주택신축판매업자가 부동산 임대업으로 전환시 미분양 주택의 총수입금액 해당여부

주택신축판매업자가 건설한 주택이 분양되지 아니하여 주택신축판매업을 폐업하고 부동산임대업으로 업종 전환 한 경우(분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대하는 것은 제외) 동 미분양주택은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것(가사용으로 소비하여 총수입금액에 산입한 경우 제외)임

[회신] 귀 질의의 경우, 기존 해석사례(서일 46011-10052, 2003.4.16)를 참조하시기 바랍니다. ○ 서일 46011-10052, 2003.4.16 주택신축판매업자가 건설한 주택이 분양되지 아니하여 주택신축판매업을 폐업하고 부동산임대업으로 업종 전환 한 경우(분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대하는 것은 제외) 동 미분양주택은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것(가사용으로 소비하여 총수입금액에 산입한 경우 제외)이며, 이 경우 당해 사업용 고정자산(미분양주택)의 취득가액은 소득세법시행령 제89조 제1항 제2호에 의하여 계산한다. 1. 질의내용 가. 사실관계 ○ 주택신축판매업을 영위하는 거주자 甲는 준공한 건물(근린생활시설 및 주택)이 분양 되지 않아 일시적 임대를 하던 중 분양을 포기하고 부동산임대업으로 업종전환 예정임 나. 질의요약 ○ 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 동일장소에서 부동산임대업으로 전환 시 미분양 주택의 취득가액이 소득세법 상 총수입금액에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 6. 건설업에서 발생하는 소득 12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다. ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. ③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】 ② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다. ○ 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】 ⑤ 법 제24조제2항을 적용함에 있어서 금전외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다. 1. 제조업자·생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조·생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자·생산업자 또는 판매업자의 판매가액 2. 제조업자·생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도 받은 때에는 시가 3. 법인으로부터 이익배당으로 받은 주식은 그 액면가액 4. 주식의 발행법인으로부터 신주인수권을 받은 때(주주로서 받은 경우를 제외한다)에는 신주인수권에 의하여 납입한 날의 신주가액에서 당해신주의 발행가액을 공제한 금액 5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 기획재정부령이 정하는 시가 ○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ⑨ 법 제25조제2항에 따른 소비하거나 지급하였을 때의 가액의 계산에 관하여는 제51조 제5항을 준용한다. <개정 2010.2.18> ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 ○ 소득세법 시행규칙 제22조의2 【시가의 계산】 영 제51조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 시가"라 함은 「법인세법 시행령」 제89조 를 준용하여 계산한 금액으로 한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 소득세과-0955, 2011.11.17 귀 질의의 경우, 기 질의회신문(소득46011-2507, 1999.07.02)을 참조하시기 바랍니다. ※ 소득46011-2507, 1999.07.02 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세되는 것임 ○ 소득세과-4960, 2008.12.30 주택신축판매업자가 폐업시점에 판매하지 아니한 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에는 이를 소비 또는 지급한 때의 가액을 그 소비일 또는 지급일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것이고, 그 후에 그 주택을 양도하고 받는 대가는 양도소득에 해당하며, 그 사업자가 폐업시점에 그 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우 외의 경우에는 이를 처분한 때의 가액을 그 처분일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담1팀-829, 2007.06.15 귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단 할 사항임. ○ 서일46011-10052, 2003.04.16 주택신축판매업자가 건설한 주택이 분양되지 아니하여 주택신축판매업을 폐업하고 부동산임대업으로 업종 전환 한 경우(분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대하는 것은 제외) 동 미분양주택은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것(가사용으로 소비하여 총수입금액에 산입한 경우 제외)이며, 이 경우 당해 사업용 고정자산(미분양주택)의 취득가액은 소득세법시행령 제89조 제1항 제2호 에 의하여 계산한다.