09.05 상기 4필지 대지를 합병 후, 다시 1984.09.18 6필지로 분할하여 잔금을 받지 않은 상태에서 1984.09.24 위 대지 6필지 및 양도인 명의로 등기된 지상주택 1동을 양수인에게 소유권 이전등기하였으며, 미수 잔금 채권확보 방안으로 상기 대지 6필지 중 2필지에 양도인을 권리자로 가등기를 설정한 바 있는데 이때에 양도인은 무주택이었고 그 후 양수인은 상기 대지 6필지 중 3필지는 나대지 상태로 매매하였으며, 1필지는 지상에 상가주택 1동을 신축매매하였으나 위 잔금 지급기일인 1985.04.30까지 양도인에게 잔금을 지불하지 아니하므로 양도인은 사직당국에 양수인을 고소하여 1985.07.20 잔금 8,320만원 중 4,420만원은 현금으로 받고, 나머지는 위 양수인이 양도인 명의로 신축 등기하였던 주택과 대지를 5,000만원으로 평가한 후 전세보증금 1,100만원을 공제한 3,000만원으로 쌍방합의하에 대물변제받아 1985.07.25 양도인 명의로 소유권 이전등기를 하였습니다.
[질의]
위와 같이 양도인이 잔금 수수전인 1984.09.24 양수인에게 상기 6필지 대지 및 지상주택 1동의 소유권을 이전등기한 경우 과세방법
(갑설)
- 위 양수인이 신축하여 양도인 명의로 등기한 주택은 양수인이 주택신축 판매업의 일환으로 신축한 것이며, 양도인에게 실질적으로 증여한 것이 아니나 실질소유자가 아닌 양도인 명의로 등기하였기 때문에 상속세법 제32조의2 규정에 의거 양도인에게 증여세를 과세하고, 1984.09.24 양도인은 위 대지 6필지를 매매한 것으로 이에 대한 양도소득세가 과세되어야 하며, 그 중 1필지 및 지상주택을 위 대지 6필지의 매매잔금의 일부로 대물변제한 것은 새로운 별개의 양도·양수이다.
(을설)
- 위 양수인이 신축하여 양도인 명의로 등기한 주택은 실질적으로 양도인에게 증여한 것이 아니며, 1984.09.24 상기 6필지 소유권 이전등기와 같이 양수인에 환원된 것이므로 증여세가 과세되지 아니하며, 그 후 대물변제한 1필지는 잔금 수수전 소유권 이전등기하였으나, 잔금 지불능력이 없어 잔금 지불기한 경과 후 환원등기하여 되돌려준 것이므로 나머지 5필지에 대해서만 양도소득세가 과세된다.
(병설)
- 위 양수인이 신축하여 양도인 명의로 등기한 주택은 양도인이 외상으로 양수인에게 시공의뢰한 것이며, 가옥대장 및 등기부상 양도인의 소유가 명백한 바 증여세 과세대상이 아니며, 양도 직전 분필 때에 6필지의 지번이 상이하고 지상주택이 그 중 한 지번상에 세워져 있다 하더라도 양도 당시 위 대지 6필지가 서로 접해 있고 양수인에게 일괄양도하였으므로 이는 무주택자의 1세대 1주택과 그에 부수되는 토지의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되지 아니한다.
(정설)
- 위 병설을 인정한다 하더라도 매매잔금에 대한 대물변제로 1세대 1주택에 해당하는 주택 및 대지의 소유권을 잔금 지불 전 양도인에게 환원등기하였으므로 결국 나대지 5필지를 양도한 것이 되어 이에 양도소득세가 과세되어야 한다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 상속세법 제32조의2 제1항