[회신]
1. 귀 질의의 경우 "부동산등기법 제40조 제2항 등의 시행에 따른 등기사무처리지침(등기 제551호, 1988.10.13)"에 의거 검인계약서 사용이 배제되는 경우에는 검인계약서 부본의 제출의무가 없는 것이나,
2. 검인계약서의 사용이 배제되는지의 여부는 대법원(법원행정처)으로 문의 하시기 바람.
1. 질의내용 요약
○ 1989.01.01 변경된 검인계약서 제출규정 시행과 관련하여 다음 사항을 질의함
다 음
가. 검인계약서 제출 관련 규정 변경 내용
| 제출 의무자 | 제출 시기 변경 | 불성실 제출에 대한 규제 |
| 자산 양도자 부동산 매매업자 | 계약체결 익월 말일까지 => 자산취득자가 등기 신청시 제출하면 제출 의무 면제 | ○ 기한내 제출하지 아니한 경우 또는 미등기 전매 협조시 -> 거래금액의 2/100 가산세 부과 |
| 계약서 작성업자 - 부동산 중개인 - 사법서사 | 계약체결 익월 10일까지(변경 없음) | ○ 허위작성의 경우 - 10건미만 : 01개월간 사업정지 - 10-20건미만 : 03개월간 사업정지 - 20건이상 : 06개월간 사업정지 |
나. 당 공사 부동산매매업무 수행내용
(1) 업무수행근거
금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제6조
, 제7조 및 동법 시행령 제9조, 사업공사령 제12조
(2) 매각대상물건
- 금융기간의 연체대출금을 회수하기 위하여 담보부동산을 법원에 부동산 경매신청하고 동 경매진행과정에서 제3자가 동담보물건을 인수하지 아니함에 따라 금융기관이 부득이 연체대출금을 변제박기 위하여 인수취득한 비업무용 재산 중 금융기관으로부터매각위임된 물건
- 한국산업은행으로부터 채권회수 위임된 물건은 당 공사명의로 취득함
(3) 매매계약 체결
(가) 당 공사의 지위 금융기관의 대리인(한국산업은행, 담보물건은 당사자)
(나) 계약체결방법 매매계약서의 계약당사자에 당 공사가 금융기관의 대리인임을 표시하고 당 공사가 날인함
(4) 부동산매매계약서 검인 및 검인계약서의 세무서 제출 - 당 공사는
부동산등기법시행규칙 제51조의2
에 의거 매매계약서 5통을 작성하여 매매목적물 소재지 관할 지방관서에서검인을 받은 후
- 당 공사 본·지점 관할 세무서 및 매도자(매각일임한 금융기관)를 대리하여 매도자 소재지 관할 세무서에검인계약서를 각 1통씩 제출하고 있음
(5) 매수자 명의변경(매수자 지위승계)
- 당 공사는 부동산 매각시 대금납부기한을 최단 3개월, 최장 5년으로 하고, 대금납부 방법을 균등분할상환(통상 6개월)하는 방법으로 계약체결하고 있기 때문에 매각대금 분할 상환기간 중에 매수자가 명의를 제3자(전득자)로 변경하여 줄 것을 요청하면, 당 공사는 제3자(전득자)가 당 공사와 당초 매수자간에 체결한 계약내용 일체를 승계하는 조건으로 매수자 명의변경을 승낙하고 있으며,
- 매수자 명의변경시에는 법원행정처 통첩(1988.10.27, 등기 제597호)에 의거 명의변경 계약서에는 검임을 생략하고 등기시에는 검인된 원계약서에 매수자 명의변경계약서를 합철하여 등기소에 제출하고 있음마. 매매계약내용 세무서 통보당 공사는 1978년도부터 전술한 부동산매매계약 체결시와 명의변경계약 체결시 매건마다 귀청(소득 1234-220,1978.01.27) 요청에 의거 계약체결 30일 이내에 당 공사의 계약체결점포 관할 세무서에 동 계약내용을 통보하고 있으며,검인계약제도 시행 이후에도 상기 자료를 통보하고 있음
[질의내용]
가. 당 공사 본·지점 소재지 관할 세무서에 검인계약서 제출의무 여부
- 당 공사는 부동산매매계약시의 지위가 부동산중개인이나 사법서사 등과 같은 계약서작성업자가 아니고 계약당사자인 금융기관의 대리인이며, 특히 매매계약 체결시마다 계약내용을 통보하고 있기 때문에 본·지점 소재지 관할 세무서에는 검인계약서를 제출할 필요가 없다고 판단되는바, 이에 대한 귀견 여하
나. 귀청의 검인계약서 시행에 따른 "업무 처리추가지침(1989.01)"에 의하면 자산취득자(매수자)가 등기신청시 검인계약서를 등기소에 제출하면 매도자는 검인계약서를 세무서에 제출할 의무가 면제되도록 되어 있을 뿐 매수자의 등기시한에 관하여는 제한규정이 없는바, 만약 매수자가 잔대금을 완납하고도 상당한 기일이 경과된 후(지체없이 소유권이전등기서류 신청치 않고) 소유권 이전서류를 매도자에게 청구, 인감증명 등을 교부받아 등기(즉, 이때에 매수자가 검인계약서 제출케 됨)하는 경우(인감증명을 재발급하여 주거나 전매에 협조하지 않은)매도자에 대하여 아무런 행정규제(매매 대금의 2/100 해당 가산세 부과 등)가 없는지 여부
다. 당 공사는 매각업무내용에서 밝힌 바와 같이 매각대금을 최장 5년 동안 분할상환 하도록 하고 있어 계약체결시와 등기시점이 최단 3개월부터 최장 5년 이 되며, 그간에 매수자명의가 변경되는 경우가 자주 발생하고 있으며, 매수자 명의변경(매수자 지위승계)이 있었을 경우 명의변경계약서에는 검인을 받지는 않지만 등기시에는 검인된 원계약서에 명의변경계약서를 합철하여 제출하고 있으며, 등기소에서는 동사본을 과세자료로 세무서에 송부하고 있을 뿐 아니라 당 공사에서는 명의변경시 그 계약내용을 세무서에 통보하고 있어 과세가 누락될 염려가 없기 때문에 최후 매수자가 등기시에 검인된 원계약서에 명의변경계약서를 첨부하여 등기소에 제출하는 경우에서도
(1) 매도자(금융기관)는 검인계약서를 세무서에 제출할 의무가 없다고 판단되는데, 귀견 여하
(2) 질문 1과 관련하여 당 공사는 매도자(금융기관)의 대리인지위로서 명의변경계약을 체결하더라도 검인계약서를 당 공사 본·지점 관할 세무서에 별도로 제출할 필요가 없다고 판단되는데, 귀견 여하여부 질의함.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
부동산등기법 제40조 제2항