아파트 분양계약 시 프리미엄보장 조건에 따라 입주 후 지급받는 대가는 기타소득임

부동산매매업을 영위하는 법인이 아파트 분양계약시 프리미엄보장 조건에 따라 입주 후 분양가 이하로 거래시 일정금액을 당해 수분양자에게 지급하기로 한 경우 그 대가는 소득세법 제21조제1항제10호에 따른 기타소득에 해당함

[회신] 귀 질의의 경우 부동산매매업을 영위하는 법인이 아파트 분양계약시 프리미엄 보장조건에 따라 입주 후 일정기간 분양가 이하로 거래되는 경우 수분양자에게 지급하는 대가(프리미엄 보장금액)는 기타소득에 해당하고, 기타소득금액을 지급하는 자는 기타소득금액에 20%의 세율을 적용하여 소득세를 원천징수해야 하는 것으로 기 질의회신문(기획재정부 소득세제과-69, 2008.04.25; 서면인터넷방문상담1팀-1468, 2007.10.26.)을 참조하시기 바랍니다. 1. 질의내용 가. 사실관계 ○ 2009.9월 甲 건설회사에서 아파트 분양계약을 하면서 입주 후 6개월 이내에 분 양가 이하로 아파트가 거래되는 경우 프 리미엄 보장금액 2,000만원을 수분양자에게 보 장해 주기로 계약함 ○ 입주일 현재 해당 아파트가 미분양세대가 있어 건설회사에서 분양가 이하로 할인해서 분양이 이루어지고 있고, 아파트 시세도 많이 떨어진 상태임 ○ 甲 건설회사가 수분양자에게 프리미엄 보장금액을 지급하면서 기타소득으로 원천징 수(22%)를 하고 나머지 금액에 대해 수분양자에게 지급함 나. 질의내용 ○ 부동산매매업을 영위하는 법인이 아파트 분양계약 시 프리미엄보장 조건에 따라 입주 후 분 양가 이하로 아파트가 거래되는 경우 수분양자에게 지급하는 대가의 소득구분 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제21조 【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 ○ 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】 ⑦ 법 제21조제1항제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구 하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지 급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. ○ 소득세법 기본통칙 21-0…1【기타소득의 범위】 ④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다. 1. 주택을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입 주자가 받는 지체상금 2. 채권자가 채무자의 금전채무 불이행에 대하여 손해배상금청구의 소를 제기하고 그 손해를 배상받게 되는 경우의 지연배상금 3. 부동산 매매계약 후 계약 불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금 4. 퇴직금 지급청구소송을 제기하여 퇴직금과 지급지연 손해배상금을 받는 경우에 있어서 당해 지급지연 손해배상금 5. 임기가 정하여진 법인의 임원이 임기만료 전에 정당한 이유 없이 해임됨으로써 「상법」제385조 제1항의 규정에 의하여 손해배상을 청구하여 퇴직금과 별도로 손해배상을 지급받는 경우 동 손해배상금. 다만, 신분 및 인격에 대한 손해배상금은 제외한다. 6. 상행위에서 발생한 크레임(claim)에 대한 배상으로서 현실적으로 발생한 손해의 보전 또는 원상회복을 초과하는 배상금 ⑤ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 타인의 신체의 자유 또는 명예를 해하거나 기타 정신상의 고통 등을 가한 것과 같이 재산권 외의 손해에 대한 배상 또는 위자료로서 받는 금액은 포함되지 아니한다. ○ 소득세법 시행령 제87조 【기타소득의 필요경비계산】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대하여는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입 한다. 1. 법 제21조 제1항 제1호의 기타소득 중 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법 률」의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 받아 시상하는 상금 및 부상과 다수가 순위 경쟁하는 대회에서 입상자가 받는 상금 및 부상 2. 법 제21조 제1항 제7호ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득 3. 법 제21조 제1항 제10호에 따른 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금 나. 해석사례 ○ 서면인터넷방문상담1팀-1468 (2007.10.26) [질의] 당사는 아파트를 신축하여 분양사업을 시행하는 회사이며, 2005년 아파트 분양시 분양완료 후 2년이 경과된 시점에 분양가 대비 프리미엄이 1,000만원 이상 상승하지 않을 경우 분양받은 각 세대에 1,000만원씩을 보장한다는 내용(이하 “프리미엄 보장제도”라 함)을 분양계약시 계약조항에 명기하여 분양하였음. 아파트 분양 후 2년이 경과된 시점에 아파트 가격이 상승하지 아니하여 계약세 대에 최고 1,000만원을 지급하려 함. 이 경우 원천징수 대상소득에 여부 및 원천징수의무자에 해당 여부 [회신] 우리청 기질의회신문(서면1팀-1374, 2007.10.08 ; 서면1팀-1286, 2005.10.25)을 참고하기 바람. ○ 서면1팀-1374, 2007.10.08 부동산매매업을 영위하는 법인이 상가 분양계약 당시 당해 상가 준공 후 임차인이 없을 경우 일정금액의 임대수입을 수분양자에게 보장해주기로 약정(이하“임대보장 제” 라 함)하고 당해 상가에 대해 잔금을 지급받고 소유권이전등기를 완료한 경우로서 당해 수분양자가 임대사업 개시 전에 임대보장제에 따라 지급받는 금액은 「소득세법」제21조 제1항 제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당하는 것임. ○ 서면1팀-1286, 2005.10.25 원천징수대상 사업소득의 수입금액 및 기타소득금액을 지급하는 사업자는 사업자등록 유무에 관계없이 원천징수의무가 있는 것임. ○ 기획재정부 소득세제과-69 (2008.04.25.) 부동산매매업을 영위하는 법인이 상가분양계약 당시에 당해 상가 준공후 임차 인이 없을 경우 수분양자에게 일정 수익을 보장해주기로 하는 프리미엄보장 조건에 따라 지급받는 대가는 「소득세법」제21조제1항제10호 및「소득세법」제127조에 의거 기타소득에 해당되며, 동 아파트 공급업체는 원천징수의무가 있는 것입니다.