부동산취득을 위한 차입금 관련 지급이자의 필요경비 여부

거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 필요경비에 산입할 수 있는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, 기존 해석사례 (소득46011-20012, 2000.07.14.) 및 (소득세과-4326, 2008.11.21.)를 참조하시기 바랍니다. ○ 소득46011-20012, 2000.07.14 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은 법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임. ○ 소득세과-4326, 2008.11.21. 귀 질의에서 금융기관 등으로부터 차입한 금원으로 매입한 토지로 임대업을 영위하던 거주자가 당해 토지 위에 임대용건물을 신축하는 경우, 건물신축기간에 부담한 토지 관련 차입금에 대한 지급이자는 부동산임대소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 개인사업자가 2009년 5월 건물이 있는 토지를 매입 후 2개월 후인 2009년 7월에 건물을 철거함과 동시에 임대용 건물을 신축중에 있음 기존 건물 매입하면서 인수한 임차인으로부터 철거 전까지 2개월간 임대소득이 있으며, 2009년 5월 대지 및 건물 매입대금 지급을 위해 은행으로부터 10억원을 차입함 ○ 질의내용 (질의1) 매입 잔금일인 2009년 5월부터 기존 건물 철거일인 2009년 7월까지 발생한 차입금 관련 지급이자의 필요경비 산입여부? (질의2) 건물 철거일인 2009년 7월부터 신축건물의 준공이 되지 않은 현재까지 발생한 차입금 관련 지급이자의 필요경비 산입여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】 (2010. 2. 18. 제목개정) ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다. 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 ○ 소득세법 시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】 ① 법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”란 그 명목여하에 불구하고 해당 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설 (이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출 금액 에서 이를 차감한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ○ 소득세법 기본통칙 33-19 【고정자산에 대한 자본적 지출의 예시】 영 제67조 제2항에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. (2008. 7. 30. 개정) 1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 2. 토지구획정리사업의 결과 무상 할양하게 된 체비지를 대신하여 지급하는 금액은 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 3. 도시계획에 의한 도로공사로 인하여 공사비로 지출된 수익자 부담금은 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 4. 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거 하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 한다. 5. 공장 등의 시설을 신축 또는 증축함에 있어서 배수시설을 하게 됨으로써 공공 하수도의 개축이 불가피하게 되어 그 공사비를 부담한 경우 그 공사비는 배수 시설에 대한 자본적 지출로 한다. 6. 설치중인 기계장치의 시운전을 위하여 지출된 비용에서 시운전 기간 중 생산된 시제품을 처분하여 회수된 금액을 공제한 잔액은 기계장치의 자본적 지출로 한다. 7. 수입기계장치를 설치하기 위하여 지출한 외국인 기술자에 대한 식비 등 체재 비는 기계장치에 대한 자본적 지출로 한다. 8. 부가가치세 면세사업자의 고정자산 취득에 따른 매입세액은 당해 자산에 대한 자본적 지출로 한다. 9. 사역용ㆍ종축용ㆍ착유용 등에 사용하기 위하여 소ㆍ말ㆍ돼지ㆍ면양 등을 사육 하는 경우 그 목적에 사용될 때까지 사육을 위하여 지출한 사료비ㆍ인건비ㆍ경비 등은 이를 자본적 지출로 한다. 10. 목야지(초지)의 조성비 중 최초의 조성비는 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 11. 토지, 건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 등을 처분함에 따라 발생한 손실은 토지, 건물의 취득가액에 의하여 안분계산한 금액을 각각 당해 자산에 대한 자본적 지출로 한다. 12. 부동산매매업자(주택신축판매업자를 포함한다)가 토지개발 또는 주택신축 등 당해 사업의 수행과 관련하여 그 토지의 일부를 도로용 등으로 국가 등에 무상으로 기증한 경우 그 토지가액은 잔존토지에 대한 자본적 지출로 한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 소득세과-4326, 2008.11.21 【질의】 (사실관계) - 2007년 이전부터 사업을 게시하여 부동산/임대업을 영위하는 개인사업자임. - 2007년 이전 부동산 취득시 토지만을 취득하여 주차장 용도로 임대를 하고 토지취득시 차입한 차입금에 대한 이자비용을 2007년 귀속 소득세 신고시 필요 경비로 신고함. - 2008년 1∼2월까지 임대소득 발생하였으나, 4월부터는 건물(근린생활시설 및 다가구)을 신축하고 있음. (질의내용) - 건물의 신축과 관련하여 차입한 이자비용은 준공시까지 건물원가로 그 이후는 필요경비로 계상하면 될 것이나, 토지와 관련하여 차입한 차입금의 이자비용은 건물에 대한 취득원가로 계상하여야 하는지 아니면 필요경비로 계상하여야 하는지 여부 【회신】 귀 질의에서 금융기관 등으로부터 차입한 금원으로 매입한 토지로 임대업을 영위하던 거주자가 당해 토지 위에 임대용건물을 신축하는 경우, 건물신축 기간에 부담한 토지 관련 차입금에 대한 지급이자는 부동산임대소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 것임. ○ 소득46011-20012, 2000.07.14 【질의】 주상복합건물 매물이 있어 융자를 얻어 건물을 매입하였음. 본인의 경우 융자금이자 및 원금상환(3년 한시)은 임대료(총수입금)를 얻기 위해 직접 사용된 부채이자로 볼 수 있다는 점에서 다음의 어느 경우에 해당하는지 질의함. (A) 융자금 이자는 월세(총 수입)를 얻기 위해 직접 사용된 부채이자이므로 필요 경비로 인정됨. (B) 융자이자는 사업용 고정자산의 매입제작 건설에 소요되는 자금을 빌린 경우 이므로 필요경비로 인정될 수 없음. 【회신】 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은법 제27조 및 같은법시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임. ○ 소득46011-2936, 1997.11.13 【질의】 - 세입자들이 건물을 임차하여 사업을 영위하던 중, 건물주의 부도로 인해 입주 건물이 법원에 의해 경매처분되기에 이르렀음. - 이에 세입자 5명이 공동으로 건물을 낙찰받게 되었는데 경락대금은 세입자 각자의 자본으로 일부를 충당하고 모자라는 부분은 낙찰받은 건물을 담보로 금융기관으로부터 지분비율에 따라 세입자 각자 명의로 차입하여 충당하였음. - 그리고 낙찰받은 건물 중 공동사업자 5인이 사용하지 않는 부분은 임대를 하기로 하고 공동사업자등록을 하였으며, 부동산임대료는 금융기관 차입금 이자로 충당하고 있음. - 이러한 경우 금융기관에 지급하는 차입금 이자를 공동사업장인 부동산임대소득의 필요경비로 산입할 수 있는지 여부 【회신】 거주자가 각 연도의 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한지급 이자는 소득세법시행령 제55조 제1항 제13호 의 규정에 의하여 필요경비에 산입하는 것으로써, 금융기관의 차입금을 임대용 고정자산을 취득하는 날 (잔금지급일, 등기접수일, 사용개시일 등 소득세법시행령 제162조 규정의 시기 중 빠른 날)까지 발생한 당해 차입금이자(연체이자를 포함하되 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 차감한다)는 건설자금이자로서 당해 고정자산의 취득원가에 가산하는 것이며 차입한 건설자금의 일부를 운영부분에 전용하거나 당해 고정자산의 취득(건설)후 남은 차입금에 대한 이자는 각 연도의 필요 경비로 인정하는 것임. ○ 법인46012-2130, 1996.07.27 귀 질의의 경우 질의내용이 불분명하여 정확한 회신을 할 수 없으나, 법인이 1990년도중에 사업용 건물 신축부지를 취득하기 위하여 자금을 차입하고 지급 하는 이자는 그 대금을 완불한 날(대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 직접 사용한 경우에는 그 날)까지 당해토지에 대한 자본적지출로 처리하는 것이며, 토지취득자금외에 추가로 차입한 금액은 건물의 신축에 사용된 것인지의 여부가 불분명하여 정확한 회신을 할 수 없으니 당해 차입금의 구체적인 사용내용을 제시하여 다시 질의바람.