소유권 이전등기 지연으로 기준시가 3억원 초과된 장기주택저당차입금이자상환액 공제

주택분양권을 취득하고 주택을 취득하기 위하여 2005.12.31. 이전에 차입금을 차입한 경우로서, 동 주택의 완공으로 당해 차입금이 2006.1.1. 이후 장기주택저당차입금으로 전환되는 경우, 그 이자상환액에 대하여 주택자금공제를 적용할 수 있는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 기존 해석사례(서면1팀-1739, 2007.12.26)를 참고하시기 바랍니다. 다만, 세대주가 아닌 경우에는 해당 주택에 본인이 실제 거주하는 경우에 한하여 장기주택저당차입금에 해당하는 것이며, 세대주인지 여부는 과세기간 종료일 현재의 상황에 의하는 것입니다. ○ 서면1팀-1739, 2007.12.26 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)로서 무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 「소득세법」(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정전의 것) 제52조 제4항 제3호의 규정에 따라 2005.12.31. 이전에 차입금을 차입한 경우로서, 동 주택의 완공으로 당해 차입금이 2006.1.1. 이후 장기주택저당차입금으로 전환되는 경우에는 그 이자상환액에 대하여 동 법률에 따른 주택자금공제를 적용할 수 있는 것임 1. 질의내용 요약 가. 질의요지 ○ 주택분양권(분양가격 3억원 초과)을 취득하고 ’05.12.31. 이전에 장기 주택저당차입금으로 전환할 조건으로 차입한 대출금이 있는 거주자 가 ’06.1.1. 이후 장기주택저당차입금으로 전환되는 시점에 주택의 기준시가가 3억원 초과하는 경우 - 해당 차입금이 장기주택저당차입금에 해당하는지 나. 사실관계 | | ←------------------- ( 분양권 ) ---------------------→ | | | (2005.5월) | (2005.9월) | (2007.9월) | (2009.5월) | (2009.12월) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | ↑ (분양권 취득) 3억원 초과 | ↑ 중도금(157백만 원) 대출 * 장기주택 전환조건 | ↑ ①잔 금대출(330백만원) 중도금대출 상환 (실제 입주일) | ↑ ( 소유권보존 ) ↑(‘09.1.1.) 최초기준시가3 억원초과 | ↑ 소유권등기 ( 근저당설정 ) | ○ 거주자 ‘갑’ 의 주택취득과 관련한 차입금 현황은 아래와 같음 - 2005.05.20. 분양가액 3억초과의 국민주택규모(전용 59.9㎡)의 아파 트 일반분양(분양가액 393백만원) - 2005.09.20. 장기주택저당차입금 으로 전환할 것 을 조건으로 분양권 중 도 금 대출(총 157백만원) - 2007.09.20. 대출증액과 함께 잔금대출로 전환(동일은행 동일지점) * 잔금대출(330백만 원) 로 중도금대출 상환(157백만원)하고 해당 주택에 입주(상 환기간 2022.9.20.까지) - 2009.12.07. 소유권 이전등기 완료(입주시점 2년 경과)하고 근저당 설 정됨(소유권 보존등기 2009.5.12) * 최초고시 기준시가 2009.01.01. 3억원 초과 ○ 장기주택저당차입금으로 전환한 후 거주자 ‘갑’은 차입금 원리금을 상환하고 있음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제52조 【특별공제】 2009.12.31. 개정 전 ③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 주택을 소유하 지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제2항, 「조세특례제한법」 제87조 제2항 및 이 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로 서 취득당시 제99조제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이 하인 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금 융 기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령 령이 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택 의 취득으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당해 연도에 지급한 이자상환액 을 당해연도의 근로소득금액에서 공제 한 다. 다만, 세대구성원이 보유한 주택을 포함하여 거주자가 과세기간 종 료일 현재 2주택 이상을 보유하거나 해당 과세기간에 2주택 이상 을 보유한 기간이 3개월을 초과한 경우에는 그 보유기간이 속하는 과 세기간에 지급한 이자상환액은 근로소득금액에서 공제하지 아니한다. ④ 제3항의 규정에 따른 소득공제는 다음 각 호의 기준에 의한다. 1. 거주자에 대하여는 실제 거주여부에 관계없이 제3항의 규정을 적용한다. 다만, 세대주가 아닌 경우에는 본인이 실제 거주하는 경우에 한한다. 3. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택(「주택법」에 의한 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주 택 또는 동조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권" 이라 한 다) 로서 대통령령이 정하는 가격이 3억원 이하인 권리를 취득하고 당 해 주택을 취득하기 위하여 동주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입(동 주택의 완공 전에 해당차입금의 차입조건을 동 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변 경 하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변 경한 경우에는 그 변경일)부터 당해 주택의 소유권보존등기일 까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금 으로 보아 그 이자상환액에 대하여 제3항의 규정을 적용한다. 다만, 거주자가 주택분양권을 2 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 있어서는 이를 적용하지 아니한다. 4. 주택에 대한 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차 입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가 로 본다.(2007.12.31. 신설) ⑤ 제2항 및 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제2항ㆍ제3항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 1천만원(장기 주택저당차입금이 대통령령으로 정하는 요건을 충족하면 1천500만 원)을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 없는 것으로 하며, 세대주인지 여부는 과세기간 종료일 현재의 상황에 의한다 . 다만, 제2항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항 에 따른 금액의 합계액이 연 300 만원을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 없는 것으로 한 다. ○ 소득세법 제52조 【특별공제】 2007.12.31. 개정 전 ③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 주택을 소유하 지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제2항제1호·제2호 및 이 항의 규정 을 적용받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원중 근로소득이 있는 자 를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조제1항의 규 정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 당 해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령이 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택의 취득으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당해년도에 지급한 이자상환액을 당해년도의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 거주자가 2주택 이상을 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 지 급한 이자상환액은 근로소득금액에서 공제하지 아니한다. 2005.12.31 부 칙> ④ 제3항의 규정에 따른 소득공제는 다음 각 호의 기준에 의한다. < 2006.12.30 부칙> 3. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택(「주택법」에 의한 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주 택 또는 동조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권 "이라 한 다) 로서 대통령령이 정하는 가격이 3억원 이하인 권리를 취득하고 당 해 주택을 취득하기 위하여 동주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건 으로 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입(동 주택의 완공 전에 해당차입금의 차입조건을 동 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변 경 하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변 경한 경우에는 그 변경일)부터 당해 주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금 으로 보아 그 이자상환액에 대하여 제 3항의 규정을 적용한다. 다만, 거주자가 주택분양권을 2 이상 보 유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 있어서는 이를 적용하지 아니한다. ○ 소득세법 제52조 【특별공제】(2005.12.31. 법률7837호로 개정된 것) ③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 세대주(세 대주가 제2항 제1호ㆍ제2호 및 이 항의 규정을 적용받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국 민주택규모의 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령이 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택의 취득으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하 며, 이하 이 조에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급 한 때에는 당해연도에 지급한 이자상환액을 당해연도의 근로소득 금액에서 공제한다. (구법; 2003. 12. 30. 법률 제7006호 ) ③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 주택을 소 유하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제2항 제1호ㆍ제2호 및 이 항의 규정을 적용받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조 제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택 을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령이 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택의 취득 으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당해연도에 지급한 이자상환액을 당해연도의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 거주자가 2주택 이상을 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 지급한 이자 상환액은 근로소득금액에서 공제하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제3항의 규정에 따른 소득공제는 다음 각 호의 기준에 의한다. 3. 무주택자인 세대주가 주택법에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리 (이하 이 호에서 “주택분양권 ”이라 한다) 를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 동주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건 으로 금융기관 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입 한 경우에는 그 차입일부터 당해 주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금 (주택분양권을 둘 이상 취득한 경우에는 하나의 주택분양권에 대한 차입금에 한한다) 을 장기주택저당차입금으로 보아 그 이자상환액에 대하여 제3항의 규정을 적용한다. (구법 2003. 12. 30. 법률 제7006호) 3. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호 에서 “ 주택분양권”이라 한다)로서 대통령령이 정하는 가격이 3억원 이하인 권리 를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 동주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 경우에는 그 차입일부터 당해 주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금으로 보아 그 이자상환액에 대하여 제3항의 규정을 적용한다. 다만, 거주자가 주택분양권을 2 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 있어서는 이를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 법률 제7837호 ) ○ 소득세법 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제1조 【시행일】 이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 제10조 【주택마련저축 등 소득공제에 관한 적용례】 제52조 제2항 내지 제4항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 가입하거나 대출받는 분부터 적용 한다. ○ 소득세법 시행령 제112조 【주택자금공제】 2010.02.18-22034호 개정 전 ⑦ 법 제52조제3항 본문에서 "대통령령이 정하는 장기주택저당차입금"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말한다. <개정 2003.12.30 부칙, 2009.2.4 부칙> 1. 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것 . 이 경우 해당 주택의 전소유자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 해당 주택의 양수인이 주택취득과 함께 인수하는 때에 는 해당 주택의 전소유자가 해당 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으 로 하여 상환기간을 계산한다. 2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입 한 장기주택저당차입금일 것 3. 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것 ⑧ 법 제52조제5항 본문에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 제7항제1호에 따른 차입금의 상환기간이 30년 이상인 경우를 말한다. ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 차입금은 제7항에도 불구하고 법 제52조제3항에 따른 "대통령령이 정하는 장기주택저당 차입금 "으로 본다. 다만, 제2호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 기 존의 차입금의 잔액을 한도 로 한다. 1. 「조세특례제한법」 제99조 의 규정에 의한 양도소득세의 감면대상 신축주택을 최초로 취득하는 자가 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 차입금으로 당해 주택을 취득하기 위하여 차입한 사실이 확인되는 경우 2. 제7항에 따른 장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융기관내에서 또는 다른 금융기관으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우 (해당 금융기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액 을 직접 상환 하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저 당차입금을 이전하는 경우에 한정한다). 이 경우 해당 차입금은 제7항제1호의 요건을 갖추어야 하며, 상환기간을 계산할 때에는 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준 으로 한다. 3. 주택양수자가 금융기관 또는 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 주택양도자의 주택을 담보로 제7항제1호의 요건을 갖춘 차입금을 차입한 후 즉시 소유권을 주택양수자에게로 이전 하는 경우 4. 법 제52조제3항에 따라 제7항제2호 및 제3호의 요건에 해당하나 그 상환기간이 15년 미만인 차입금의 차입자가 기존 차입금의 상환기 간중 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간을 15년 이상으로 하여 차입한 신규 차입금으로 기존 차입금을 상환하거나 기존 차입 금의 상환기간을 15년 이상으로 연장한 경우. 이 경우 제7항제2호 를 적용할 때에는 신규 차입금에 대하여는 기존 차입금의 최초차입일 을 기준으로 한다. ⑩ 제7항을 적용할 때 주택취득과 관련하여 해당 주택의 양수인이 장 기주택저당차입금의 채무를 인수하는 경우에는 같은 항 제2호의 요건을 적용하지 아니한다. ⑪ 제7항을 적용할 때 그 요건을 충족하지 못하는 경우에는 그 사유 가 발생한 날부터 법 제52조제3항을 적용하지 아니한다. <개정 2009.2.4 부칙> ⑫ 법률 제5584호 「조세감면규제법개정법률」로 개정되기 전의 「조 세감면규제법」 제92조의4에 따른 주택자금 차입금이자에 대한 세액공제를 받는 자에 대하여는 해당 과세기간에 있어서는 해당 주택 취득과 관련된 차입금은 제7항에도 불구하고 법 제52조제3항에 따 른 "대통령령이 정하는 장기주택저당차입금"으로 보지 아니한다. <신설 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙, 2009.2.4 부칙> ⑬ 제9항제4호를 적용할 때 15년 이상 장기주택저당차입금으로 전환 당시 또는 연장 당시 법 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가 또 는 제15항에 따른 주택분양권의 가격이 각각 3억원을 초과하는 경우에 는 법 제52조제3항에 따른 "대통령령이 정하는 장기주택저당차입금"으 로 보지 아니한다. <2009.2.4 부칙> ⑭ 제10항을 적용할 때 주택양수인이 주택을 취득할 당시 법 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에는 법 제52조제3항에 따른 "대통령령이 정하는 장기주택저당차입금"으로 보지 아니한다. <신설 2006.2.9 부칙, 2009.2.4 부칙> ⑮ 법 제52조제4항제3호에서 "대통령령이 정하는 가격"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가격을 말한다. <신설 2006.2.9 부칙, 2009.2.4 부칙> 1. 법 제52조제4항의 규정에 따른 주택분양권 중 제2호의 규정에 따른 조합원입주권을 제외한 주택분양권 : 분양가격 2. 법 제89조제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권 가. 청산금을 납부한 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금 나. 청산금을 지급받은 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금 나. 관련사례 ○ 서면1팀-1739,2007.12.26. 【질의】 2003.12월에 국민주택규모의 주택을 취득할 권리(분양권가격 3억원 초과) 를 취득한 거주자가 구 소득세법 제52조 제4항 제3호 에 따라 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하고 20 07년 11월 차입약정에 따라 장기주택저당차입금으로 전환하는 경우 에 있어서 당해 주택의 기준시가가 3억원 초과시에도 당해 차입금이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있는지 【회신】 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)로서 무주택자인 세대주가 「주택 법」 에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민 주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하고 당 해 주택을 취득하기 위하여 「소득세법」 ( 2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정 전의 것) 제 52조 제4항 제3호의 규정에 따라 2005. 12. 31. 이전에 차입 금 을 차입한 경우 로서, 동 주택의 완공으로 당해 차 입금이 2006. 1. 1. 이후 장기주택저당차입금으로 전환되는 경우 에는 그 이자상환액 에 대하여 동 법률에 따른 주택자금공제를 적용할 수 있는 것임 ○ 재경부 소득세제과-604, 2006.09.25 주택분양권을 취득하고 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전 환 할 것을 조건으로 금융기관 등으로부터 차입한 경우에는 소득세법 제 52 조 제4항제3호의 규정에 따라 동 차입금의 상환기간에 관계없이 그 차 입일부터 당해 주택의 소유권보존등기일 까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금으로 보는 것임.