미수령 임대보증금을 소비대차로 전환하고 수령하는 금액의 이자소득 해당여부

임대보증금의 일부를 수령하지 못하여 그 미수령 보증금에 대하여 실질적인 소비대차로 전환하고 약정이자율에 따라 지급받는 금액은 이자소득에 해당함.

[회신] 부동산임대업을 영위하는 자가 보증금의 일부를 수령하지 못하여 그 미수령 보증금에 대하여 실질적인 소비대차로 전환하고 받는 이자는 소득세법 제16조 제1항 제12호의 비영업대금으로서 이자소득에 해당하는 것임을 알리며, 귀 질의의 지급받는 금액이 실질적으로 소비대차로 전환되었는지 여부는 부동산임대차 계약 및 지연이자 등에 대한 당사자간의 합의내용 등 구체적인 사실관계를 조사∙확인하여 판단할 사항입니다. 〔붙 임 : 관련자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 부동산임대업을 영위하고 있는데 보증금의 일부를 수령하지 못하여 그 미수령 보증금에 대하여 소비대차로 전환하고 약정이자율 1%로 매달 지급받는 금액이 있음. ○ 질의내용 위와 같은 경우 미수령 보증금의 일부를 소비대차로 전환하고 지급받는 금액에 대해 이자소득으로 볼 수 있는지 아니면 부동산임대 소득으로 보아야 하는지 여부 . 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제16조 【이자소득】 ① 이자소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2006.12.30. 개정) 12. 비영업대금의 이익 13. 제1호 내지 제12호까지의 소득과 유사한 소득으로서 금전의 사용에 따른 대가의 성격이 있는 것(2007.12.31. 개정) ○ 소득세법통칙 16-1【이자소득으로 보지 아니하는 범위】 ① 물품을 매입할 때 대금의 결제방법에 따라 에누리되는 금액 ② 외상매입금이나 미지급금을 약정기일 전에 지급함으로써 받는 할인액 ③ 물품을 판매하고 대금의 결제방법에 따라 추가로 지급받는 금액 ④ 외상매출금이나 미수금의 지급기일을 연장하여 주고 추가로 지급받는 금액. 이 경우 그 외상매출금이나 미수금이 소비대차로 전환된 경우에는 예외로 한다. ⑤ 장기할부조건으로 판매함으로써 현금거래 또는 통상적인 대금의 결제방법에 의한 거래의 경우보다 추가로 지급받는 금액. 다만, 당초 계약 내용에 의하여 매입가액이 확정된 후 그 대금의 지급지연으로 실질적인 소비대차로 전환되어 발생되는 이자는 이자소득으로 본다. 나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면1팀-1381, 2005.11.14 【제목】 부동산매매계약의 위약으로 인하여 위약금 성격의 연체이자의 소득구분 【질의】 부동산매매계약에 의한 중도금, 잔금 지급기일을 어긴데 대하여 매도인, 매수인 합의에 의하여 연리 12％ 연체료 또는 지체상금 명목으로 부가해서 중도금, 잔금을 이행할 경우 연체료 및 지체상금 명목의 위약금에 대한 소득의 구분여부 【회신】 부동산매매계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 연체이자는 소득세법 제21조 제1항 제10호 가 규정하는 기타소득에 해당하고, 부동산 양도대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우 동연체이자는 소득세법 제16조 제1항 제12호 의 비영업대금의 이익으로서 이자소득에 해당하는 것임을 알리며, 귀 질의의 연체이자가 기타소득에 해당하는지 또는 이자소득에 해당하는지 여부는 해당 부동산 매매계약 및 지연이자 등에 관한 당사자간의 합의내용 등 구체적인 사실관계를 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임. ○ 서면1팀-1342, 2004.10.01 【제목】 부동산 매매대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우는 비영업대금의 이익에 해당하므로 이에 대한 원천징수세율은 100분의 25를 적용하지만 위약 금 성격의 연체이자는 기타소득으로서 부가가치세법상 과세표준에 포함하지 아니함 【질의】 ｏ 부동산을 매매함에 있어 당초 잔금 5천만원을 2003.6.30. 지급하기로 되어 있었으나 실제 2003.9.30. 지급한 경우 계약서상 잔금지급예정일의 다음 날부터 실제 2003.9.30. 지급한 경우 계약서상 잔금지급예정일의 다음 날부터 실제 잔금지급일까지의 기간에 대하여 납부지연 연체이자와는 별도로 연리 5％의 이자를 포함하여 지연손해금 명목으로 지연금액에 대해 연리 18％의 지연이자를 병합하여 지급하는 경우 - 2003.7.1.∼2003.9.30.까지의 연리 5％의 이자가 비영업대금의 이익인지 여부 - 비영업대금에 해당하는 경우 25％의 원천징수의무가 있는지 여부 - 원천징수대상이 아니라면 매도자가 세금계산서 발행을 해야 하는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우 부동산 매매대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우 소득세법 제16조 제1항 제12호 에서 규정하는 이자소득인 비영업대금의 이익에 해당하는 것으로 이에 대한 원천징수세율은 그 비영업대금의 이익에 대하여 100분의 25를 적용하는 것임. 계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 연체이자는 동법 제21조 제1항 제10호에서 규정하는 기타소득으로서 부가가치세법상 과세표준에 포함하지 아니함. ○ 소득46011-611, 2000.05.30 【 제목 】 외상매출금이나 미수금의 지급기일을 연장해 주고 추가로 지급받는 금액은 당해 사업의 수입금액이며, 소비대차로 전환된 경우는 이자소득에 해당함 【 질의 】 물품을 매입하고 계약에 의해 약정기일까지 지급하지 못한 금액에 초과일수×해당이율을 곱해서 나온 지연이자를 적용함에 있어 비영업대금이자로 간주하여 원천세율 25％를 적용하는지 아니면 기타소득으로 보아서 원천세율 20％를 적용하는지에 대해 질의함. 【 회신 】 사업자가 외상매출금이나 미수금의 지급기일을 연장하여 주고 추가로 지급받는 금액은 소득세법시행령 제51조 제3항 제5호 의 규정에 의하여 당해 사업의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 때 그 외 상매출금이나 미수금이 소비대차로 전환된 경우에는 이자소득에 해당하는 것임.