전 문
[회신]
귀 질의의 경우, 소득세법 시행령 제8조의 2 【비과세 주택임대소득】을 적용함에 있어, 다가구주택은 1주택으로 보되 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하는 것이며, 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 보는 것입니다.
부부가 고가주택에 해당하지 아니하는 다가구주택 1채만 소유하는 경우 해당 “주택”을 임대하고 받는 소득은 「소득세법 시행령」제8조의 2에 따라 비과세 하는 것입니다.
이 경우 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외함)으로 사용하는 건물을 말하며, ‘사업을 위한 주거용의 경우’라 함은 실제로 그 건물을 사용하는 임차자(세입자)가 사업을 위하여 사용하는지 여부에 따라 판단하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
2010년 5월 20일 현재 다가구주택(일명 : 원룸) 1채를 신축소유 중인 거주자는 소유 다가구주택을 법인(회사)에 주거용으로 전세금 없이 월세로 임대예정임
- 다가구주택 규모 : 대지 335㎡, 건평 654㎡(1층: 주차장, 2층 : 원룸 6칸, 3층 : 원룸 6칸, 4층 : 원룸 5칸)
- 부부 공동명의(각 1/2씩)로 소유하고 있으며, 상기 다가구주택 이외 다른 소유주택 없음
○ 질의내용
부부 포함하여 당해 다가구주택 외에 다른 주택을 소유하지 아니한 거주자가 부부
공동(지분 1/2)으로 소유한 당해 다가구주택을 법인에 임대(월세)하여 발생하는 소득이 있는 경우
- 해당 주택임대소득이 비과세 주택임대소득에 해당 하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제12조
【비과세소득】
다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
나. 대통령령으로 정하는 주택의 임대소득
○
소득세법 시행령 제8조
의 2 【비과세 주택임대소득】
①
법 제12조 제2호 나목에서
“대통령령으로 정하는 주택의 임대소
득”
이란 1개의 주택을 소유하는 자가 해당 주택(주택부수토지를 포
함
한다)을 임대하고 지급받는 소득
(
고가주택의 임대소득은 제외
한다)
을 말한다. 다만, 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세한다.
② 제1항에서
“주택”이란 상시 주거용(
사업을 위한 주거용의 경우는 제외
한다)으로 사용하는 건물을 말하고,
“주택부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.
<신설 2010.2.18 부칙>
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적,
「건축법 시행령」 제34조 제3항
에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2.
건물이 정착된 면적에 5배(
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
제6조 제1호에
따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하
여 산정한 면적
③ 제1항을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1.
다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1
개의 주택으로 계산
2.
공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분
이 가
장
큰 자가 2인
이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만,
지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그
들 중 1인을
당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유
로 계
산한다.
3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산
4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산
⑤
제1항에서
“고가주택”
이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도
일
현재 법 제99조에
따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 말한다.
○
소득세법 제25조
【총수입금액 계산의 특례】
① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는
이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 “보증금등”이라 한다)을 받은 경우에는
대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에
총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며,
주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정)
○ 부 칙 (2009. 12. 31. 법률 제9897호)
제1조 【시행일】
이 법은
2010년 1월 1일부터 시행
한다. 다만, 제12조 제4호 마목, 제20조의 3 제1항
제6호, 제20조의 3 제2항, 제73조 제1항 제3호, 제129조 제1항 제5호, 제129조 제3항, 제143조의 2 제1항, 제143조의 6 제1항 및 제158조 제5항의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제81조 제11항 및 제162조의 3 제4항의 개정규정은
2010년 4월 1일부터 시행하며, 제17조 제2항 제2호 가목의 개정규정은 2010년 7월
1일부터 시행하고, 제12조 제5호 바목ㆍ사목, 제14조 제3항 제8호, 제21조 제1항
제25호 및
제25조 제1항의 개정규정은 2011년 1월 1일부터 시행
하며, 제47조 제1항
ㆍ 제59조 제1항 및 제2항의 개정규정은 2012년 1월 1일부터 시행하고, 제26조 제7항 및 제33조 제1항 제8호의 개정규정은 2013년 1월 1일부터 시행한다.
제2조 【일반적 적용례】
① 이 법은 이 법 시행 후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다.
② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
○
소득세법
제25조 【총수입금액계산의 특례】
2009.12.31. 개정 전
①
거주자가 부동산(
주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하
는
것을 제외
한다
.
이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등
을
대여하고 보증금ㆍ전세금 또는
이와 유사한 성질의 금액을 받은 경
우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.
○
소득세법 시행령 제53조
【총수입금액계산의 특례】(삭제, 2010. 2. 18.)
①
법 제25조 제1항에서 “주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이
정하는 것”이라
함은 상시 주거용
(사업을 위한 주거용의 경우를 제
외
한다)으로 사용하는 건물(이하
이 조에서 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.
○
부가가치세법 제12조
【면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
○
부가가치세법 시행령 제34조
【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】
①
법 제12조제1항제12호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임
대는
상시주거용
(
사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다
)으로 사용하
는
건물(이하 "주택"이라 한다)
과
이에 부수되는 토지로서 다음 각 호
의
면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대를 말하며, 이
를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 소득세과-704, 2009.02.23.
귀 질의에 있어서 거주자가 판매를 목적으로 신축한 부동산(주택을 제외함)을 판매하는 경우 부동산매매업에 해당하고, 오피스텔을 임대하는 경우로서 그 건물이 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용되는 때에는 주택임대업에 해당하는 것임
이때 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는
건물을 말하는 것으로 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임
○ 서면1팀-276, 2006.02.28
【질의】본인은 ○○구 ○○동에 다가구주택 14세대를 신축하여 그 중 4층 한세대는 본인이 거주하고 나머지 세대는 주택임대를 하고 있음.
-
동 다가구 주택의 공시가액이 11억원에 이르러 주택임대 사업자등록을 하였
는데 본인은 1세대 1주택인 자로 동 다가구주택이 고가주택이라 하더라도
전체를 임대하는 것이 아닌데 부분적인 임대소득인 경우에도 주택임대소득에 대하여 과세가 되는지 여부
【회신】
귀 질의와 관련된 기질의회신문(서일46011-11500, 2003.10.22.)을 참고하기 바람.
▷
서일46011-11500, 2003.10.22.
고가주택의 일부를 임대하는 겅우에도 당해 주택임대소득에 대하여 소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 고가주택이라 함은 과세기간 종료일 또는 양도일 현재
소득세법 제99조
의 규정에 의한 기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말하는 것으로서 해당주택의 임대부분을 포함하여 판정하는 것임.
* 현재 고가주택은 기준시가가 9억원 초과
○
서면1팀-67, 2005.01.17
【질의】본인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 XXX-XX 번지에 근린생활시설
및 주택을 아래와 같이 소유하여 임대하고 있으며, 추가로 국민주택규모의
아파트 한 채를 소유하여 거주하고 있음. 또한, 소유하는 주택은 모두 고가
주택에 해당하지 않음. 이 경우, 근린생활시설과 함께 있는 주택의 임대로 인한
소득의 과세여부
지하(100.25㎡) 다방, 1층(90.51㎡) 소매점, 2층(97.76㎡) 사무실, 3층(97.76㎡)
주택(2가구), 4층(97.76㎡) 주택(2가구) 단, 주택은 구분 등기되지 아니한 단독
주택(다가구주택)임.
【회신】
주택임대소득 중
소득세법 제12조 제2호
및 같은법 시행령 제8조의 2규정에
의하여 2개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택의 임대소득을
제외한다)은 소득세가 비과세되는 것이며, 이때 주택 수의 계산에 있어서 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산하는 것이나, 구분 등기
되지 아니한 다가구주택은 1주택으로 보는 것임. 따라서, 귀 질의의 경우 비과세 주택임대소득에 해당하는 것임.
○
소득46011-1582, 1999.04.27.
다가구주택의 경우에는 1동 전체를 1개의 단독주택으로 보는 것인 바, 당해 다가구주택의 연면적이 264㎡ 이상이거나, 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상으로서
소득세법 제99조
의 규정에 의한 토지 및 건물의 평가액이 5억원 이상인 경우에는 고급주택에 해당하여 주택임대소득 과세대상인 것임.
○
부가가치세과-4663, 2008.12.09.
주택임대업을 영위하는 자가 다가구주택을 학교법인에 임대하고 학교법인이
외국교환학생들의 상시 주거용으로 사용하는 경우 당해 주택의 임대용역은 부가가치세가 면제되는 것이나, 학교법인이 당해 주택을 외국교환학생들의 기숙사로
사용한 경우에는
「부가가치세법
시행령」제34조 제1항에 규정하는 사업을
위한 주거용에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것으로서, 동 학교법인이 외국
교환학생들의 상시 주거용 또는 기숙사용으로 사용하는 것인지의 여부는 임차인인 학교법인이 당해 건물을 객관적으로 사용하는 용도를 기준으로 판단하는 것임.
○
서삼46015-10366, 2002.03.07
학교, 청사 등에 부속되는 관사 또는 사택이 국민주택에 해당하는 때에는 그 관사 또는 사택의 건설용역은 부가가치세가 면제되는 것이나, 직원들의 복리
및 근로의 편의를 위한 대기소나 직원숙소에 대한 건설용역은 국민주택건설
용역이 아니므로 부가가치세가 과세되는 것임.
○
부가46015-586, 2001.03.30
주택임대업을 영위하는 자가 다가구주택을 학교법인에 임대하고 학교법인이
외국교환학생들의 상시 주거용으로 사용하는 경우 당해 주택의 임대용역은 부가가치세가 면제되는 것이나, 학교법인이 당해 주택을 외국교환학생들의 기숙사로
사용한 경우에는
「부가가치세법
시행령」제34조 제1항에 규정하는 사업을
위한 주거용에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것으로서, 동 학교법인이 외국
교환학생들의 상시 주거용 또는 기숙사용으로 사용하는 것인지의 여부는 임차인인 학교법인이 당해 건물을 객관적으로 사용하는 용도를 기준으로 판단하는 것임.
○
서면인터넷방문상담3팀-2292, 2004.11.10
부동산임대업을 영위하는 사업자가 오피스텔을 임대하고 임차인이 당해 오피
스텔을 종업원의 복리 및 근로의 편의를 위한 기숙사로 사용하는 경우에는 부가
가치세법시행령 제34조 제1항에 규정하는 사업을 위한 주거용의 경우에 해당되어 당해 오피스텔의 임대용역에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이나,
임차인이 당해 오피스텔을 종업원의 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 당해 오피스텔의 임대용역에 대하여는
부가가치세법 제12조 제1항 제11호
및 같은 법 시행령 제34조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임
○
재소비-826, 2004.07.31
개인 ' 甲' 과 ' 乙' 이 공동으로 소유하고 있는 빌라 5동 및 그 부속토지를 법인 ' 丙' 에게 포괄적으로 임대하고' 丙' 은 다른 법인 ' 丁' 에게 임직원의
사택용으로 임대하는 경우 ' 丙' 이 ' 丁' 에게 공급하는 주택 및 이에 부수되는
토지의 임대용역은
부가가치세법 제12조 제1항 제11호
및 동법시행령 제34조 제1항의 규정에 의거 부가가치세가 면제되는 것임
○
부가46015-764, 1995.04.25.
상기주거용으로 사용하는 건물(주택)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖에 있는 토지의 경우는 10배)를
초과하지 아니하는 것의 임대는
부가가치세법 제12조 제1항 제11호
및 동법시행령 제34조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 사업을 위한 주거용의 경우는 부가가치세가 과세되는 것으로 이 경우 부가가치세가
과세되는" 사업을 위한 주거용의 경우"라 함은 실제로 그 건물을 사용하는
임차자(세입자)가 사업을 위하여 사용하는지 여부에 따라 판단하는 것임.
○
부가1265-1472, 1982.06.08
사업자가 사원용 사택으로 이용하기 위하여 주택임대업자로부터 아파트를
임차한 경우 임대하는 건물이 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우 제외)으로
사용하는 경우에는 부가가치세가 면제되며
부가가치세법시행령 제34조 제1항
에 규정하는 “사업을 위한 주거용건물”이라 함은 사업장에 부대적으로 설치되어 있는 주거시설을 말한다.
○
대법2004두14960, 2005.04.28
주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 구 소득
세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호, 같은법
시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1987. 9. 8. 선고, 87누584 판결 등 참조) 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설
등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지
ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것
○
대법원91누12707, 1992.07.24
주택과 그 부수토지의 임대용역을 부가가치세의 면제대상으로 규정한 취지는, 보통의 경우에 그 임차인은 가난한 서민이고 그것이 임차인의 기초생활용역임에도 불구하고, 그러한 용역에 대하여서까지 부가가치세를 부과하게 되면 부가가치세는 최종소비자에게 그 부담의 전가가 예정되는 간접소비세인데다
세율이 일정하여 소득에 대한 세부담의 역진성이 심화되고 임차인의 경제생활을
압박하게 된다는 점을 고려하여, 후생복지 내지 사회정책적인 차원에서 소비자인
임차인의 부가가치세의 부담을 경감시켜 주려는 데에 있다고 하겠고, 사업자인
임대인의 부가가치세 부담을 경감시켜 주려는 것은 아니라고 할 것이다.
그리고, 이와 같은 관련 법규의 취지와 내용에 비추어 볼 때, 부가가치세의
면세대상인 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해건물을
사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거용으로 사용하는 것인지 여부에
따라 판단하여야 하고, 공부상의 용도구분이나 임대차계약서에 기재된 목적물의
용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 하여 그 해당여부를 가려야 하는 것이며, 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에도
임차인별로 면세대상인 주택의 임대인지 여부와 그 범위를 판단하여야 할 것임
다. 관련 참고자료
○
주택법 제2조
【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.
"주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할
수
있는 구조로 된
건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하
며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
2.
"공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의
전부 또는
일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안
에서 각각 독립된 주거생활을
할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3.
"국민주택"이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원
받아 건설
되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면
적
(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(호) 또는 1세대당 85제곱미
터 이하인 주택(
「수도권정비계획법」 제2조제1호
에 따른 수도권을
제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주
거
전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규
모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토해양부령으로 정한다.
○
주택법 시행령 제2조
【공동주택의 종류와 범위】
①
「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호의 규정에 의한 공동주
택의 종류와 범위는
「건축법 시행령」
별표 1 제2호 가목 내지 다목의
규정이 정하는 바에 의한다.
○
건축법 시행령
【별표 1】
용도별 건축물의 종류(제3조의 4 관련)
1. 단독주택
가. 단독주택
나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다
1)
학생 또는 직장인 등 여러사람이 장기간 거주할 수 있는 구조
로 되어 있을 것
2) 독립된 주거형태가 아닐 것
3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일것
다.
다가구주택
: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택
에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1)
주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가
3개 층 이하
일 것.
다만 1층의 바닥
면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주
차장으로 사용하고 나머지
부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다
.
2)
1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한
다)의 합계가
660제곱
미터
이하일 것
3)
19세대 이하
가 거주할 수 있을 것
2.
공동주택
(가정보육시설․공동생활가정 및 재가 노인복지시설을
포함한다).다만, 가목
이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부
를
필로티 구조로 하여 주차장으로 사용
하는 경우에는 필로티 부분
을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할
때 1층의 바닥면적 2분의 1이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고
나머지 부분을 주택이외의 용도로 쓰는 경우에는 해당층을 주택의 층수에서
제외한다
가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
나.
연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은
제외한다)
합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하
인 주택
다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고,
층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는
각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다)
라.
기숙사
: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서
공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한
것(
「교육기본법」 제27조 제2항
에 따른 학생복지주택을 포함한다)
14. 업무시설
나.
일반업무시설: 금융업소, 사무소, 신문사,
오피스텔
(
업무를 주
로
하며, 분양하거나
임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을
할 수 있도록 한 건축물로서 국토
해양부장관이 고시하는 기준에
적합한 것을 말한다
), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근
린생활시설에 해당하지 아니하는 것