분양권 담보 차입 당시 ‘주택의 완공 시 장기주택저당차입금 전환 조건 없이’ 차입

주택분양권을 취득하고 2004년에 차입한 차입금이 장기주택저당차입금으로 전환할 조건으로 하지 아니한 경우로 2006.1.1. 이후 주택 완공 후 대출받은 차입금이 장기주택저당차입금에 해당하기 위해서는 주택의 기준시가가 3억원 이하여야 하는 것임

[회신] 근로소득이 있는 거주자로서 무주택자인 세대주가 주택분양권을 취득하고 분양대금 납부를 위하여 2004.6.18.에 차입한 차입금이 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 하지 아니한 경우 「소득세법」(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것)제52조제4항제3호를 적용할 수 없는 것이며, 2006.1.1. 이후 대출받은 차입금이 장기주택저당차입금에 해당하기 위해서는 주택의 기준시가가 3억원 이하여야 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 가. 질의요지 ○ 장기주택저당차입금의 전환약정이 없는 주택분양권 담보차입금을 2004.06.18. 차입하 고 - 주택 완공 후(주택 기준시가 3억원 이상임) 2006.09.08. 「소득세법 시행령」(2006.02.09. 대통령령 제19327호로 개정된 것)제112조제6항의 요건을 갖춘 차입금으로 대환하는 경우 해당 차입금의 장기주택저당차입금 해당 여부 나. 사실관계 ○ 근로소득이 있는 거주자인 갑은 세대주로서 2004.05.04. 국민주택 규모의 주택을 취 득하기 위하여 주택분양권(전용면적 59.95㎡, 주택분양권의 가격 000백만원)을 취득함 ○ 2004.06.18. 주택분양권을 담보로 ××은행에서 ×××백만원을 차입한바 - 해당 차입금은 가계주택자금대출로서 주택분양권을 담보로 한 대출일뿐 대출약관이나 특약사항 란에 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 하는 차입금에 해당한다고 명시하지 아니하였음 * 본 건 질의자는 해당 대출의 약정 중 “제4조(담보권 설정) 본인은 본건 대출 대상 부동산의 소유권이전(보존)등기와 동시에 은행에 제1순위 근저당설정을 이행하기로 합니다”의 내용을 제시하며 해당 대출은 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 한 것과 동일한 것이라고 주장하며 - 사실관계에서 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 한 차입금이라고 기재 함 ○ 갑은 2006.09.08. 주택 완공 후 ××중앙회에서 「소득세법 시행령」 제112조제6항의 요건을 충족하는 차입금을 차입하여 기존 우리은행 대출금을 상환하였는바 - 2006.09.08. 해당 주택의 기준시가는 3억원을 초과함 ○ 갑은 ××중앙회로부터 차입한 차입금을 장기주택저당차입금으로 보아 2007년과 2008년에 그 이자상환액을 소득공제 받았으나 - 근무지 관할 세무서에서 장기주택저당차입금의 차입 당시 주택의 기준시가가 3억원을 초과한다는 이유로 부당공제로 판단하였고 - 주소지 관할 세무서에서 부당공제에 따른 종합소득세 6백만원의 과세예고통지를 받 음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제52조 【특별공제】(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것) ③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 세대주(세대주가 제2항 제1호ㆍ제2호 및 이 항의 규정을 적용받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택 을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령이 정하는 장기주택저당차입금 (국민주택규모의 주택의 취득으로 인하여 승계 받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조에서 “장기주택저당 차입금”이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당해연도에 지급한 이자상환액을 당해연도의 근로소득금액에서 공제한다. ④ 제3항의 규정에 의한 소득공제는 다음 각호의 기준에 의한다. 3. 무주택자인 세대주가 주택법에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택 (주택법에 의한 주택조합 및 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 동조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 을 취득할 수 있는 권리 (이하 이 호에서 "주택분양권”이라 한다)를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 동주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건 으로 금융기관 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 경우에는 그 차입일부터 당해 주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금 (주택분양권을 둘 이상 취득한 경우에는 하나의 주택분양권에 대한 차입금에 한한다) 을 장기주택저당차입금 으로 보아 그 이자상환액에 대하여 제3항의 규정을 적용한다. ○ 소득세법 제52조 【특별공제】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) ③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 주택을 소유 하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제2항 제1호ㆍ제2호 및 이 항의 규정을 적용받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조 제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택 을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령이 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택의 취득으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조에서 “장기주택저당차입금” 이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당해연도에 지급한 이자상환액을 당해연도의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 거주자가 2주택 이상을 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 지급한 이자상환액은 근로소득금액에서 공제하지 아니한다. ○ 소득세법 부칙 제10조 【주택마련저축 등 소득공제에 관한 적용례】 (2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제52조 제2항 내지 제4항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 가입하거나 대출받는 분부터 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제112조 【주택자금공제】(2003.12.30. 대통령령제18173호로 개정된 것) ⑥ 법 제52조 제3항에서 “대통령령이 정하는 장기주택저당차입금”이라 함은 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말한다. 1. 차입금의 상환기간(거치기간이 3년 이하인 경우에 한하며, 당해 거치 기간을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)이 15년 이상일 것. 이 경우 당해 주택의 전소유자가 당해 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 당해 주택의 양수인이 주택취득과 함께 인수하는 때에는 당해 주택의 전소유자가 당해 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 상환기간을 계산한다. 2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것 3. 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자 일 것 ⑦ 다음 각호의 1에 해당하는 경우 당해 차입금은 제6항의 규정에 불구하고 법 제52조 제3항의 규정에 의한 “대통령령이 정하는 장기주택저당차입금”으로 본다. 다만, 제2호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 기존의 차입금의 잔액을 한도로 한다. 2. 제6항의 규정에 의한 장기주택저당차입금의 차입자가 당해 금융기관내에서 또는 다른 금융기관으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우(당해 금융기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우에 한한다). 이 경우 당해 차입금은 제6항 제1호의 요건을 갖추어야 하며, 상환기간을 계산함에 있어서는 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제112조 【주택자금공제】(2006.02.09. 대통령령제19327호로 개정된 것) ⑥ 법 제52조 제3항에서 “대통령령이 정하는 장기주택저당차입금”이라 함은 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말한다. 1. 차입금의 상환기간(거치기간이 3년 이하인 경우에 한하며, 당해 거치 기간을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)이 15년 이상일 것. 이 경우 당해 주택의 전소유자가 당해 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 당해 주택의 양수인이 주택취득과 함께 인수하는 때에는 당해 주택의 전소유자가 당해 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 상환기간을 계산한다. 2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것 3. 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자 일 것 ⑦ 다음 각호의 1에 해당하는 경우 당해 차입금은 제6항의 규정에 불구하고 법 제52조 제3항의 규정에 의한 “대통령령이 정하는 장기주택저당차입금”으로 본다. 다만, 제2호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 기존의 차입금의 잔액을 한도로 한다. 2. 제6항의 규정에 의한 장기주택저당차입금의 차입자가 당해 금융기관내에서 또는 다른 금융기관으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우(당해 금융기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우에 한한다). 이 경우 당해 차입금은 제6항 제1호의 요건을 갖추어야 하며, 상환기간을 계산함에 있어서는 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 한다. 나. 관련사례 ○ 서면1팀-1739, 2007.12.26. 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)로서 무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 「소득세법」(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정전의 것) 제52조 제4항 제3호의 규정에 따라 2005.12.31. 이전에 차입금을 차입한 경우로서, 동 주택의 완공으로 당해 차입금이 2006.1.1. 이후 장기주택저당차입금 으로 전환되는 경우에는 그 이자상환액에 대하여 동 법률에 따른 주택 자금공제를 적용할 수 있는 것임 ○ 법인46013-2448, 2000.12.23. (질의) ①주택분양권을 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입한 경우에 불가피한 사유가 없는 한 장기주택담보대출로 전환하는 것을 관행상 약정하고 있는 경우도 포함되는지 ②분양권 취득자의 중도금대출이 건물완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 약정한 경우라면 상환기간(거치기간 포함)이 10년 이상이 아니어도 장기주택저당차입금 으로 보는 것인 지 ③만일 건물완공시 까지는 상환기간이 반드시 10년이 아니어도 장기주택저당차입금으로 볼 수 있다면 당초의 중도금 대출 기간을 포함하여 10년 이상이면 장기주택저당차입금에 해당되는 지 (회신) 소득세법 제52조제4항제3호 의 규정에 의하여 주택분양권을 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 동 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하여 장기주택저당차입금으로 보는 경우에 차입금 상환기간(거치기간 포함)은 당초 차입시 10년 이상 이어야 하는 것이며 전환조건도 대출약관등에 명시되어야 하는 것 임