부동산매매업자의 지급이자 필요경비 여부

판매목적으로 신축한 부동산매매용 건물은 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 필요경비에 산입하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 기존 해석사례【서면1팀-1387, 2005.11.15.】및【서면1팀-97, 2004.01.20.】을 참조하시기 바라며, 사업소득에 부동산임대업에서 발생한 소득이 포함되어 있는 사업자가 소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액과 그 공통수입금액에 대응하는 공통경비는 각 총수입금액에 비례하여 안분기장하는 것입니다. ○ 서면1팀-1387, 2005.11.15 사업용고정자산의 매입․제작․건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설자금이자로서 소득세법 제33조제1항제10호 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 하여 당해 자산의 원본에 가산하는 것이나, 귀 질의의 판매목적으로 신축한 부동산매매용 건물은 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 시행령 제55조제1항제13호의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하는 것임 ○ 서면1팀-97, 2004.01.20. 사업자가 수취․보관한 서류나 비치․기장하고 있는 장부 등에 의하여 필요경비로서 지급 또는 거래된 사실이 실제로 확인이 되는 때에는 필요경비에 대한 증빙으로서 인정을 받을 수 있는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 2010년 4월, 부동산매매업(업태 : 부동산업 / 종목 : 매매, 임대)으로 사업자등록신청 2010년 4월 본인소유의 토지상에 건물(근린생활시설)을 신축착공하여 동년 7월 준공 후 매매할 예정에 있음(매매가 어려운 경우 일시임대 가능) 2010년 5월 위 건물의 신축에 필요한 부족자금을 A금융기관으로부터 신규로 추가대출을 받음(추가대출 이전의 소요자금은 기존에 대출한도액이 남아있는 B금융기관의 마이너스 대출을 사용) ○ 질의내용 아래 각각의 경우 발생한 대출이자의 취득원가 가산 및 필요경비 여부? - 건설기간 중(건물신축 착공 ~ 준공) 발생된 이자 - 건물준공 후 매매시까지 발생된 이자 - 건물준공 후 매매가 어려워 일시 임대시 발생된 이자 대출이자에 대한 필요경비 산입을 위해 어떤 증빙서류를 제출하여야 하는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세 기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당 하는 것은 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다 . (2009. 12. 31. 개정) 10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 (2009. 12. 31. 개정) 11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자 (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】 ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 " 부동산매매업 "이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익 (이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ○ 소득세법 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업 "이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업 (건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다) 과 부동산 개발 및 공급업 을 말한다. 다만, 제150조의2제3항에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외한다. <신설 2010.2.18 부칙> ○ 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다. (2010. 2. 18. 개정) 2. 부동산의 양도 당시의 장부가액 ( 건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당 한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2010. 2. 18. 개정) 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 ○ 소득세법 시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】 ① 법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”란 그 명목여하에 불구하고 해당 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설 (이하 이 조에서 “건설”이라 한다) 에 소요된 차입금 (고정자산의 건설에 소요 되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다) 에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금 은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공 된 날까지 (토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날 까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산 한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출 금액에서 이를 차감 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급 이자는 이를 필요경비로 한다. ④ 차입한 건설자금의 연체로 발생한 이자를 원본에 더한 경우 그 더한 금액은 해당 과세기간의 자본적 지출로 하고 그 원본에 더한 금액에 대한 지급이자는 필요 경비로 한다. (2010. 2. 18. 개정) ⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다. (2010. 2. 18. 개정) ⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 자본적 지출 또는 필요경비를 계산할 때 법 제33조 제1항 제11호에 따른 이자는 자본적 지출 또는 필요경비로 계산 하지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) ○ 소득세법 제160조 【장부의 비치ㆍ기록】 ① 사업자는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰 놓고 그 사업에 관한 모든 거래 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록ㆍ관리하여야 한다. (2009. 12. 31. 개정) ④ 제1항이나 제2항의 경우에 사업소득에 부동산임대업에서 발생한 소득이 포함 되어 있는 사업자는 그 소득별로 구분하여 회계처리하여야 한다. 이 경우에 소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액과 그 공통수입금액에 대응하는 공통 경비는 각 총수입금액에 비례하여 그 금액을 나누어 장부에 기록한다. (2009. 12. 31. 개정) ⑤ 둘 이상의 사업장을 가진 사업자의 경우에는 사업장별 거래 내용이 구분될 수 있도록 장부에 기록하여야 한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제160조 의 2 【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】 ① 거주자가 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 제27조에 따라 필요 경비를 계산하려는 경우에는 그 비용의 지출에 대한 증명서류를 받아 이를 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 다만, 각 과세기간의 개시일 5년 전에 발생한 결손금을 공제받은 자는 해당 결손금이 발생한 과세 기간의 증명서류를 공제받은 과세기간의 다음다음 연도 5월 31일까지 보관하여야 한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함 한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제163조 및 「법인세법」 제121조 에 따른 계산서 (2009. 12. 31. 개정) 2. 「부가가치세법」 제16조 에 따른 세금계산서 (2009. 12. 31. 개정) 3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다) (2009. 12. 31. 개정) 4. 제162조의 3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다) (2009. 12. 31. 개정) ③ 제2항을 적용할 때 사업자가 같은 항 제2호의 세금계산서를 받지 못한 경우 「조세특례제한법」 제126조 의 4 제1항에 따른 매입자발행세금계산서를 발행 하여 보관하였을 때에는 제2항의 수취ㆍ보관의무를 이행한 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정) ④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 비용 지출에 대한 증명서류의 수취 ㆍ보관에 관한 사항과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-1387, 2005.11.15 【질의】 건물신축판매 목적으로 기존 상가건물 및 부속토지를 구입하면서 매입대금 중 일부를 전 소유자가 가지고 있는 은행융자금 채무를 승계하였음. 기존 건물을 구입한 후에 곧바로 기존건물을 멸실하고 건물을 신축한 후 사용승인을 받았는 바, 소득세법 제69조 에 의한 토지 등 매매차익예정신고와 관련하여 토지 등 매매차익 계산시 토지잔금지급일로부터 건물사용승인일까지 지급한 기존 건물 매입시 승계한 차입금에 대한 이자비용이 새로 신축한 건물의 건설자금이자에 해당하여 재고 자산의 취득원가에 해당하는지, 아니면 지출한 연도의 필요경비에 해당하는지 여부 【회신】 사업용고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설자금 이자로서 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 하여 당해 자산의 원본에 가산하는 것이나, 귀 질의의 판매목적으로 신축한 부동산매매용 건물 은 재고자산 으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자 는 같은법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것 임. ○ 소득46011-21227, 2000.10.12 【질의】 본인은 임야를 구입하여 공장용지로 개발하여 수개필지로 분할하여 판매 하였고 판매시마다 양도소득세를 자진신고납부하였으나, 토지를 개발 판매한 것은 부동산매매업에 해당된다고 함. 이와 관련하여 부동산매매업소득금액을 계산함에 있어 필요경비 산입여부가 불분명하여 질의함. (질의 1) 토지취득 및 토지를 개발함에 있어 자금부족으로 상호신용금고에서 차입하였는 바, 여기에서 발생한 지급이자의 필요경비 산입여부 (질의 2) 토지 분할과정에서 필수적으로 발생한 도로에 편입된 토지취득가액 및 개발비용의 필요경비 산입시기 【회신】 1. 사업소득의 필요경비는 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 함. 2. 차입금 중 사업용 고정자산의 매입·제작·건설에 소요된 차입금에 대한 지급 이자는 같은법 제33조 제1항 제10호 및 같은법시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적 지출로 처리하는 것이나, 재고자산에 해당하는 부동산매매업용 토지의 매입·개발에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은법시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것 임. 3. 임야를 매입하여 공장용지로 개발·분할·매각하는 과정에서 필수적으로 공용 도로에 편입되어 소유권의 행사가 불가능하게 된 토지의 가액과 도로공사 비용은 부동산매매업의 필요경비에 산입할 수 있는 것임. ○ 소득46011-20012, 2000.07.14 【질의】 주상복합건물 매물이 있어 융자를 얻어 건물을 매입하였음. 본인의 경우 융자금이자 및 원금상환(3년 한시)은 임대료(총수입금)를 얻기 위해 직접 사용된 부채이자로 볼 수 있다는 점에서 다음의 어느 경우에 해당 하는지 질의함. (A) 융자금 이자는 월세(총 수입)를 얻기 위해 직접 사용된 부채이자이므로 필요경비로 인정됨. (B) 융자이자는 사업용 고정자산의 매입제작 건설에 소요되는 자금을 빌린 경우이므로 필요경비로 인정될 수 없음. 【회신】 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은법시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자 는 같은법 제27조 및 같은법시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것 임. ○ 서면1팀-472, 2007.04.11 판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대 하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산 매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용 실태 , 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실 판단할 사항임. ○ 소득46011-1895, 1998.07.09 【질의】 거주자가 건물을 신축하여 부동산임대업과 건물신축판매업을 영위하는 경우 건물신축자금을 금융기관에서 융자받아 사용하고 그 지급이자에 대하여 2개 업종의 공통경비로 계상할 수 있는지 여부 【회신】 부동산임대소득·사업소득 및 산림소득 중 2이상의 소득이 있는 사업자는 그 소득별로 구분하여 경리하여야 하며, 이 경우에 소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액과 그 공통수입금액에 대응하는 공통경비에 대하여는 각총수입금액에 비례하여 안분기장하는 것임. ○ 서면1팀-97, 2004.01.20 【질의】 외국의 현지대리인에게 판매액의 일정비율을 적용하여 금액을 지불할 것임. 이때 지불된 비용을 소득세 신고시 필요경비에 산입하려고 합니다. 증빙서류로 현지 대리인에게 발행한 영수증과 입금 영수증으로 충분한지. 【회신】 사업자의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 소득세법 제27조 제1항 의 규정에 의하여 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인 되는 통상적인 것의 합계액인 것임. 사업자가 수취ㆍ보관한 서류나 비치ㆍ기장하고 있는 장부등에 의하여 필요경비 로서 지급 또는 거래된 사실이 실제로 확인이 되는 때에는 필요경비에 대한 증빙으로서 인정을 받을 수 있음.